Saksframstilling
Klagerne, klager mot Areal Torshov Eiendomsmegling AS, over at leilighet som ble solgt med fire boder, i ettertid kun viser seg å ha to boder.
Klageren anfører:
Da klager kjøpte leiligheten ble det i annonser, prospekt, takst, under to visninger og ved overtakelse hevdet at det fulgte med fire boder. Senere kom det frem via styret i borettslaget, at klager kun disponerte to boder. Styret sa også at selger muntlig var blitt bedt om å informere om uklarhet vedrørende disposisjonsrett over bodene, samt at selger, ved megler, hadde blitt informert om at det kun fulgte med to boder, før klager overtok leiligheten.
Bodene ble besiktiget på visning og under overtakelse. Senere oppmåling viser at arealet som klager har mistet, er ca 8,8 m2, fordelt på de to bodene. God bodplass var av avgjørende betydning da klager la inn bud. Klager oppfattet det derfor som et tap da de mistet omtrent halve bodarealet ett år etter at de kjøpte leiligheten. Klager mener tap av bodplass kan gi redusert verdi ved eventuelt salg. Selger hevder det ikke foreligger noen mangel. De hevder også at bodene ikke ble undersøkt på visning. Det ble de, riktignok overfladisk, sammen med innklagede, mens selger var i leiligheten. Selger hevder også at det ikke er dokumentert et økonomisk tap. Klager synes det er vanskelig å dokumentere et økonomisk tap. De har betydelig redusert innvendig skapplass, men kan ikke utelukke at de ville ha valgt denne løsningen uansett.
Klager føler de har endt opp med en avtale som ikke har vært heldig og rettferdig. Klager får neppe kjøpt tilbake bodplassen de trodde de kjøpte. Klager sier seg ferdig med ergrelsen over å ha måtte tømt bodene i all hast midt i ferien, ett år etter at de trodde de kjøpte dem, men mener det er rimelig at de får kompensert tapet de mener de er påført, på 35.000 kroner.
Innklagede anfører:
Innklagede påpeker at selger har godkjent opplysningene om bodforhold, både i salgsoppgave, annonser og annen markedsføring av boligen. Innklagede kan ikke se å ha mer å bidra med i denne saken. Selger har hele tiden opplyst at det tilhører fire boder. Det har i ettertid vist seg at styret har hatt en tvist med selger om disse bodene. Denne informasjonen er aldri kommet innklagede til kunnskap. Innklagede mener at rette instans for klager i dette tilfellet er selger.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av manglende boder.
Reklamasjonsnemnda behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.
Spørsmålet er om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å bringe den uriktige opplysningen om boder inn i salgsoppgaven og kjøpekontrakten, og ikke sørge for at forholdet snarest deretter ble oppklart. Den sentrale bestemmelse her er eiendomsmeglingsloven § 3-7 om selgerens undersøkelsesplikt:
«Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen.»
De «nødvendige opplysninger» fremgår av eiendomsmeglingslovens § 3-6. I oppregningen i første ledd er det nr 4 om «tilliggende rettigheter» som har relevans i forhold til de manglende boder.
I spørsmålet om hvor langt det synes rimelig at eiendomsmegleren kontrollerer opplysninger, må utgangspunkt tas i meglerens strenge profesjonsansvar. Som det imidlertid er lagt til grunn i rettspraksis (Rt 1995 s. 1350, Rt. 1999 s. 408), er det likevel et visst spillerom for kritikkverdig atferd hos megleren før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet.
I denne saken kan innklagedes opptreden ikke karakteriseres som uaktsom med hensyn til den uriktige opplysning om boder. Det er riktignok spesielt med hele fire boder til en leilighet i en bygård, men i denne saken gjaldt det to leiligheter som var slåttsammen. Innklagede har bygget på selgerens opplysninger. Opplysningene var bekreftet i taksten. Selv om eiendomsmegler har en selvstendig plikt til å undersøke selgerens opplysninger, foreligger det ingen grunn for innklagede til å tvile på selgerens opplysning om bodplass. Bodene var dessuten i bruk av selgeren på salgstidspunktet.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 29. april 2005
| (sign.)
Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.)
Tore Bråthen formann |
(sign.)
Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |