Klage nr 2016151

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Aktiv Eiendomsmegling Sarpsborg

Frode Eriksen AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne ga et bud på en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne anfører at megleren ikke ga korrekt informasjon om budgivningen før de innga bud. Som følge av dette hevder de de at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning. Innklagede bestrider dette.

 

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne er fire familier som innga bud på en eiendom, som var eiet av en forening. Prisantydningen var satt til kr 10 000 000. Klagernes siste bud var på kr 12 600 000. Budet

ble stående som det høyeste og i en SMS fra megleren fremgikk det at budrunden ble stoppet. Senere var den likevel ikke stoppet.

 

I forkant av budet fremgikk det kun informasjon i salgsoppgaven under punktet «diverse» at salget var betinget av at flertallet av medlemmene i foreningen godkjenner salget og budet. Klagerne var således kjent med at det budet som endte opp som det høyeste budet i den ordinære budrunden, måtte godkjennes av flertallet av medlemmene i general-forsamlingen. De var imidlertid ikke kjent med at budrunden kunne fortsette frem til behandlingen i den ekstraordinære generalforsamlingen.

 

Klagerne ble informert i en tekstmelding fra megleren den 24. oktober 2016 om at budrunden stoppet på kr 12 600 000, og at saken ble sendt til behandling i en ekstraordinær generalforsamling. Megleren takket samtidig alle budgiverne som hadde vært med for interessen. Av denne tekstmeldingen følger det uttrykkelig at budrunden var avsluttet, og at det nå var opp til generalforsamlingen å godkjenne budet og salget.

 

I en telefonsamtale etter at budrunden var over, informerte megleren om at budet ville bli stående frem til et ekstraordinært årsmøte i foreningen. På møtet skulle de stemme om de aksepterte budet. Imidlertid sa megleren også at «vi får håpe at det ikke kommer inn andre bud før årsmøtet». Klagerne ble da informert om at det kan komme inn nye bud helt frem til årsmøtet. Dette var helt ny informasjon, og klagerne forsøkte muntlig å bestride dette, og mente at dette var svært uryddig da det ikke ble informert om dette i salgsoppgaven eller i forkant av budrunden. I samtalen ble det gitt en del lovnader muntlig av megleren for å berolige klagerne.

 

Den 25. oktober 2016 ble det sendt ut akseptbrev til klagerne. Det fremgår blant annet at:

«Vi gratulerer med at budet er akseptert av selger og bekrefter herved at det er inngått en bindende avtale. Tilbud og aksept er gitt uten forbehold».

Det er således feil av megleren å si at det bare er en foreløpig aksept. Dette er ikke i overensstemmelse med ordlyden i brevet, som han selv sendte. Her fremgår det helt klart at budet er akseptert av selgeren, og at både bud og aksept er gitt uten forbehold. At det er tatt et forbehold på side 2 i brevet om generalforsamlingens godkjennelse av budet, og at budrunden kan fortsette, er i motstrid med den aksepten som helt ubetinget er gitt på brevets side 1. Det er megleren som selv har forfattet brevet, og det skal derfor tolkes i disfavør av den som burde ha formulert seg klarere, i dette tilfelle megleren. Det er uansett ikke tatt noe forbehold om en «dobbel budrunde» før budet ble gitt. Med dobbel budrunde menes at budrunden fortsatt er åpen for gamle og nye interessenter etter at ordinær budrunde er avsluttet. Megleren takket alle interessenter for interessen i en tekstmelding dagen før, og i et brev datert dagen etter bekreftet han at det var inngått en bindende avtale. Hvordan klagerne da skulle forstått noe annet enn at budrunden var avsluttet, og at det var deres bud som måtte godkjennes av generalforsamlingen, er helt uforståelig.

Megleren har påstått at han skal ha gjort det klart muntlig i forkant av visningen og under visningen at budrunden kunne fortsette frem til generalforsamlingen. Denne informasjonen bestrides.

 

Det var først etter at budrunden var avsluttet den 24. oktober 2016 med budet fra klagerne som det høyeste budet, at de ble informert om at budrunden var åpen for nye interessenter. På den samme dagen som generalforsamlingen skulle avholdes og etter at foreningens styre hadde akseptert klagernes bud, fikk de informasjon om at det var innkommet et nytt bud med akseptfrist samme dag.

 

Klagerne hevder meglerens styrte nye interessenter slik at de skulle avvente å gi bud helt frem til den dagen generalforsamlingen skulle avholdes. Megleren styrte således budrunden på en svært uheldig måte.

 

Megleren har opptrådte i strid med sin omsorgsplikt i budgivningsprosessen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har en omsorgsplikt overfor samtlige budgivere, og denne ble ikke ivaretatt overfor klagerne, som ikke har mottatt informasjon om at budrunden var åpen frem til generalforsamlingen. For det tilfelle at de hadde kunnskap om dette, ville de lagt opp budgivningen annerledes. De korte akseptfristene, som gjaldt i den ordinære budrunden, hadde ikke vært nødvendig om budgiverne hadde forstått det faktum at budrunden var åpen frem til generalforsamlingen.

 

Det var i strid med god meglerskikk å forhandle med den siste budgiveren om kjøp av eiendommen da eiendommen etter meglerens syn i henhold til akseptbrev av 25. oktober 2016, allerede var solgt til klagerne. Et slikt brudd på god meglerskikk må berettige ansvar for megleren for den avtalen som allerede var inngått med klagerne.

 

For det tilfelle at Reklamasjonsnemnda kommer til at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3, bes det om at nemnda tar stilling til om megleren har inngått avtale om kjøp av eiendommen både med klagerne og kjøperne.

 

Subsidiært bes Reklamasjonsnemnda om å ta stilling til om et slikt brudd på god meglerskikk som er anført i denne saken, gir grunnlag for å kunne kreve erstatning fra megleren.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen var i mange år feriehjemmet til en forening. Foreningen ønsket å selge eiendommen – som består av fem sjønære hytter – fordi medlemmene i liten grad brukte stedet.

 

Det fremgår av salgsoppgaven at

 

«Salget betinger at flertallet av medlemmene i [… forening] godkjenner salget og kjøpesummen. Det medfører at endelig aksept kan forventes å bli fremlagt innen 1-en måned- etter at styret i [… forening] har gitt samtykke til aksept. Blir det ikke gitt aksept for budet fra flertallet av medlemmene i [… forening], er partene fri fra styrets aksept og partene må eventuelt dekke sine respektive kostnader selv».

 

Dette vil si at ingen budgiver kunne være sikker på å få eiendommen før slik godkjennelse forelå. Herunder kunne enhver budgiver risikere at det kom inn bud på eiendommen helt frem til godkjennelse eller at budet ble avslått. Klagerne har vært klar over dette på lik linje med øvrige budgivere.

 

Budrunden startet den 24. oktober 2016 med bud på kr 10 000 000, og ble foreløpig avsluttet samme dag kl. 13.50. Selgerens representant ga da sin foreløpige aksept på klagernes bud på kr 12 600 000. Budet skulle etter dette legges frem for medlemmene i foreningen.

 

Det var tre elementer som ble tatt opp med alle aktuelle interessenter. To av disse elementene ble belyst som følge av at det var flere som ønsket å seksjonere eiendommen. En av hyttene var registrert som et anneks,og ved en eventuell seksjonering måtte kjøperen påregne kostnader med tilkobling til flere andeler i det lokale vann- og avløpslaget. I tillegg ble det opplyst om at ingen bud ville bli gitt en endelig aksept før styret i det ekstraordinære årsmøtet hadde godkjent budet. Det ble i gjort oppmerksom på at det kunne komme inn bud helt frem til det ekstraordinære årsmøtet hadde fattet vedtak på hvem som skulle få kjøpe hytta. Dette ble den ene av klagerne informert om før visningsdagen og på buddagen. I tillegg ble det opplyst om dette på visningen. På visningen var to av klagerne i samme rom da det ble opplyst om dette. En av klagerne fikk dette med seg og skrev en e-post etter budrunden var slutt, der han takker for en informativ prosess.

 

Den 25. oktober 2016 sendte innklagede et brev som i innledningen har standardtekst for aksepterte bud. På brevets side 2 fremgår det at:

 

«Det er en forutsetning for handelen at generalforsamlingen til [… forening] godtar budet. De kan avslå budet uten begrunnelse. Det er også muligheter for at andre interessenter kan legge inn bud frem til generalforsamlingen har godtatt budet. Godtar generalforsamlingen ikke budet eller av en eller annen grunn avslår budet er partene fri fra denne aksept og partene dekker sine eventuelle respektive kostnader selv»

Klagerne kan selvsagt ikke basere en rettslig posisjon på innledningen av brevet, og er heller ikke i aktsom god tro når det gjelder spørsmålet om avtale er inngått. Brevet må nødvendigvis leses i sin helhet. Det fremgår klart av sammenhengen at budet kan bli avslått, og at ytterliggere bud kan komme inn. Det ligger implisitt at også klagerne kunne høyne sitt bud noe de hadde anledning til.

 

En budgiver i aktsom god tro må nødvendigvis også lese brevet opp mot den uttrykkelige presisering i salgsoppgaven. Innledningen av brevet er uheldig formulert all den tid budet ikke er akseptert, og det er heller ikke inngått en bindende avtale. Den uheldige formulering skyldes sannsynligvis «klipp og lim» i et standardskriv i en hektisk hverdag. Det kan vanskelig ses at dette er brudd på god meglerskikk når brevet lest i sin helhet klart viser at innledningen ikke stemmer med fortsettelsen og forutsetningene for kjøpet.

 

Det kom inn et høyere bud, og megleren tok kontakt med en av klagerne på telefon og orienterte om det nye budet. Telefonsamtalen ble bekreftet på e-post. Det ble også opplyst om at det ekstraordinære årsmøtet var samme dag slik at budgiveren hadde tid til å områ seg og eventuelt legge inn et høyere bud.

 

Megleren har forespurt de andre budgiverne om de var innforstått med at bud kunne fremsettes helt frem til det ekstraordinære årsmøtet hadde fattet sitt vedtak. To budgiverne har bekreftet at de var innforstått med dette. Begge bekrefter også at de ble informert om nytt bud, slik at de kunne legge inn høyere bud.

 

Klagerne mener at megleren har tilgodesett det selskapet som fikk tilslaget. Dette bestrides på det sterkeste. Megleren har ikke gitt kjøperne beskjed om at de burde vente med å legge inn bud til dagen generalforsamlingen skulle finne sted. Megleren har behandlet budgiverne likt og gitt lik informasjon til samtlige.

 

Det presiseres at det var selgeren som satt premissene for salget, både når det gjaldt godkjenning av bud, og det faktum at det kunne komme inn bud helt frem til årsmøtet.

 

Under henvisning til ovennevnte er innklagede i den oppfatning at megleren har opptrådt i tråd med gjeldende regelverk. Potensielle kjøpere ble gjort kjent med de spesielle forutsetningene. For øvrig har det likhetstrekk med en alminnelig budrunde hvor nye bud kan inngis helt frem til selgeren har gitt sin aksept.

 

Det bestrides at det er begått brudd på god meglerskikk, at eiendommen er solgt to ganger eller innklagede er erstatningsansvarlig. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt, og klagerne har ikke påvist hva som i så fall skulle være den ansvarsbetingende handling. Under enhver omstendighet foreligger det ikke påregnelig årsakssammenheng. Uansett hva megleren hadde gjort, lå beslutningsgrunnlaget hos selgeren. Eiendommen hadde blitt solgt til den som hadde inngitt det høyeste budet. Det foreligger heller ikke økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Nemnda bemerker innledningsvis at nemnda bare tar stilling til meglerens håndtering av dette oppdraget, og ikke forholdet til selgeren.

 

Nemnda finner det klart at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk. For det første følger det ikke av salgsoppgaven at budgivningen kan fortsette helt frem til ekstraordinært årsmøte i foreningen. Avgjørende er imidlertid akseptbrevet av 25. oktober 2016 til klagerne. Her fremgår det klart at megleren gratulerer klagerne med at budet er akseptert av selgeren, og bekrefter at det er inngått bindende avtale. I tillegg er kjøpekontrakten vedlagt, og det inviteres også til kontraktsmøte etter nærmere avtale. Ordlyden kan ikke misforstås. Da hjelper det ikke at det på side 2 i brevet fremkommer en reservasjon vedrørende at budgivningen kan fortsette frem til generalforsamlingen har godtatt budet, noe som for øvrig ikke fremgår av salgsoppgaven.

 

Klagerne har bedt om at dersom nemnda kommer til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, også tar stilling til om «megleren har inngått avtale» både med kjøperne og klagerne om kjøp av eiendommen. Dette dreier seg i realiteten om en påstand om dobbeltsalg, og nemnda tar som nevnt ikke stilling til selgers forhold.

 

Nemnda finner for øvrig ikke at det er dokumentert eller sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Aktiv Eiendomsmegling Sarpsborg, Frode Eriksen AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.