Klage nr 2016158

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS avd. Stange

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin fritidseiendom formidlet av innklagede i oktober 2016 for kr 1 700 000. Klagen gjelder meglerens håndtering av budrunden, herunder rådgivning til klageren om å gi motbud til budgiveren, selv om det var fire timer til budgiverens akseptfrist løp ut. En ny budgiver la inn bud en halv time før akseptfristen til det første budet, ettersom det ikke fremgikk på FINN at eiendommen var solgt. Innklagede hevder interessenten fikk beskjed om at eiendommen var solgt før budet ble inngitt. Innklagede hevder å ha ivaretatt sin rådgivningsplikt, og at budrunden ble håndtert på forsvarlig måte. Klagerens erstatningskrav på kr 50 000 – 100 000 bestrides av innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Visninger ble avholdt den 16. og 18. oktober 2016. Det var tre interessenter som hadde skrevet seg på liste.

 

Den 20. oktober 2016 kl. 14.34 kom det inn et bud på kr 1 560 000 med akseptfrist til dagen etter kl. 15.00. Megleren kontaktet de andre interessentene på listen. Budgiveren ønsket angivelig ikke å gå så mye høyere. Megleren ga klageren beskjed om at hun måtte tenke på hvor lav pris hun var villig til å akseptere, og at megleren syntes prisantydningen var litt høy.

 

Klageren kjøpte hytta for kr 1 670 000 tre år tidligere, og etter oppgraderinger ønsket klageren minimum kr 1 700 000. Taksten var på kr 1 800 000.

 

Klageren ble rådet til å gi et motbud. Motbudet på kr 1 700 000l ble gitt 21. oktober kl 11.13. og akseptert kl. 11.17. Klageren fikk melding fra megleren kl. 11.38 om at motbudet formelt var akseptert.

 

Samme dag kl. 14.43 hadde klagerens hyttenabo forsøkt å ringe henne flere ganger. Det viste seg at han også var interessert, og hadde lagt inn bud på internett kl. 14.30. De hadde snakket med megleren kl. 14.15, som hadde informert om at klageren hadde sendt inn motbud, at budprosessen var avsluttet, og hytta var solgt.

 

Naboen hadde vært i kontakt med salgssjef/fagsjef hos innklagede. Naboens interesse ble videreformidlet til megleren. Naboen var blitt registrert i systemet slik at han fikk meldinger om bud. Dette visste ikke klageren om.

 

Klageren reagerer på at hun allerede samme dag som første bud kom inn, fikk råd om å tenke på hvor lavt hun var villig til å gå. Akseptfristen var først dagen etter kl. 15. Ettersom klageren trodde det bare var én interessent med i budprosessen, fulgte hun meglerens råd og sendte motbud på kr 1 700 000 allerede kl. 11.13.

 

Meglerens jobb er å få mest mulig for eiendommen, ikke spørre selgeren hvor lavt vedkommende er villig til å gå. Klageren hevder hun kan ha gått glipp av en budrunde med to parter ved å sende inn motbud så tidlig på dagen. Klageren hadde ikke dårlig tid, og hadde også informert megleren om at hun alternativt kunne vente med salg dersom prisen ble for lav.

 

Klageren reagerer også på at det var mulig å sende inn bud på internett etter at hytta var solgt. Naboen fikk kvittering på budet som ble innsendt kl. 14.30.

 

Klageren mener hun fikk dårlig rådgivning av innklagede når det gjaldt å gi motbud og tidspunktet for dette, og krever kr 50 000 – 100 000 i erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens prisantydning var lik taksten kr 1 800 000. Totalt tre interessenter hadde skrevet seg på liste da visningene var avsluttet. Hyttenaboen hadde vært i kontakt med ansvarlig megler for oppdraget. Samtalen dreide seg hovedsakelig om en hekk som naboen mente var plassert på hans eiendom, og han ønsket at interessenter på visning ble gjort oppmerksom på dette. Ansvarlig megler registrerte hyttenaboen som interessent, slik at han skulle bli holdt orientert om bud.

 

Budet på kr 1 560 000 med akseptfrist 21. oktober kl. 15.00 ble formidlet til samtlige interesserte pr SMS, også til hyttenaboen. Ettersom budet var noe under prisantydning, gikk megleren i dialog med klageren og budgiveren for å fremforhandle en avtale. De øvrige interessentene var av ulike årsaker ikke interessert i å by.

 

Klageren fremsatte motbud til budgiveren den 21. oktober, og ettersom dette var et eksklusivt motbud til budgiveren, ble ikke dette formidlet til andre. Motbudet ble akseptert raskt, men grunnet annet kundemøte fikk ikke megleren umiddelbart oppdatert eiendommens status på FINN som solgt.

 

Samme dag kl. 14 ble megleren kontaktet av hyttenaboen. Vedkommende hadde ikke besvart telefonen da megleren skulle informere om mottatt bud. Megleren informerte om at eiendommen var solgt. På tross av dette innga naboen et bud på kr 1 750 000 på FINN. Budet ble verken formidlet eller journalført, ettersom eiendommen var solgt. Hyttenaboen har i ettertid klaget til innklagede på at de ikke fikk tilslag på budet selv om det var sendt før akseptfristens utløp. Klagen ble avvist.

 

Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for erstatningskravet. Reglene for budhåndtering ble ikke brutt, budrunden ble korrekt gjennomført. Alle interessenter ble orientert om bud og fulgt opp. Ingen andre enn kjøperen ønsket å inngi bud. Hyttenaboen ble ikke oppringt, da interessen ikke ble oppfattet som reell basert på ansvarlig meglers gjengivelse av samtalen.

 

Etter å ha undersøkt interessen, konsentrerte megleren seg om å få i stand en avtale mellom klageren og kjøperen.

 

Hyttenaboen hadde ikke utvist interesse, foruten telefonsamtalen som hovedsakelig dreide seg om hekken mellom eiendommene. Megleren kunne derfor med rette være av den oppfatning at det kun var én interessent, og dermed råde selgeren til å inngi motbud.

 

At hyttenaboen likevel var interessert og ønsket å kuppe budrunden i siste liten, hadde ikke megleren forutsetninger for å vite. Naboen var blitt oppfordret til å inngi bud, og var blitt orientert om budet som var innkommet. Naboen hadde ikke tatt kontakt med megleren.

 

Det kan ikke garanteres for at noen inngir bud rett før fristens utløp. Megleren kunne ikke gjøre noe med akseptfristen for motbudet. Budgiveren kunne når som helst før kl. 15 akseptere motbudet.

 

Megleren har ikke utvist uaktsomhet eller brutt aktuelle bestemmelser slik at ansvarsgrunnlag foreligger. Rådgivningsplikten er ivaretatt. Det bestrides at klageren har hatt et økonomisk tap, og kravet avvises i sin helhet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av meglers håndtering av budrunden.

 

Nemnda bemerker at meglerens håndtering av budrunden og motbudet samlet sett fremstår forsvarlig. Spørsmålet er imidlertid om megleren burde fulgt opp naboen nærmere, selv om naboen fikk informasjon om budet på kr 1 560 000. Nemnda finner imidlertid slik saken er opplyst at megleren ikke kan kritiseres.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Nemnda vil for øvrig nevne at oppdragsavtalen feilaktig er signert av eiendomsmeglerfullmektig, og ikke ansvarlig megler.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.