Klage nr 2016143

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Lillestrøm

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren innga bud på en eiendom formidlet av innklagede. Klagerens siste bud ble ikke hensyntatt i budgivningen. Innklagede beklager at budet ikke ble tatt i betraktning, men bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren innga sitt første bud ved bruk av innklagedes budgivnings-app. Deretter ble klageren kontaktet pr. telefon av megleren, og videre budforhøyelser ble gitt pr. telefon. Innklagede hevder at det ble stilt krav om at bud måtte gis pr. telefon, samt at akseptfrist måtte være lengre enn 30 minutter. Dette er ifølge klageren ikke riktig.

 

Klageren opplevde megleren som svært knapp under samtalene, og ved flere anledninger utilgjengelig på telefon. Klageren sa under den siste samtalen at han hadde behov for å drøfte et eventuelt nytt bud med sin ektefelle. Det stemmer ikke at klageren i telefonsamtale med megleren ga uttrykk for at de ikke lenger ønsket å være med i budrunden.

 

Klageren innga et nytt bud på budgivnings-appen med akseptfrist til kl. 12:30. Dette ble bekreftet mottatt kl. 12:09. Megleren har i ettertid bekreftet at dette var lest. Megleren har innrømmet at hun feilaktig leste akseptfrist kl. 12:00, og at hun således ikke tok dette budet i betraktning som gyldige bud.

 

Klageren var én av de to siste budgiverne, og med en akseptfrist på 22 minutter burde dette vært overkommelig både for megleren, andre interessenter og selgeren.

 

Klageren hørte ikke noe mer fra megleren etter å ha inngitt det siste budet. Han kontaktet derfor megleren og ble informert om salget. Megleren har via SMS erkjent sin feilvurdering av klagerens siste bud, og i tillegg har hun forklart at det skyldes systemsvikt.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er riktig slik klageren skriver at hans bud på kr 2 910 000 ikke ble hensyntatt i budrunden. Innklagede synes saken er meget beklagelig og har også gitt uttrykk for dette overfor klageren. Innklagede kan imidlertid ikke se at han har krav på erstatning, eller at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Det var stor interesse for eiendommen og megleren var derfor tydelig i sin oppfølgning av interessentene at det var ønskelig med en god frist på bud, og at budgivere i tillegg til å legge inn bud skriftlig også måtte ringe til megleren.

 

Klageren ble informert om det første budet pr. SMS fra megleren. I SMS’en anmodet megleren om at budgivere måtte kontakte megleren i god tid før utløp av akseptfristen. Klageren ble videre fortløpende skriftlig informert pr. SMS om nye bud, samt at megleren forsøkte å komme i kontakt med ham på telefon. Det ble senere inngitt en rekke bud fra ulike budgivere og klageren. Mot slutten av budrunden kl. 11:54 ringte megleren til klageren for å høre om han ønsket å komme med nytt bud. I følge meglerens logg fortalte klageren at han syntes prisen var litt for høy og at de nok ikke ville være med videre, men heller vurdere en annen leilighet. Megleren gjentok derfor nok en gang at klageren måtte ringe henne dersom han ombestemte seg og likevel ønsket å komme med nytt bud.

 

Klokken 11:59 ble klageren informert pr. SMS om at megleren hadde mottatt bud på kr 2 850 000, og kl. 12:04 om at hun hadde mottatt bud på kr 2 900 000. Klageren tok ikke kontakt med megleren. Litt før kl. 12:30 valgte selgeren å akseptere budet på kr 2 900 000.

 

Klokken 14:15 ble megleren kontaktet av klageren pr. SMS som lurte på hva leiligheten hadde blitt solgt for. Da megleren informerte om salgsprisen, lurte klageren på hvorfor leiligheten hadde blitt solgt for en lavere pris enn hans bud på kr 2 910 000.

 

Megleren svarte på SMS, men hun trodde at klageren viste til et bud med akseptfrist kl. 12:00. Megleren svarte derfor at budet var mottatt etter akseptfristen var utløpt, og at budet følgelig ikke hadde blitt registrert mottatt som gyldig bud. Megleren oppdaget imidlertid misforståelsen og ringte klageren. Megleren forklarte hva som hadde skjedd, og hvorfor hun hadde svart som hun hadde gjort i SMS’en.

 

Klageren tok skriftlig kontakt med megleren og daglig leder på kontoret. I e-posten krevde han å få kjøpe leiligheten, alternativt å ha krav på kompensasjon. E-posten ble besvart av daglig leder. I brevet beklaget daglig leder at budet til klageren ikke hadde blitt fanget opp, men avviste at han kunne få leiligheten og at han var påført et økonomisk tap som ga grunnlag for kompensasjon.

 

Da budrunden pågikk hadde megleren 858 registrerte samtaler og SMS’er fra interessenter. Det var totalt 10 budgivere og 22 bud og budforhøyelser, hvor 20 av disse ble mottatt i perioden mellom 10:45 og 12:03. Megleren var derfor tydelig på at budgiverne ikke bare kunne sende inn skriftlig bud, men at de også måtte kontakte henne for å få bekreftet at budet var mottatt. Klageren har anført at han fikk skriftlig bekreftelse på at budet var registrert, men dette er ikke fremlagt.

 

Budet til klageren på kr 2 910 000 ble sendt inn via bud-appen kl. 12:08. Klageren tok imidlertid ikke kontakt med megleren for å forsikre seg om at budet var mottatt selv om megleren eksplisitt hadde bedt om dette, og det fremkommer tydelig i en rekke SMSer sendt til klageren. I tillegg oppfordres budgiver til dette i bekreftelsen som mottas når bud-appen benyttes.

 

Megleren forventet ikke noe nytt bud fra klageren ettersom han hadde gitt opplysninger om at prisen var for høy, og at han derfor ikke ville komme med høyere bud. Megleren stusset derfor heller ikke over at han ikke hadde kontaktet henne. Det at klageren mottok SMS med informasjon om de andre budene kan ikke tas til inntekt for at megleren trodde klageren fortsatt var aktiv i budrunden. Det er vanlig at slik informasjon sendes til alle interessenter som har skrevet seg på liste eller deltatt i budrunden.

 

Innklagede synes det er meget beklagelig at budet til klageren ikke ble hensyntatt. Megleren har imidlertid gjort sitt ytterste for å gjennomføre en forsvarlig budrunde med mange budgivere. Da klageren ikke fulgte oppfordringen om å kontakte megleren dersom han skulle ombestemme seg, kan innklagede ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Subsidiært anføres det at klageren ikke er påført noe økonomisk tap. Et eventuelt tap er for øvrig heller ikke dokumentert eller sannsynliggjort.

 

Avslutningsvis opplyses, for ordens skyld, at selgeren selvfølgelig er orientert i saken. Selgeren har imidlertid ikke sett grunn til å klage på meglerens håndtering.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder budgivning og krav om erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvorvidt klageren fikk beskjed om at megleren måtte kontaktes på telefon for å få bekreftelse på at bud var mottatt. Det samme gjelder om klageren i telefonsamtale kl. 11:54 ga uttrykk for at han ikke ønsket å være med i budrunden mer. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Nemnda bemerker at en sentral oppgave for en megler er å håndtere budprosessen. Dette ligger i kjernen av meglerens oppgaver. Megleren har erkjent at det her ble gjort en feil, da hun ikke oppdaget hva den korrekte akseptfristen var. Budet var avgitt kl. 12:09 med akseptfrist kl. 12:30. Det er imidlertid for megleren en vesentlig del av budprosessen å holde oversikt over akseptfrister. Da dette ikke ble gjort, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4.

 

Nemnda kan imidlertid ikke se at det er sannsynliggjort at klageren har lidt et økonomisk tap, og erstatningskravet kan ikke føre frem. Det ligger for øvrig utenfor nemndas kompetanse å få salget til kjøperen omgjort.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Lillestrøm har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.