Klage nr 2016147

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS avd. Hamar

 

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en skogeiendom formidlet av innklagede. Klageren har fremsatt påstander om en rekke feil fra meglerens side i forbindelse med utførelsen av oppdraget, herunder renteberegning i oppgjøret, sletting av heftelser og tinglysing av urådighetserklæring og skjøte. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller øvrige plikter, eller at det foreligger erstatningsgrunnlag eller økonomisk tap. Avtale om kjøp var inngått mellom partene før selgeren og innklagede inngikk oppdragsavtale om bistand til kontraktsutforming og oppgjør.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en skogeiendom gjennom innklagede med avtalt overtakelse 10. januar 2016. Overskjøting skulle skjedd samme dag, men skjøte ble ikke tinglyst før 24. februar. Noen få dager etter dette foretok megleren oppgjør i strid med bestemmelsene i kjøpekontrakten. Megleren foretok renteavregning etter 0,8 % p.a., mens det av kontrakten fremgikk at renter skulle beregnes etter gjeldende forsinkelsesrente, den gang 9 % p.a. Klageren mener megleren gjennom sin oppdragsavtale med selgeren hadde forpliktet seg til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene, inklusiv en eventuell renteavregning.

 

I mars 2016 oppdaget kommunen at eiendommen bestod av flere gårds- og bruksnummer enn selgeren hadde opplyst til klageren. Klageren søkte advokatbistand for å få skjøte på de bruksnummer han ikke hadde fått skjøte på. Advokaten oppdaget da at megleren heller ikke hadde sørget for sletting av heftelser på eiendommen. Megleren overholdt ikke sin undersøkelsesplikt omkring transaksjonen, herunder nødvendige undersøkelser for å oppdage de øvrige gårds- og bruksnummer som inngikk i salget. Basert på meglerens kontakt med selgerens banker måtte han forstå at skogeiendommen bestod av flere gårds- og bruksnummer.

 

Megleren informerte ikke klageren om årsaken til forsinkelse av tinglysingen. Megleren besvarte heller ikke henvendelser fra klageren slik god meglerskikk tilsier. Megleren foretok også oppgjør til selgerens banker før heftelsene ble slettet. Misligholdet varte til 16. juni 2016. Siden megleren ikke hadde sørget for sletting av heftelser da renteavregningen fant sted 8. mars, og heftelser først ble slettet 16. juni, varte misligholdet frem til denne dato. Klageren har derfor krav på forsinkelsesrenter etter den avtalte sats frem til da.

 

Eiendommen var begjært tvangssolgt før selgeren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Urådighetserklæring ble ikke tinglyst da klageren og selgeren inngikk avtale om kjøp av eiendommen. Tvangsalgsprosessen ble stanset på dette tidspunkt. Urådighetserklæring ble først tinglyst samtidig som skjøtet den 24. februar.

 

Megleren skulle ikke foretatt oppgjør til selgeren før sletting av samtlige panteheftelser hadde skjedd, på bakgrunn av den pågående tvangssalgssituasjonen. Megleren var kjent med at selgeren var i en misligholdssituasjon overfor sine bankforbindelser.

 

På bakgrunn av dette er det klagerens oppfatning av megleren begikk en rekke feil, og utsatte ham for betydelige risiko.

 

Klageren krever dekket rentedifferansen på 8,2 % fra den avtalte overtakelsesdato 10. januar til den 16. juni da misligholdet opphørte, totalt kr 558 918.

 

Klageren krever dekket utgifter til saksomkostninger som følge av misligholdet.

 

Klageren krever dekket rentene av det beløpet som var stilt som odelsgaranti.

 

Den 8. mars 2016 fikk klageren oppgjort renter fra megleren med kr 17 890. Riktige renter i henhold til kjøpekontrakten skulle etter fradrag av det avtalte være kr 558 919. Klageren har krevet dette dekket av innklagede, som hevder å være uforpliktet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede var oppnevnt som medhjelper i forbindelse med tvangssalg av den aktuelle skogeiendommen. Tvangssalget ble stilt i bero i påvente av frivillig løsning. Den 3. august 2015 inngikk eieren avtale om salg med klageren. Klageren søkte om konsesjon, og det ble innvilget 30. november 2015.

 

Innklagede ble kontaktet for å sette opp kontrakt og foreta oppgjør mellom partene. Avtale var da allerede inngått mellom dem. Oppdragsavtalen ble inngått 17. desember 2015 og var begrenset til kontrakt og oppgjør.

 

Innbetaling av kjøpesum og overtakelse ble gjennomført som avtalt i begynnelsen av januar 2016.

 

Eiendommen var overbeheftet, og selgeren og megleren brukte tid på å få innhentet pantefrafall fra selgerens kreditorer. Det var inntatt en bestemmelse om odelsgaranti i kjøpekontrakten, som innebar at det skulle avsettes 25 % av kjøpesummen til en slik garanti. Selgeren fikk dermed et finansieringsbehov. Klageren var kjent med selgerens vanskelige økonomiske situasjon. På bakgrunn av arbeidet med pantefrafall og finansiering ble skjøtet tinglyst først 24. februar 2016. Ettersom det forelå tilstrekkelig slettebekreftelse fra kreditorene ble oppgjør foretatt 29. februar. Beregnede renter på kr 18 060 ble utbetalt til klageren.

 

Klageren tok kontakt med innklagede og hevdet at det utbetalte rentebeløpet var beregnet feil. Megleren opplyste ham om at dersom han ville anføre forsinkelsen fra overtakelse til tinglysning av skjøte som mislighold av kontrakten, måtte han ta opp dette med selgeren. Megleren henviste klageren også til meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap. Krav mot forsikringsselskapet ble avvist med den begrunnelse av krav om forsinkelsesrenter må rettes mot selgeren, ikke megleren.

 

I april ble innklagede av klageren gjort oppmerksom på at eiendommen bestod av ytterligere åtte gårds- og bruksnummer. Klageren hadde mottatt denne informasjonen fra landbrukskontoret i kommunen. Meglerens undersøkelsesplikt var begrenset ettersom hans rolle i oppdraget kun omhandlet kontrakt og oppgjør. Verken landbrukskontoret, konsesjonsmyndigheten eller offentlige karttjenester avdekket de faktiske forholdene. Innklagede avviste derfor ansvar for dette.

 

Tvangssalgsheftelse ble slettet av tingretten, og klageren fikk hjemmel til de uteglemte gårds- og bruksnumrene i mai 2016. Pantedokument med urådighet ble slettet den 6. juni.

 

Kravet gjelder i all hovedsak forsinkelsesrenter i henhold til kjøpekontrakten mellom partene. Innklagede er ikke part i kontrakten, og det bestrides at kravet kan fremmes overfor innklagede basert på mislighold fra selgerens eller meglerens side.

 

Innklagede bestrider at det tilligger meglerens ansvar å håndheve misligholdsanksjoner mellom partene som en del av det økonomiske oppgjøret. Klageren hadde ikke fremsatt krav mot selgeren. Eiendomsmegleren kan ikke automatisk beregne forsinkelsesrenter i oppgjøret, uten at det er fremsatt krav mellom partene. Megleren kan ikke disponere over klientmidler uten instruks, og klageren mistet instruksjonsrett ved overtakelsen.

 

Rentebeløpet som faktisk ble utbetalt i forbindelse med oppgjøret gjaldt opptjente renter av midler på klientkonto. Det bestrides derfor at det har blitt benyttet «feil rentesats».

 

Innklagede bestrider å ha forsømt sine plikter ved å ikke automatisk beregne forsinkelsesrente som misligholdsanksjon i oppgjøret. Det ble heller ikke benyttet feil rentesats i den beregningen som ble gjort. Avtalen var inngått mellom klageren og selgeren, og megleren kan ikke bli gjenstand for et krav med hjemmel i denne kontrakten. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og klageren har heller ikke lidt et økonomisk tap.

 

Øvrige forhold

Det er korrekt at megleren ikke foretok tinglysing av pantedokument med urådighetserklæring ved oppdragsinngåelsen. Tingretten slettet ikke tvangssalgsbeslutningen før 23. mai 2016. Et tinglyst tvangssalg oppfyller samme funksjon som en urådighetserklæring. Megleren gjorde ikke noe feil, og klageren ble ikke utsatt for risiko.

 

Det bestrides at megleren ikke foretok sletting av heftelser da skjøte ble tinglyst. Det forelå tilstrekkelig slettebekreftelse til at oppgjør kunne foretas. Selgerens kreditorer foretok ikke sletting som avtalt til tross for gjentatte purringer. Klageren har uansett ikke lidt noe tap som følge av at heftelsene ikke ble slettet på tidspunktet for tinglysing av skjøte.

 

Klageren synes å ha lagt til grunn at overskjøting skulle skjedd den 10. januar 2016. Dette var dato for overtakelse, og som vanlig skjedde overskjøting etter dette. Megleren informerte klageren pr telefon i tiden mellom overtakelse og tinglysing av skjøte. Det var hovedsakelig klagerens krav om odelsgaranti som medførte forsinkelsen, ettersom selgeren måtte skaffe finansiering av denne.

 

Kravet bestrides i sin helhet, megleren har ikke brutt god meglerskikk eller forsømt noen av sine øvrige plikter.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Da nemnda behandlet saken første gang, ble det reist spørsmål om klagen skulle avvises under henvisning til at det kunne synes som om klageren opptrådte i næring. Partene ble deretter tilskrevet og bedt om bemerkninger til avvisningsspørsmålet. Både klagerens advokat og innklagede har kommentert dette. Begge parter har gitt klart uttrykk for at de ønsker en avgjørelse i nemnda.

 

Nemnda har etter omstendighetene kommet til at klagen skal behandles, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1andre avsnitt tredje punktum, som lyder:

 

«Nemnda kan likevel behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende såfremt den interesse som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytting og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda.»

 

Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått feil beregning av renter til klageren. Klageren har også anført en rekke andre feil fra meglerens side og krever saksomkostninger dekket. Innklagede har bestridt at det foreligger feil eller forsømmelser fra deres side, eller økonomisk tap for klageren.

 

Nemnda bemerker innledningsvis at dette dreier som om et oppgjørsoppdrag. Partene hadde allerede i august 2015 inngått avtale om overdragelse av eiendommen. Først den 17. desember 2015 ble oppdragsavtalen inngått, hvor det fremgår at oppdraget er begrenset til kontrakt og oppgjør. Fylkesmannen hadde 30. november 2015 innvilget konsesjon for overdragelse av gnr. 12 bnr. 3. På dette tidspunktet forelå det overfor megleren ingen opplysninger om at eiendommen omfattet flere bruksnummer. Dette var også ukjent for fylkesmannen.

Ved oppgjørsoppdrag er meglerens undersøkelsesplikt begrenset, da bindende avtale allerede er inngått mellom selgeren og kjøperen. I dette tilfellet forelå det ingen opplysninger som tilsa at megleren burde foretatt ytterligere undersøkelser.

 

Renteberegningen

Kontrakten § 8 femte ledd bestemmer:

 

«Dersom selgers forhold bevirker at eiendommen ikke kan stilles til kjøpers disposisjon til rett tid, eller selger på annen måte misligholder denne kontrakt slik at ikke handelen kan gjennomføres som forutsatt, vil kjøper ha krav på renter av rettidig innbetalt kjøpesum beregnet etter tilsvarende rentesats som nevnt under § 3 ovenfor. I tillegg til renter vil kjøper ha krav på erstatning for relevante, dokumenterbare økonomiske utlegg som han har hatt i anledning selgers mislighold.»

 

Bestemmelsen nevner for det første at eiendommen ikke kan stilles til kjøperens disposisjon til rett tid. Nemnda finner det klart at dette alternativet ikke kommer til anvendelse. Etter § 8 første ledd var avtalt overtagelsesdato 10. januar 2016. Klageren overtok eiendommen i henhold til avtalen.

 

Det andre alternativet i bestemmelsen er at selgeren på annen måte misligholder kontrakten slik at handelen ikke kan gjennomføres som forutsatt. Nemnda finner det også klart at dette alternativet heller ikke får anvendelse. Ved oppgjør gjennom megler i henhold til eiendomsmeglingsloven vil det gå en viss tid fra overtakelsen og til eiendommen er overskjøtet til kjøper, og selgers heftelser er slettet. Ved overbeheftede eiendommer, som i dette tilfellet, vil det normalt ta lengre tid. I praksis innhenter megleren slettebekreftelser fra kreditorene. Når disse foreligger, kan det foretas oppgjør. Megleren behøver ikke å vente på at pantedokumentene/sikkerheten er slettet i grunnboken. Nemnda finner at det ikke er grunn til å kritisere megleren på dette punktet.

 

Konklusjonen er derfor at klageren ikke har krav på forsinkelsesrenter.

 

Nemnda bemerker for øvrig at det rentebeløpet som ble utbetalt, var opptjente renter på innklagedes klientkonto, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10. Partene synes for øvrig å være enige om denne renteberegningen.

 

Nemnda nevner også at det må være klart at klageren ikke har krav på renter av det beløpet som ble holdt tilbake på innklagedes klientkonto inntil odelsspørsmålet var avgjort («odelsgarantien»).

 

Urådighetserklæring

Klageren anfører at megleren skulle tinglyst en urådighetserklæring. Nemnda bemerker at en urådighetserklæring bare forhindrer en frivillig pantsettelse. I dette tilfellet var det imidlertid tinglyst «Tvangssalg besluttet», og det oppfyller samme funksjon som en urådighetserklæring. En urådighetserklæring ville heller ikke forhindret utleggspant eller arrest. Megleren utsatte ikke kjøperen for noen risiko ved å unnlate å tinglyse en urådighetserklæring. Megleren kan følgelig ikke kritiseres her.

 

Nemnda kan for øvrig ikke se at de øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan føre frem.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.