Klage nr 2016132

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Oslo Akershus AS

 

Saken gjelder:               Tilbakeholdelse

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en eiendom via innklagede. Han hevder innklagede urettmessig tilbakebetalte et tilbakeholdt beløp til kjøperne. Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede hevder kjøperen hadde instruksjonsmyndighet over det tilbakeholdte beløpet, og at de derfor var forpliktet til å utbetale det. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Saken gjelder urettmessig tilbakebetaling til kjøperen av tilbakeholdt del av kjøpesum i forbindelse med kjøp av eiendom.

 

Klageren solgte en eiendom for kr 6 560 000 gjennom innklagede i august 2015. Kjøpesummen ble innbetalt av kjøperne i henhold til kjøpekontrakten, og sto disponibelt på meglerens konto.

 

Under overtakelsesmøtet erklærte kjøperne at de holdt tilbake kr 250 000 på grunn av påståtte mangler ved eiendommen. Grunnlaget for tilbakehold av beløpet fremkom av overtakelsesprotokollen. Eiendomsmegleren informerte klageren om at en løsning med tilbakehold av et beløp var en sikkerhet for begge parter. En slik løsning sikret at beløpet ikke ville bli utbetalt før partene var kommet til enighet vedrørende mangler, og en eventuell tvist hadde blitt avgjort i retten. På dette grunnlaget godtok klageren at kjøperne tilbakeholdt kr 250 000 av kjøpesummen.

 

Det må etter dette legges til grunn at det forelå enighet mellom kjøperne og klageren om at beløpet skulle holdes tilbake til partene var kommet til forlik eller rettskraftig avgjørelse i saken forelå.

 

Uenigheten vedrørende mangler ved eiendommen vedvarte, og partene kom ikke til enighet. Ultimo februar tok kjøperne kontakt med oppgjørsavdelingen hos innklagede og krevde det innestående beløpet tilbakeført til seg. Megleren utbetalte beløpet til kjøperne den 2. mars 2016.

 

Kjøperne hadde på tidspunktet for sin begjæring om tilbakeføring av det tilbakeholdte beløpet ikke instruksjonsrett over det. Det vises videre til nemndas sak 2013025, hvor det uttales følgende i forbindelse med tilbakeføring/utbetaling av tilbakeholdt beløp: «Når kjøperen og selgeren har inngått en avtale om tilbakehold av et beløp, kan ikke kjøperen alene instruere megleren om utbetaling av beløpet. En utbetaling forutsetter enighet mellom partene eller rettskraftig dom».

 

Det gjøres i lys av dette gjeldende at innklagede foretok tilbakeføring av det tilbakeholdte beløpet til kjøperne i strid med gjeldende rett. Tilbakebetalingen av innestående på klientkonto var etter dette urettmessig.

 

Klageren krever at det fastslås at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Før overtakelsen informerte kjøperne megleren og klageren om at de hadde oppdaget mangler ved eiendommen. De ville derfor tilbakeholde en del av kjøpesummen. Megleren var i dialog med partene og fikk forståelse av at klageren ville samtykke i tilbakeholdet. Megleren informerte om at et felles tilbakehold ville medføre at pengene ville stå på rentebærende klientkonto inntil partene var enige om en fordeling, eller det forelå en rettskraftig dom.

 

Klageren hadde tegnet eierskifteforsikring, og kjøperne hadde tegnet boligkjøperforsikring. Forsikringsselskapene har bistått partene underveis i prosessen.

 

På overtakelsen gikk partene gjennom boligen, og det ble utferdiget en overtakelsesprotokoll hvor kjøperne ga denne instruksen: «Feilaktig opplysn om areal og grenser, samt andre forhold holdes igjen kr. 250 000 av kjøpesummen. Beløpet skal ikke overføres til selger uten kjøpers skriftlige samtykke». Klageren noterte på protokollen at: «2 Helt uenig at kr. 250 000 skal holdes tilbake».

 

Nærmere fire måneder etter overtakelsen sendte kjøperne en instruks til megleren om en tilbakebetaling av beløpet. Beløpet ble utbetalt den 2. mars 2016.

 

Da klageren skrev at han var uenig i tilbakeholdet og motsatte seg dette, ble følgen at kjøperne utførte et ensidig tilbakehold og hadde instruksjonsretten alene. Dersom klageren hadde samtykket til tilbakeholdet, ville partene hatt instruksjonsrett over beløpet i fellesskap. Innklagede ville i den situasjonen ikke disponert midlene før partene var enig om en fordeling og utbetaling, eller eventuelt en rettskraftig dom forelå.

 

Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder utbetaling av tilbakeholdt beløp og påstått brudd på god meglerskikk.

 

Det avgjørende spørsmålet i saken er om selger og kjøper i dette tilfellet avtalte tilbakehold av kr 250 000, eller om det dreier seg om et ensidig tilbakehold fra kjøpers side. Det fremgår av overtakelsesprotokollen at kjøperen krevde å holde tilbake kr 250 000 som følge av mangler. Klageren (selgeren) fikk protokollert følgende:

 

«Selgers merknader:

1) ingen merknader

2) Helt uenig at kr 250 000 skal holdes tilbake

[…]»

Nemnda finner det klart at man her står overfor et ensidig tilbakehold fra kjøperens side, og ikke avtalt tilbakehold. Overtakelsesprotokollen er et begivenhetsnært bevis. Det er for nemnda ikke sannsynliggjort at selgeren og kjøperen etter overtakelsen avtale noe annet, og at man følgelig ikke står overfor avtalt tilbakehold.

 

Når kjøperen har benyttet sin ensidige tilbakeholdsrett, er det tilbakeholdte beløp under kjøperens råderett. Ved tilbakehold på egen konto vil kjøperen alene ha råderetten over tilbakeholdt beløp. Kjøperens rettigheter kan ikke svekkes ved at selgeren har valgt å benytte megler ved salget. Da kjøperen ba megleren om å utbetale tilbakeholdt beløp til seg, måtte megleren følgelig etterkomme dette.

 

Nemnda bemerker at når megleren fikk instruks om å utbetale tilbakeholdt beløp til kjøperen burde selgeren ha blitt informert om dette, samt muligheten til å ta arrest/midlertidig forføyning i beløpet. Et urettmessig tilbakehold fra kjøperens side vil føre til at kjøperen kommer i mislighold, og at det blant annet kan påløpe forsinkelsesrenter.

Nemnda bemerker at hvis kjøperen og selgeren i dette tilfellet hadde avtalt tilbakehold av deler av kjøpesummen, ville utbetaling til kjøperen ikke kunne skjedd uten samtykke fra både selgeren og kjøperen, eller at det forelå rettskraftig dom eller rettsforlik. Den praktiske konsekvens av dette er at det kan være en fordel for selgeren å samtykke til at et beløp blir tilbakeholdt på meglerens klientkonto, slik at man står overfor en avtale om tilbakehold. En annen sak er at i praksis vil ofte det beløpet kjøperen ensidig holder tilbake, bli stående på meglerens klientkonto inntil partene er kommet til enighet, eller at det foreligger rettskraftig dom.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.