Klage nr 2016159
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Moss
Moss Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en borettslagsleilighet. Hun hevder innklagede ga uriktige opplysninger om fellesgjeld i salgsoppgaven. Videre hevder klageren at megleren ikke undersøkte kjøperens finansiering, og at megleren opptrådte i strid med fullmakt fra klageren ved overtakelsen. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever bortfall/nedsettelse av meglerens vederlag, samt erstatning.
Innklagede hevder de videreformidlet den informasjonen de hadde fått fra forretningsføreren vedrørende fellesgjelden. De hevder klageren ble informert om at kjøperens finansiering ikke var undersøkt, og at megleren opptrådte i henhold til fullmakten fra klageren på overtakelsen. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, og bestrider klagerens krav om vederlagsreduksjon og erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en borettslagsleilighet
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at innklagede har plikt til å gi korrekte opplysninger om fellesgjeld. Megleren ga ikke korrekte opplysninger om fellesgjeld i salgsoppgaven. På befaringen ga klageren et brev til megleren fra forretningsføreren for borettslaget, hvor det var opplysninger om fellesgjelden. Klageren spurte megleren om hun skulle ha med seg brevet, men klageren fikk beskjed om at hun ikke trengte det da hun ville innhente alle opplysninger fra forretningsføreren.
Megleren undersøkte ikke kjøperens finansiering. Megleren ringte klageren da det kom inn bud på kr 800 000 og spurte om klageren ville akseptere dette. Megleren sa at budgiveren hadde finansiering til kr 770 000, men at hun ikke kom gjennom på telefon til banken og spurte klageren om hun ville ta sjansen. Under telefonsamtalen sa megleren at det kom inn et nytt bud og la på. Hun ringte klageren opp igjen og gratulerte klageren med salg. Hun fortalte imidlertid ikke at siste budgiver ikke hadde finansieringen klar. Megleren var veldig opptatt av at klageren hadde oppnådd en høy salgssum.
Kjøperen kunne ikke betale kjøpesummen ved avtalt overtakelse den 20. juli 2016. Megleren viste ingen interesse for å løse saken med manglende betaling av eiendommen. Hun tilbød seg bare å kunne foreta dekningssalg med tilhørende nytt meglerhonorar.
Megleren fravek en skriftlig fullmakt fra selgeren ved senere overtakelse den 17. august 2016. Avtalen var at klageren skulle skrive en fullmakt til innklagede slik at megleren kunne ta seg av overtakelsen, samt legge nøkler og fullmakt i postkassen til innklagede. Megleren ville ha fullmakten i orden i tilfelle overtakelsen ble foretatt mens klageren var på ferie. Fullmakten understreket at alt skulle være i orden før kjøperen fikk overta nøklene til boligen. Kjøperen tilbakeholdt kr 200 000 uten at klageren ble informert om dette. Klageren hadde nektet kjøperen å overta boligen dersom hun hadde visst om at kjøperen ønsket å tilbakeholde deler av kjøpesummen. Etter overtakelsen var gjennomført, ringte megleren til klageren og fortalte dette. Megleren visste at kjøperen ønsket å holde tilbake en del av kjøpesummen dagen før. Det eneste klageren hadde fått opplysninger om, var at pengene var på konto før overtakelsen. Klageren fikk heller ingen mulighet til å si at overtakelsen kunne skje etter at klageren kom hjem fra ferie. Her gjorde megleren en stor feil.
Kjøperen tilbakeholdt et alt for stort beløp enn det kravet kjøperen mente hun eventuelt hadde. Senere er beløpet konstatert til å utgjøre kr 15 000.
Klageren måtte bli bistått av advokat for å få frigitt det tilbakeholdte beløpet. Det ble først frigitt den 18. oktober 2016, og uten medregnet forsinkelsesrenter. Advokatkostnader i forbindelse med dette beløp seg til kr 32 000. Klageren har blitt belastet med kr 10 000 i rent økonomisk tap.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever bortfall/halvering av meglerens vederlag for dekning av utgifter klageren har hatt i forbindelse med meglerens håndtering av salget. Selgeren har hatt økonomiske tap i forbindelse med advokatutgifter, samt tap av forsinkelsesrenter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble lagt ut i markedet med en prisantydning på kr 600 000 + andel fellesgjeld, og ble solgt for kr 820 000 + andel fellesgjeld. Avtalt overtakelse var 20. juli 2016, som ble flyttet til 1. august 2016, men faktisk overtakelse ble gjennomført den 17. august 2016.
Felleskostnader
På befaringen var felleskostnader et tema, og megleren kjente til fra tidligere salg at det var tale om økte kostnader i borettslaget. Klageren prøvde å finne et brev fra forretningsføreren, men fant det ikke. Megleren henviste til at informasjon ville bli innhentet fra forretningsføreren.
Innklagede innhentet på vanlig måte informasjon fra forretningsføreren. Informasjonen fra forretningsføreren ble tatt ordrett med i salgsoppgaven, som ble godkjent av selgeren. Dette er også sammenfallende med informasjon som er gitt av andre meglere ved salg i dette borettslaget.
Megleren ble først klar over at forretningsføreren den 29. mars 2016 hadde sendt et informasjonsbrev til klageren etter at kjøperen viste det til megleren. Av brevet fremgikk det at det var en økning av felleskostnader. Megleren ringte forretningsføreren og stilte spørsmål til dette. Forretningsføreren bekreftet å ha sendt brevet til klageren, men de ville ikke sende kopi til megleren uten forhåndssamtykke fra klageren.
Klageren fikk salgsoppgaven til gjennomsyn og godkjenning, men ga ikke beskjed om feil eller mangler. Selgeren er meglerens primære opplysningskilde. Megleren finner det underlig at borettslaget ikke sendte et kopi av dette brevet til megleren, men det er ikke bestridt at klageren mottok dette.
Kjøperens finansiering
Megleren ringte kjøperen ved mottak av bud for å få informasjon om direkte telefonnummer til kontaktperson i banken. Hun fikk da opplyst at kjøperen ikke hadde vært i banken enda, men at hun skulle dit dagen etter. Megleren ga klageren informasjon om at hun ikke hadde sjekket kjøperens finansiering. Budgiveren opplyste at hun allerede hadde solgt sin egen bolig, og at hun også hadde en bolig i Spania.
Samtidig som megleren var i telefon med klageren etter mottak av nest siste bud, ble det inngitt et nytt bud fra kjøperen. Megleren ringte igjen til klageren og spurte om hun ville akseptere dette dersom det ikke ble inngitt høyere bud. Det ble igjen informert om at megleren ikke hadde undersøkt finansieringen. Klageren valgte å akseptere budet.
Etter at det var klart at overtakelsen ble utsatt, og det fremdeles var usikkert om hva som kom til å bli resultatet, ble det avholdt et møte mellom klageren og innklagede. Klageren svarte da bekreftende på at hun hadde fått informasjon om at kjøperens finansiering ikke var undersøkt.
Innklagede viser også til vedlegg til overtakelsesprotokollen, hvor kjøperen skriver om informasjon til klageren om hennes finansieringssituasjon.
Overtakelsen
Klageren var på ferie på overtakelsesdagen. Hun krevde at megleren skulle stille på overtakelsen og sendte SMS om dette. Megleren ønsket primært ikke å representere klageren i den situasjonen, blant annet for det tilfellet at det ble aktuelt med tilbakehold fra kjøperens side. Resultatet ble likevel at dette ble løsningen, basert på klagerens klart uttrykte forventing om dette. Det skulle oversendes fullmakt i god tid, noe som først ble fremlagt i forbindelse med selve overtakelsen.
I tiden frem til overtakelsen hadde det vært tema at kjøperen måtte betale kjøpesum, samt forsinkelsesrente frem til overtakelsen. Det har flere ganger blitt presisert fra klageren at hun hadde forventninger om å få kompensasjon for forsinkelsen. Det ble registrert innbetaling den 16. august 2016 med kr 827 500, som var inkludert forsinkelsesrenter. Megleren trodde at alt var i orden etter fullmakten.
Forut for overtakelsen hadde kjøperen tatt opp muligheten til å holde tilbake penger da de mente de hadde betalt for mye i forhold til at prisforlangende opprinnelig var kr 600 000 + fellesgjeld. Prisantydning ble satt utfra andre omsetninger i borettslaget. Kjøperen hevdet at det var feil opplysninger om felleskostnader, som førte til at kjøpesummen ble høyere. Kjøperen uttrykte forut for overtakelsen at det bare var aktuelt å holde tilbake
kr 15 000 til dekning av felleskostnader. På overtakelsen valgte imidlertid kjøperen å holde tilbake kr 200 000. Megleren advarte kjøperen å holde tilbake dette beløpet. Dersom megleren skulle forstå fullmakten slik at overtakelse ikke skulle gjennomføres, så ville det vært selgeren som ikke oppfylte sine forpliktelser. Det kan ikke være i samsvar med god meglerskikk å nekte overtakelse all den tid alle utestående midler var innbetalt, og kjøperen benyttet sin rett til tilbakehold, selv om det oppsto en ny utfordrende situasjon i saken.
Innklagede har forsøkt å løse saken med klageren. Fra det tidspunkt hvor det ble klart at kjøperen hadde problemer med finansieringen, hadde innklagede tett kontakt med partene. Innklagede har hele tiden besvart henvendelser og forsøkt å drive prosessen fremover.
Innklagede har hatt fokus på å få kjøperen til å betale kjøpesummen i henhold til avtale. I neste omgang har de arbeidet for å få frigitt det tilbakeholdte beløp. I et møte den
- september 2017 med kjøperen på meglerens kontor aksepterte hun å frigi kr 180 000 av det tilbakeholdte beløpet. Det resterende av det tilbakeholdte beløpet ble løst gjennom avtale med forsikringsselskapet.
Advokaten til klageren har konsentrert seg om å rette krav om utbetaling til megleren, fremfor å rette kravet mot kjøperen.
Til tross for en vanskelig utvikling av salget, har innklagede opptrådt i tråd med god meglerskikk for å finne et mest mulig snarlig løsning på saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om bortfall/nedsettelse av vederlaget og krav om erstatning.
Fellesgjeld
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder for borettslagsleiligheter, hvor det fremgår at eiendomsmeglere skal oppgi lånevilkårene for fellesgjeld, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader knyttet til dette. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2 at det skal opplyses om fellesgjeld, men det er ikke tvilsomt at det skal gjøres, jfr. blant annet NOU 2006: 1 s. 120 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 295.
Klageren hevder hun viste megleren brevet datert 29. mars 2016 fra forretningsføreren som opplyste om betaling av avdrag på fellesgjeld. Innklagede hevder at klageren ikke fant dette brevet, og at de først ble gjort kjent med det da kjøperen viste det til innklagede. Innklagede hevder at de heller ikke fikk informasjonen fra forretningsføreren. Innklagede mener klageren burde oppdaget at det var gitt feil opplysninger ved gjennomgang og godkjennelse av salgsoppgaven.
Nemnda bemerker at megler inntok i salgsoppgaven ordrett den informasjonen han mottok fra forretningsfører om fellesgjelden. Det er enighet om at megler i den forbindelse ikke mottok kopi av brevet fra forretningsfører datert 29. mars 2016. I en slik situasjon kan megler ikke kritiseres. En megler må kunne basere seg på at informasjonen fra forretningsfører er korrekt med mindre særlige forhold tilsier at megleren må foreta nærmere undersøkelser. Når det gjelder uenigheten mellom partene om at klageren viste megleren brevet av 29. mars 2016 fra forretningsføreren, kan det ikke føre til noen annen vurdering.
Fullmakt
Fullmakt ved overtakelse: Klageren ga megleren en fullmakt til å overlevere leiligheten. Av fullmakten fremgår det blant annet at:
«Vil ha strømavlesning dokumentert på bilde.
Og dokumentert at pengane er inne og alt er ok.»
Klageren og innklagede er uenige i tolkningen av fullmakten. Klageren hevder at det fremgår klart at «alt» skulle være ok, herunder at kjøperen ikke tilbakeholdt en del av kjøpesummen. Innklagede tolket fullmakten slik at det bare gjaldt kjøpesummen og forsinkelsesrentene, og ikke et eventuelt tilbakeholdt beløp fra kjøperen.
Nemnda finner at slik fullmakten er utformet, hadde megleren ikke anledning til å gjennomføre overtakelsen i dette tilfellet, da kjøperen krevde å tilbakeholde kr 200 000 av kjøpesummen. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk.
Finansiering Det er på det rene at megleren ikke ga noen skriftlig informasjon til klageren (selgeren) om at finansieringen ikke var kontrollert før budaksept. Nemnda legger til grunn at partene er uenige om det ble gitt slik muntlig informasjon før budaksept. Det står heller ikke noe om dette i budjournalen.
Nemnda mener at det er megleren som må kunne dokumentere at det er gitt informasjon til selgeren om at finansieringen ikke er kontrollert før budaksept. Det gjelder også der informasjonen er gitt muntlig. Dette kan gjøres enkelt ved for eksempel å sende en e-post eller SMS om hva som ble sagt muntlig. Innklagede har ikke oppfylt sin bevisbyrde, og har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nedsettelse av vederlaget
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side», kan vederlaget settes ned eller falle bort. Nemnda finner at det er grunnlag for en delvis vederlagsnedsettelse, og vederlaget reduseres skjønnsmessig med kr 10 000.
Erstatning Slik saken er opplyst for nemnda, kan nemnda ikke se at klageren har dokumentert noe økonomisk tap. Nemnda finner heller ikke at det er grunnlag for å tilkjenne erstatning for utgiftene til advokat.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Aktiv Eiendomsmegling Moss, Moss Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale klageren 10 000 kroner.