Klage nr 2016136
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS, Sentrum
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Før visningen ble det inngitt et bud på prisantydningen kr 1 790 000. Budgiveren var imidlertid satt under vergemål og hadde bare finansiering på kr 1 664 084. Budet ble derfor nedjustert til kr 1 664 084. Klageren aksepterte dette budet. Klageren mener innklagedes råd om å akseptere det nedjusterte budet er i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning på kr 123 916 som tilsvarer differansen mellom budene, og at innklagedes vederlag settes ned med kr 20 000. Innklagede anfører at de ved å anbefale selgeren å akseptere det budet hvor finansieringen var bekreftet, og som vergen hadde samtykket til, har opptrådt i henhold til god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Det ble inngitt et bud dagen før visning pålydende kr 1 790 000, som var lik prisantydning. På visningen kom ingen. Kjøperens verge kontaktet eiendomsmegleren dagen etter visningen og ba om at budet ble nedjustert fra kr 1 790 000 til 1 666 084 begrunnet med at kjøperen hadde fått tilsagn om kommunalt startlån på kr 1 900 000, og at dette ikke var tilstrekkelig til å betjene det opprinnelige budet.
Dagen etter informerte megleren skriftlig til klageren om at budet var nedjustert. Klageren ble rådet til å akseptere det nedjusterte budet. Han fikk ikke informasjon om eventuelle andre fremgangsmåter.
Eiendomsmegleren dro på ferie etter dette. Klageren kontaktet fagansvarlig hos innklagede og ba om at innklagede ordnet opp i saken.
På kontraktsmøtet spurte klageren om det var kjøperen selv som la inn det opprinnelige budet på kr 1 790 000. Dette benektet han. Eiendomsmegleren var vitne til dette. Klageren forlot møtet uten å underskrive på kontrakten. To dager ble det avholdt et nytt kontraktsmøte. Eiendomsmegleren hevdet at det var kjøperen selv som undertegnet budet, og at hun hadde sjekket dette med vergen til kjøperen. Klageren skrev motvillig under kjøpekontrakten. Klageren finner det litt merkelig at en person som er satt under vergemål, likevel kan undertegne selve kjøpekontrakten. Vergen var heller ikke tilstede på kontraktsmøtet.
Klageren ønsker en forklaring på hvorfor et lån på kr 1 900 000 ikke er nok til å kjøpe en eiendom til kr 1 790 000. Klageren antar at det er advokatens/vergens salær som er problemet her.
Da advokaten/vergen oppdaget feilen og tok kontakt med eiendomsmegleren for å få nedjustert budet, konspirerte eiendomsmegleren med advokaten for å få til en løsning på problemet, uten å ivareta klagerens interesser.
Ettersom klageren var i ferd med å kjøpe ny bolig var han veldig engstelig for ikke å få solgt leiligheten først. Han følte et sterkt press og gikk derfor motvillig med på eiendomsmeglerens råd om å akseptere det nedjusterte budet. Klageren har senere fått vite at han aldri burde avslått det opprinnelige budet, da budet var bindende uansett.
I banken fikk klageren senere vite at han kunne eventuelt fått mellomfinansiering og kommet greit ut av det selv om han hadde solgt den gamle leiligheten etter at han hadde kjøpt den nye.
Klageren mener at innklagede ikke på noen måte ivaretok klagerens interesser som selger, og at det har ført til at klageren har et økonomisk tap på minst kr 123 916, som er differansen mellom budene. Klageren hevder at dersom det hadde blitt avholdt en ny visning, hadde det med stor sannsynlighet ført til at leiligheten hadde blitt solgt for over prisantydning. Klageren krever erstatning på kr 123 916. Klageren krever i tillegg at vederlaget nedsettes med kr 20 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren mottok bud fra budgiveren den 13. juni 2016 klokken 23:43. Budet var på prisantydning med akseptfrist den 16. juni 2016 klokken 23:12. Megleren sendte SMS til selgeren (klageren) om at det var kommet inn bud på eiendommen.
Dagen etter tok megleren kontakt med budgiveren for å få kontaktinformasjon til budgiverens bank for å kontrollere finansieringen. Budgiveren skulle sjekke dette og komme tilbake med informasjon. Megleren fikk 15. juni 2016 tilbakemelding fra budgiveren om å kontakte hans advokat i forbindelse med dette.
Umiddelbart etter at denne opplysningen ble gitt fra budgiveren, tok megleren kontakt med budgiverens advokat. Megleren fikk informasjon om at budgiveren var satt under vergemål, og at han ikke hadde noen mulighet til å finansiere kjøpesummen på kr 1 790 000. Megleren diskuterte med budgiverens advokat om hvordan denne situasjonen kunne løses, samt dokumentasjon på vergemålet. Vergen sa imidlertid at budgiveren hadde finansiering på kr 1 664 084. Budgiveren hadde et lånetilsagn på kr 1 900 000 fra kommunen. Lånerammen skulle være inklusiv fellesgjeld. Fellesgjelden på leiligheten var kr 233 916. Det høyeste budet budgiveren kunne ha kommet med for å ha finansiering i orden var derfor kr 1 666 084.
Megleren fikk en e-post fra budgiverens advokat/verge hvor han ba om at et bud på kr 1 666 084, ble registrert med frist til klokken 12:00 dagen etter visningen. Megleren registrerte dette budet i budjournalen.
Senere på kvelden var det visning på boligen, men det kom ingen. Boligen hadde svært dårlig respons i markedet. Det hadde tidligere bare vært èn nedlastning av salgsoppgaven på www.FINN.no. Det viste seg ved oppfølgning fra megleren før visningen at denne interessenten ikke var en aktuell interessent.
På grunn av at responsen var så dårlig rådet megleren derfor klageren til å akseptere budet på kr 166 084 selv om det foreliggende budet var ganske mye lavere enn prisantydningen. Megleren foreslo at man eventuelt skulle annonsere boligen på nytt, men da med en lavere pris. Klageren aksepterte budet dagen etter.
I følge vergefullmakten var budgiveren under vergemål iht. vergemålsloven § 20. Dette innebærer ikke at han var fratatt sin økonomiske handleevne etter vergemålsloven § 22. Det lå imidlertid klare føringer fra Fylkesmannen på hva budgiveren kunne gjøre. Kjøperen innga derfor bud selv og undertegnet kjøpekontrakten selv. Verge og Fylkesmannen godkjente avtalen og attesterte skjøtet i den sammenheng.
Det var helt uaktuelt for megleren å anbefale selgeren å akseptere et bud som budgiveren ikke hadde mulighet til å kunne finansiere, og som ikke var bekreftet av budgiverens verge. Hadde megleren gjort dette, ville det ha vært et klart brudd på god meglerskikk ved ikke å dra omsorg for begge parters interesser i bolighandelen. Megleren valgte derfor å anbefale selgeren å akseptere det budet hvor finansieringen var bekreftet, og som vergen hadde samtykket til.
Leiligheten ble solgt for kr 123 916 under prisantydning. Klageren hadde god tid og muligheten til å avslå budet dersom det var helt uakseptabelt for ham å akseptere det. Denne muligheten benyttet ikke klageren seg av.
All den stund opplysningene om budgiverens manglende finansiering og vergemål ble kjent, var megleren nøye med å informere om den oppståtte situasjonen i det denne informasjonen ble kjent for megleren. Dette var altså dagen før visningen. Klageren ble også fulgt opp av megleren etter visningen før budet ble akseptert. Klageren satt i møte hos banken sin da han aksepterte budet, og det er påregnelig at han også fikk gode råd fra banken i den anledning.
Innklagede bestrider at de har brutt god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
Nemnda har kommet til at klagen avvises. Saken reiser bevisspørsmål om dialogen mellom klageren (selgeren) og megleren før budaksept som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen. Sakens dokumenter danner ikke et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse etter skriftlig behandling i nemnda.
Klagen avvises.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagen avvises.