Saksframstilling
Klageren anklager innklagede for villedende markedsføring. Han fikk ikke tilslag på sitt bud på kr 1.440.000. Leiligheten ble to dager senere lagt ut for salg igjen med prisantydning kr 1.390.000.
Klageren anfører:
Klageren la inn bud på en leilighet. Leiligheten ble annonsert med prisantydning på kr 1.350.000. Klageren hadde høyeste bud i budrunden med kr 1.440.000. Dette var kun med forbehold om korrekt oppmåling av leiligheten. Klageren ble derfor veldig overrasket da selgeren hadde bestemt seg for å ikke selge likevel.
To dager senere ble leiligheten lagt ut til salg på nytt. Nå med prisantydning på kr 1.390.000. Klageren mener det er klart villedende markedsføring. Når selger ikke ønsket å selge til kr 1.440.000, er det lite trolig at han vil selge til kr 1.390.000. Det er hele tiden samme megler som har stått for annonseringene, og situasjonen må derfor ha vært ham bevisst. Likevel har han valgt å gå ut med en kunstig lav prisantydning. Klageren føler seg holdt for narr og mener at det bryter med de etiske reglene til NEF. Klageren mener også det bryter med markedsføringsloven § 2.
Klageren mener innklagede prøver å påvirke etterspørselen, samt villede forbrukere ved å sette en urealistisk prisantydning.
Klageren ønsker en prinsippavgjørelse om at urealistiske prisantydninger ikke skal brukes, samt erstatning for en dags arbeide som gikk med til vurdering og budrunde.
Innklagede anfører:
Leiligheten ble annonsert til innklagedes prisvurdering på kr 1.350.000. Selgeren valgte likevel å ikke akseptere budet fra klager, som var det høyeste, på kr 1.440.000.
På bakgrunn av dette ble det arrangert ny visning hvor innklagede økte prisvurderingen i annonsen til kr 1.390.000. Etter dette ble eiendommen solgt for kr 1.430.000.
Endelig salgssum viser at det ikke var størrelsen på klagerens bud som var årsaken til avslaget. Selgeren ønsket å sjekke ut markedet, og det var meget viktig for selger å gjennomføre en visningsrunde i en helg.
Innklagede presiserer at de økte prisantydningen med kr 40.000 kroner på bakgrunn av responsen. Innklagede mener det ikke kan være slik at megler plikter å sette neste antydning tilsvarende høyeste bud oppnådd i første runde.
Innklagede avviser at selgeren har gitt beskjed om at meglerens antydning ikke vil bli akseptert. Det er heller ikke slik at antydningen kun er satt for å tiltrekke seg oppmerksomhet. Bakgrunnen for situasjonen er altså kun at selgeren ønsket å teste ut markedet, og at dette resulterte i at han måtte godta en lavere pris enn den klager la inn i første runde.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegleren som følge av påstått lokkepris. Klageren ønsker en prinsippavgjørelse om at urealistiske prisantydninger ikke skal brukes. I tillegg ønsker klageren erstatning for én dags arbeid som gikk med til vurdering og budrunde.
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at det normalt er selgeren som bestemmer om en eiendom skal selges, til hvilken pris og til hvem. Selgeren kan velge å avslå et hvilket som helst bud, og kan trekke eiendommen tilbake for å teste ut markedet.
Eiendomsmegleren kan imidlertid normalt ikke bidra til å legge en eiendom ut for salg med en prisantydning som han vet at selgeren ikke vil akseptere.
Et annet utgangspunkt for Reklamasjonsnemnda er at Nemnda bare baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig.
Det er i denne saken ingen holdepunkter for at innklagede hadde kunnskap om at selgeren ikke ville akseptere prisen det ble annonsert med da eiendommen ble lagt ut for salg og klageren fremsatte sitt bud. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede for hans opptreden i forbindelse med denne annonseringen og budgivningen. Klagerens krav på erstatning kan således ikke føre frem.
Derimot er det mye som kan tale for at det ble brukt en»lokkepris» da eiendommen på nytt ble lagt ut for salg med en prisantydning på kr. 1.390.000 straks etter at det forelå et bud på kr. 1.440.000 fremsatt etter en budrunde.
Riktignok har Reklamasjonsnemnda ikke sikre holdepunkter for at selgeren ikke ville akseptere en pris på kr. 1.390.000. Reklamasjonsnemnda ser dessuten at det kunne tenkes å være forhold ved bl.a. budgiveren eller finansieringen til budgiveren med det høyeste budet i første runde, som tilsier at selgeren ikke ville akseptere dette budet.
Innklagede har imidlertid ikke gitt noen opplysninger som viser at det var noen forhold som kunne tilsi at selgeren ville akseptere en pris på kr. 1.390.000. Som begrunnelse for at eiendommen ble lagt ut på nytt med en prisantydning på kr. 1.390.000, er det bare oppgitt at selgeren ønsket å teste markedet. Når eiendommen i tillegg ble lagt ut for salg med prisantydning på kr. 1.390.000 omtrent umiddelbart etter at et bud på kr. 1.440.000 ikke ble akseptert, tilsier det at prisantydningen er satt lavere enn det selgeren ville ha akseptert som salgssum. Reklamasjonsnemnda er da kommet til at eiendomsmegleren må ha bidratt til at eiendommen ble markedsført med en urealistisk lav prisantydning i den hensikt å tiltrekke seg interessenter på visning. Dette er i strid med god meglerskikk. Bruk av lokkepriser vil dessuten kunne være villedende og utilstrekkelig veiledende og således være i strid med god markedsføringsskikk, jf. markedsføringsloven §§ 2 og 3 og § 1 første ledd.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Oslo, den 8. juni 2005 / 14. juni 2005
| (sign.)
Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.)
Tore Bråthen formann |
(sign.)
Rolf Henry Pedersen Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |