Klageren anfører:

På forespørsel til saksbehandleren om hva som ligger i «naturlig skjøtsel av vegetasjon», og om man kan anlegge hage og plen, skal han ha svart at dette var naturlig skjøtsel. I ettertid har klageren vært i kontakt med kommunen og spurt om det samme, og fikk da til svar at det eneste man kan gjøre er å fjerne død vegetasjon. Dette er ifølge klageren en uredelig bagatellisering av betydningen av at området er vernet, men hun kan vanskelig angi noe dokumentert økonomisk tap.

Når det gjelder solforhold, står det i salgsoppgaven at det er gode solforhold, også sen kveldssol. I taksten side 5 står «solrik naturtomt 30 meter fra bryggeplass og idyllisk strand». Det har vist seg at side 5 ikke er en del av den offisielle taksten, men en side selgeren eller innklagede selv har skrevet og tatt inn. Dette er slik klageren ser det grovt misvisende.

På samme side er byggeplass også nevnt; «Fra nordhjørnet på tomten går det en liten privat sti 30 meter nedover til idyllisk strand. Bunnforholdene er bra, det er langrundt med gode forhold for bading også for mindre barn. Dette er fellesområde PB2 med brygge og båtplass til 10 av beboerne i området. Eiendommen har tinglyst båtplass på dette området.»

Videre står det i salgsoppgavens side 2: «…Tomten er svak skrånende mot sydøst. Fra tomtens nordvestre hjørne er det direkte adkomst til felles strandparsell med brygge. Her er det fine bademuligheter og brygge hvor denne eiendommen disponerer egen bryggeplass for båt. Tinglyst erklæring om bruksrett til fellesarealer samt båtplass er vedlagt.»

Klageren dro ut på tomten lørdag 18. september og møtte da to naboer som lurte på om de hadde kjøpt tomten med båtplass på strandparsellen nedenfor. Klageren svarte ja og de opplyste da om at selgeren ikke hadde tinglyst rett til båtplass på denne parsellen og at han tre uker tidligere hadde bygget to ekstra bryggeplasser uten at dette var godkjent av kommunen. Klageren tok umiddelbart kontakt med innklagede som opplyste at han ikke kjente til dette, at han ville undersøke og ta kontakt tilbake.

Klageren hørte ikke noe fra innklagede og mandag sendte samboeren en telefaks om at de trakk budet på grunn av feilaktig informasjon i salgsoppgaven. Innklagede ga tilbakemelding på at selgeren ikke aksepterte at budet ble trukket og at han fastholdt at kjøperen har en tinglyst rett til båtplass på den aktuelle strandparsellen.

Klageren tok deretter kontakt med advokat for å få en klargjøring på om de hadde tinglyst båtplass eller ikke. Klagerne mener dette er noe innklagede burde tatt ansvar for helt og holdent, noe han ikke gjorde. Klageren mener fortsatt at salgsoppgaven lider av vesentlige feil og misvisende opplysninger. Det er enda ikke avklart hvor klageren får båtplass.

Klageren har også oppdaget at det nesten ikke er sol på tomten. De har vært ute på tomten flere ganger på dagtid, på forskjellige tidspunkter, og det er nesten aldri sol på tomten fordi det er så mange høye trær rundt tomten på naboeiendommen som eies av selgerens far. Selgeren og innklagede ble konfrontert med dette, innklagede foretok seg ingenting, men selgeren kontaktet sine foreldre som har forståelse for at klageren ønsker mer lys på tomten og derfor aksepterte å hugge ganske mange trær for at klageren skal få mer lys. Det er 39 trær som må tas ned, og klageren mener dette må være dokumentasjon nok på at det var langt fra gode solforhold på tomten.

Når det gjelder båtplass, har velforeningen opplyst at tomten har en tinglyst rett til båtplass, men at det ikke er avklart hvilken parsell denne er på. Det er flere enn 10 som ønsker båtplass på den parsellen klageren trodde båtplassen var på, og det er ikke avklart hvem som får båtplass hvor. Dette er så vanskelig og betent at det neppe blir noen avklaring på dettei nærmeste fremtid og det er umulig å si hva som blir resultatet.

Klageren mener at hele prosessen rundt tomtekjøpet har blitt utrolig frustrerende og en vond opplevelse.

Klagerens samboer la inn bud på en solrik tomt med båtplass hvor de kunne gå barbeint ned til stranden 30 meter fra tomten. Det viser seg at de har kjøpt en tomt uten sol og med båtplass et uavklart sted. Klageren ser for seg en lang prosess hvor resultatet er usikkert vedrørende om de i det hele tatt får en båtplass på parsellen nedenfor tomten slik de la inn bud på og slik det fremgår i salgsoppgaven. Eiendommen synker betraktelig i verdi dersom båtplass ikke blir rett nedenfor huset slik det står i salgsoppgaven at den er. Klageren mener innklagede må dekke et eventuelt slikt tap, men at det er hensiktsmessig å avvente situasjonen til det er en avklaring vedrørende båtplassen.

Klageren mener det er i strid med god megleskikk å gjøre et så dårlig arbeid i forbindelse med salgsoppgaven. Hun mener videre det er bedrageri å innta et selvskrevet dokument i forlengelsen av taksten, slik at det tilsynelatende er en del av taksten.

Overtakelsesdatoen ble i kontrakten satt til 11. januar 2005. Dette var tydeligvis ikke i selgerens interesse, da han trodde overtakelse var 1. november 2004 og lurte på om klagerens samboer kunne overføre noen penger for tomten tidligere. Det ble overført et betydelig beløp (kr 1.000.000) til innklagedes konto for å imøtekomme selgeren. Kjøperen har således vært meget samarbeidsvillig overfor innklagede, som ifølge klageren helt klart har forsømt seg med hensyn til å avklare overtakelsestidspunktet.

Klageren krever dekket sine advokatutgifter i forbindelse med tomtekjøpet.

Innklagede anfører:

Innklagede forstår klagen dit hen at det er fire forhold som påklages;

skriftlig salgsmateriale – innklagedes beskrivelse fremstår som en del av verdivurderingen saksbehandlerens omtale av den vernede delen av tomten opplysninger i salgsmaterialet om at eiendommen var «solrik» skuffede forventninger med hensyn til båtplass

Innklagede deler ikke klagerens oppfatning av at det foreligger brudd på god meglerskikk i denne saken.

Skriftlig salgsmateriale

Innklagede deler ikke klagerens oppfatning om at innklagedes beskrivelse av salgsobjektet på side 5 i salgsoppgaven fremstår som en del av verdivurderingen. Takstmannens verdivurdering fremstår som et separat dokumenter, hvor konklusjonen er inntatt på side 1, hvor bakgrunnen for vurderingen er inntatt på de følgende sidene (alle på takstmannens eget papir) og hvor konklusjonen fremgår nederst på siste side av vurderingen.

Deretter følger selgerens beskrivelse av tomtens fasiliteter, samt en beskrivelse av det arkitekttegnede huset. Både plassering, språkform og oppsett viser med all tydelighet at dette arket ikke er en integrert del av verdivurderingen.

Innklagede anfører at beskrivelsene i begge dokumentene uansett er en del av salgsmaterialet og at begge dokumentene gir kjøperen informasjon han skal kunne legge til grunn ved sin vurdering av eventuelt bud. Det vesentlige er dermed om dokumentene gir en riktig beskrivelse av eiendommen.

Opplysninger om vernet del av tomten

Saksbehandleren skal ifølge klageren ha bekreftet at den vernede delen av tomten kunne opparbeides til hage. Det avvises at noe slikt er kommunisert. Reguleringsbestemmelser og salgsoppgave ble levert kjøperne før bud ble mottatt. Den skriftlige beskrivelsen av tomten i salgsoppgaven er korrekt. Innklagede kan derfor ikke se at det kan rettes noen kritikk mot ham på dette punktet.

Opplysninger om at tomten var «solrik»

Klageren har anført at innklagede har gitt feilaktig beskrivelse av eiendommens solforhold. Dette avvises. Beskrivelsen fra innklagede er inndelt i fem punkter:

tomten strand og byggeplass(bryggeplass?) bukta og områdene tilbud i området
• huset

I beskrivelse av tomten er det vedrørende solforhold kun angitt følgende «Terrenget er skrånende nordvest vendt med utsikt ned i Koksa bukta og felles strandområde 30 meter unna, det er også utsikt mot bl.a. Holmenkollen og Kolsås og solnedgang ved dette området». For øvrig fremgår det at eiendommen er skjermet mot innsyn og at det kun er foretatt felling av trær på byggetomten. Den beskrivelsen klageren viser til er inntatt i forbindelse med omtalen av det foreslåtte arkitekttegnede huset. Det fremgår her: «Tak stuen og terrassen ligger høyt og vil få full glede av morgen og kveldssol» og videre «… er en meget privat beliggende eiendom som tilbyr gode solforhold..» Det er innklagedes oppfatning at denne informasjonen klart viser at solforholdene vil avhenge av valg av bebyggelse og at overskriften må leses i lys av den mer detaljerte beskrivelsen av tomten. Kjøperen har også vært på befaring og har selv sett at det er en god del høye trær på eiendommen og naboeiendommen. At det var overskyet ved befaringen kan ikke være avgjørende. Det synes for øvrig å fremgå at felling av trær for ytterligere sol ikke har medført noen problemer for kjøperen.

Opplysning om båtplass

Klageren har anført at det foreligger uklarhet rundt rett til båtplass. Innklagede kan ikke lese ut fra klagen om kjøperen mener å ha kjøpt en konkret utpekt båtplass eller ikke. Av den skriftlige salgsdokumentasjonen fremgår det klart at båtplassene ligger på et fellesområde, og at den tinglyste båtplassen er på området. Dette er også forklart i et vedlegg til salgsoppgaven som ikke ligger ved klagen.

Når det gjelder samtalen mellom klagerne og naboene, er dette ikke et forhold innklagede har detaljert kjennskap til. Etter at kjøperen tok kontakt, sjekket innklagede nok en gang at båtplassen var tinglyst slik han hadde angitt i salgsmaterialet, hvilket den var.

Det følger av beskrivelsen ovenfor at innklagede ikke erkjenner at det foreligger brudd på innklagedes omsorgsplikt. Etter innklagedes oppfatning er de opplysninger som er gitt i saken korrekte, og innklagede har heller ikke forsømt sin undersøkelsesplikt. Omsorgsplikten er etter klagerens oppfatning ivaretatt. Det foreligger dermed ikke noe brudd på noen objektiv handlenorm og følgelig heller intet ansvarsgrunnlag. Innklagede kan heller ikke se at klageren har lidd noe tap som følge av hans saksbehandling. At klageren har valgt å få sin advokat til å verifisere at eiendommen har båtplass, er ikke noe innklagede kan holdes ansvarlig for.

Klagerens ytterligere anførsler:

Skriftlig salgsmateriale

Takstmannens verdivurdering fremstår ikke som et separat dokument, det fremgår ingen steder at de påfølgende sider er selgerens egen beskrivelse av tomtens fasiliteter.

Opplysninger om vernet del av tomt

Her er det uenighet om hva som er kommunisert, klageren fastholder hva som er beskrevet i klagen. En eiendomsmegler bør etter klagerens oppfatning være så klar i sine uttalelse rat de ikke kan misoppfattes.

Opplysninger om at tomten var solrik

Innklagede viser til tidligere omtalte beskrivelse fra ham, klageren antar at det siktes til den tidligere omtalte beskrivelsen fra selgeren. I salgsoppgaven står følgende «Gode solforhold, også sen kveldssol.»

Opplysninger om båtplass

Innklagede synes det er uklart om klageren mener å ha kjøpt en konkret båtplass eller ikke. Kjøperen mener å ha kjøpt tinglyst rett til båtplass på PB 2 som er fellesområdet nedenfor tomten. Så langt oppfatter klagere det som at innklagede er enig med klageren. Uenigheten er at klageren ikke har tinglyst rett til båtplass på dette fellesområdet, men på Langodden. Det medfører at kjøperen får båtplassen på et helt annet fellesområde enn det som ligger nedenfor tomten som kalles PB 2. Klageren er enig i åha kjøpt en tinglyst båtplass. Hun er uenig i at den tinglyste båtplassen ligger på fellesarealet PB 2.

«Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren. Megleren bør likevel ha en selvstendig plikt til å kontrollere og supplere selgerens opplysninger. Flere av de forholdene som kjøperen skal ha opplysninger om etter utk. § 3-6, kan megleren få kunnskap om på forholdsvis enkel måte. Megleren bør normalt undersøke eiendommens grunnboksblad og besiktige eiendommen. Megleren bør også rutinemessig undersøke forholdet til offentlige planer, jfr. utk. § 3-6 første ledd nr. 8. For øvrig bør megleren stort sett kunne utforme oppgave som nevnt i utk. § 3-6 på grunnlag av selgerens opplysninger.

Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige.»