Klage nr 2016144
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Grønland
Fremtiden Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet i 2013 formidlet av innklagede. I 2015 fikk klageren opplysninger om at loft- og kjellerleilighetene i sameiet ikke var lovlige. Klageren hevder innklagede burde innhentet informasjon om sameiet fordi de da ville fått opplysninger om at sameiets seksjoner var ulovlig oppført. Klageren anfører at dette er opplysninger som megleren er pliktig til å gi til kjøperen. Klageren krever erstatning på kr 121 035 for det økonomiske tapet hun har lidt som følge av de manglende opplysningene. Innklagede anfører at normal prosedyre med hensyn til innhenting av informasjon ble fulgt ved salgsoppdraget. Innklagede hevder at megleren oppfylte sin undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøperen.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
I september 2013 kjøpte klageren en leilighet formidlet av innklagede. Leiligheten ble solgt av et sameie. Klageren overtok leiligheten den 1. oktober 2013.
I januar 2015 ble klageren informert om at det tidligere hadde blitt søkt om muligheten til å bygge loftsleiligheter og kjellerleiligheter i sameiet. Dette ble oppdaget i forbindelse med salg av den ene av loftsleilighetene. Denne søknaden ble avslått av Plan- og bygningsetaten, men utbyggingen hadde likevel blitt gjennomført. Av den grunn var nå fire av leilighetene, dvs. to loftsleiligheter og to kjellerleiligheter ulovlige.
Den 18. februar 2015 ble klageren informert om at Helhetskontroll var blitt engasjert av forsikringsselskapet til en av kjellerleilighetene. Under befaringene av bygget ble det funnet flere ulovligheter og mangler.
Den 2. mai 2016 fikk klageren sakstilknyttede dokumenter fra forsikringsselskapet. Det var da klageren først fikk se det faktiske omfanget av saken. Det viste seg at flere av utgiftene var et resultat av prosessen med å gjøre tiltak for at leilighetene ble lovlige, og dermed sterkt knyttet til den manglende godkjennelsen.
Sameiet består av åtte seksjoner. Seksjonen til klageren ligger i tredje etasje. Boligen er en gammel arbeiderbolig som ble bygget på 1930-tallet. Salgsoppgaven til leiligheten nevnte ikke boligens historie. Boligens byggeår ble nevnt i den vedlagte taksen. Innboets alder og boligens seneste oppussinger/endringer ble ikke nevnt.
Det ble hevdet i salgsoppgaven at boligen hadde god standard, og at den ikke trengte noen vesentlige oppgraderinger. For øvrig nevnes det at det var tilknyttet en bod til seksjonen, og at det var mulighet for tilknyttet parkering. Dette er ikke korrekt. Klageren fikk heller ikke informasjon om boligens historie fra megleren på visningen eller ved den senere kontraktsinngåelsen. På Plan- og bygningsetatens nettsider finnes det en mye informasjon om boligens forhistorie. Av eldre dokumenter kommer det blant annet frem at kjelleren og loftet ikke var godkjent som boenheter.
Den omfattende ombyggingen som utvidet antall boenheter, skjedde rundt 2006-2007. På Plan- og bygningsetatens nettsider fremgår det at det ble søkt om Fasadeendring – balkonger, takvinduer og oppføring av støttemur og sykkelskur i 2006. Disse ble avslått i 2007 på grunn av at kjelleren og loftet ikke var godkjente boenheter. Den planlagte utbyggingen skjedde likevel uten godkjenning. Det har blant annet blitt bygget en støttemur, og alle de åtte boenhetene er i bruk.
Utbyggeren solgte alle enhetene, og de nye beboerne visste ikke at halvparten av sameiet, samt støttemur og sykkelskuret var ulovlig bygget. Opplysninger om ulovlighetene ble beboerne først informert om i 2014 av Plan- og bygningsetaten.
Det sentrale er at eiendomsmegleren ikke innhentet informasjon om boligen. Hvis innklagede hadde gjort dette, hadde de fått kunnskap om at flere av sameiets seksjoner var ulovlig oppført. Dette er informasjon som hadde vært svært nyttig for klageren ved kontraktsinngåelsen. Dersom klageren hadde fått informasjon om forholdene, hadde hun ikke kjøpt eiendommen, eller betalt mindre for den.
Megleren har en lovpålagt plikt til å innhente, kontrollere og formidle relevant informasjon til kjøperen om eiendommen. Sterke hensyn taler for at man bør innhente informasjon om alle boenheter ved salg av en sameieenhet. I et sameie blir alle sameierne solidarisk ansvarlige for mangler. Å få grunnleggende informasjon om de andre enhetene er derfor sentralt for kjøper, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).
I dette tilfellet var det fire leiligheter og flere objekter relatert til utearealet som var ulovlig bygget. Dette utgjør en betydelig del av sameiet og et potensiale for senere risiko. Det hadde ikke vært vanskelig for eiendomsmegleren å innhente informasjon om de ulovlig utbyggingene. Megleren måtte bare ha rettet en forespørsel til kommunen eller undersøkt boligens forhistorie.
Det vil være enklere for en profesjonell megler å finne de dokumentene som relaterer seg til boligen og gjøre videre undersøkelser, enn det er for en selger. Eiendomsmegleren har en plikt til å se på boligens forhistorie når han skal selge en bolig for å få fullstendig oversikt over den risikoen en eventuell kjøper vil bære ved et kjøp. I denne saken var det snakk om et sameie som hadde vært gjennom en vesentlig utbygging i periode før seksjonen ble overtatt av klageren. Det var også umulig for selgeren å si noe konkret om det som tidligere var gjort på eiendommen, da de ikke hadde blitt informert av tidligere eier. Dette burde gitt megleren et insentiv til å se etter denne informasjonen.
Megleren har en plikt til å gjennomføre oppdraget slik at kjøperen ikke utsettes for uakseptabel risiko. Megleren burde klart opptrådt i på en annen måte. Klagerens tap og ulemper er knyttet til de manglende opplysningene. Disse ville vært unngått dersom megleren hadde opptrådt med den aktsomhet som det strenge profesjonsansvaret innebærer.
Kostnadene, som klageren har blitt påført, stammer hovedsakelig fra arbeidet med å gjøre de ulovlige utbygde seksjonene lovlige. Dette er kostnader til lydisolasjon, grunnarbeider, trapp, tak og radon. Det er også kostnader knyttet til arbeid med støttemuren som var oppført ulovlig. På denne bakgrunn krever klageren erstatning på kr 121 035 for det økonomiske tapet hun har lidt som følge av de manglende opplysningene.
Foreldelsesfristen for krav på skadeserstatning tar til å løpe da den skadelidte fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om skaden og den ansvarlige. I dette tilfellet ble skaden (som består av en forholdsmessig andel av merutgifter for sameiet) først meddelt klageren i mai 2016. Det må være åpenbart at kravet ikke er foreldet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede fikk i august 2013 i oppdrag om på selge en seksjon tilhørende borettslaget/senere sameie. Styrelederen og styremedlem var oppdragsgivere, og signaturberettigede på vegne av sameiet.
I forbindelse med salgsoppdraget fulgte megleren normal prosedyre med hensyn til innhenting av lovpålagt informasjon, herunder ferdigattest på gården fra 1930. Dersom det ikke er mistanke om ulovligheter, er det ikke normalt å undersøke om det foreligger ferdigattest på alle leiligheter, herunder loft- og kjellerleiligheter, når man skal selge en leilighet i tredje etasje.
Informasjon om sameiet og seksjonen ble også innhentet av styrelederen, som også fungerte som forretningsfører for sameiet, og fra et styremedlem. Både styreleder og styremedlemmet hadde eid hver sin leilighet i gården siden 2007, og hadde, slik megleren opplevde det, god kunnskap om gårdens historie og tilstand. Det var på salgstidspunktet ingen informasjon fra selgeren som skulle tilsi at megleren burde gjennomføre en utvidet undersøkelse.
Klageren anfører at leiligheten skulle hatt en bod på 5 kvm, men at denne ikke eksisterer. Det ble ikke markedsført i salgsoppgaven at det fulgte med en bod til leiligheten. På visningen ble imidlertid klageren orientert om at styret i sameie ville undersøke muligheter for å bygge om den utvendige sykkelboden for beboerne.
Det er videre anført at det i salgsoppgaven ikke var nevnt noe om bygårdens historie. Opplysninger om en bygårds generelle forhistorie faller normalt ikke inn under meglerens opplysningsplikt, og kan derfor heller ikke forventes opplyst i verken salgsoppgave eller på visning, med mindre det er spesielle forhold som skulle tilsi dette. Dersom en kjøper har en særskilt interesse for dette temaet, vil kjøperen kunne rette en henvendelse til megleren, eller oppsøke denne typen informasjon annet sted. Ved dette salget ble det gitt relevant informasjon om fremtidige planlagte arbeid i gården, og opplysninger om at det var planlagt finansiert ved oppsparte midler, opptak av felles lån, eller en kapitalinnkalling fra sameierne. Dette er relevante opplysninger for en kjøper.
Klagerens påstand om at bygårdens byggeår kun er nevnt i taksten medfører ikke riktighet. Opplysning om bygårdens byggeår står under nøkkelinformasjon i salgsoppgaven.
Klageren mener videre at sterke hensyn taler for at man bør innhente informasjon om alle boenheter ved salg av en sameieenhet fordi alle sameiere er felles ansvarlige for mangler på fellesområder. Megleren tilbakeviser dette, og fastholder at normal prosedyre med hensyn til innhenting av informasjon er blitt fulgt på dette salgsoppdraget. Et sameie kan bestå av flere titalls seksjoner, og vil derfor være vanskelig å gjøre undersøkelser knyttet til alle enkeltstående seksjoner. Man kontakter normalt styreleder for å få relevant informasjon om sameiet. Dette ble også gjort ved dette salget. Megleren fikk ved denne henvendelsen ingen opplysninger som skulle tilsi at det var nødvendig å foreta ytterliggere undersøkelser.
Klageren påpeker i at det ved gjennomgang av en takstmann engasjert av eierskifteforsikringsselskapet i 2015, ble avdekket flere ulovligheter og mangler på sameiets fellesareal, herunder ulovlig bygging av sykkelskur og støttemur. En eiendomsmegler har bare en utvidet undersøkelsesplikt dersom han har mistanke om forhold ved en eiendom som strider mot offentligrettslige regler. Dette salget ble gjennomført i 2013, og det var på salgstidspunktet ingen mistanke om at det forelå ulovligheter i sameiet. Megleren så derfor ingen grunn til ytterligere undersøkelser og innhenting av opplysninger av gården og de øvrige seksjonene i gården.
Basert på overnevnte redegjørelse og lagt til grunn de forhold megleren var kjent med på salgstidspunktet anfører innklagede at megleren har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøperen. Av en e-post fra klagerens advokat datert 29. november 2016 fremkommer det at det har vært en rekke uklarheter knyttet til sakens faktiske side, og at det har vært tid- og ressurskrevende å innhente oversikt over hvilke mangelfulle forhold som eventuelt finnes. Dette bekrefter at dette er forhold som er avdekket etter salgstidspunktet og viser at denne type undersøkelser ligger utenfor den undersøkelsesplikt en megler har etter eiendomsmeglingsloven.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
Nemnda finner at sakens dokumenter ikke danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse under den skriftlige saksbehandlingen i nemnda, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 2 tredje avsnitt. Saken avvises derfor.
Klagen avvises.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagen avvises.