Klage nr 2016135
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kolbotn
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 26. april 2016 for salg av sin bolig. Boligen ble annonsert som «kommer for salg», og det kom inn bud den 9. mai 2016 før salgsdokumentasjonen var klar. Klageren har anført at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved at megleren ikke formidlet til klageren de utfordringer som oppstod vedrørende aksept av bud før salgsdokumentasjonen var klargjort.
Partene er uenige om konsekvensene av meglers råd, hvem som er ansvarlig for disse konsekvensene, og hvorvidt det foreligger en pliktforsømmelse fra meglerens side.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Etter inngåelse av oppdragsavtale diskuterte partene muligheten for at det kunne komme bud utenom normal visnings- og budrundeprosess. Dette hadde nylig skjedd ved salg av klagerens
nabohus. Klageren og megleren var enige om at de måtte være forberedt på å takle en slik situasjon, og temaet var sentralt i forbindelse med tilrettelegging av salget.
Eiendommen ble i første omgang annonsert som «kommer for salg» i en lokalavis med meglers prisvurdering på kr 7 200 000. Dette skjedde mens salgsoppgave, takst og egenerklæring var under utarbeidelse, slik at ingen vesentlige dokumenter vedrørende salget fantes på dette tidspunkt.
Annonsen genererte interesse, og det ble avholdt flere privatvisninger. En av interessentene viste stor interesse, både til klageren og megleren. Megleren forsøkte å påvirke interessenter til å utsette eventuell budgivning til salgsoppgave, takst og egenerklæring forelå. Likevel valgte den ene interessenten å legge inn bud på kr 7 500 000. Megleren formidlet budet til klageren pr telefon den 9. mai 2016, og akseptfristen var kl. 13 dagen etter. Da klageren mottok informasjon om budet, fikk han inntrykk av at det eneste han trengte å gjøre var å ta stilling til om han ønsket å akseptere en salgssum på kr 7 500 000 innen fristen. Megleren nevnte ikke noe om juridiske eller praktiske utfordringer i forbindelse med eventuell aksept av dette budet. Klageren forstod at kr 7 500 000 var en god pris, og var aldri i tvil om at han ønsket en handel på dette prisnivået.
Noen timer før akseptfristens utløp, fikk klageren melding fra innklagede at de likevel ikke kunne eller ville effektuere et salg. Megleren hadde på dette tidspunktet konsultert egen juridisk avdeling. Informasjonen klageren fikk konkluderte med at en handel ikke var å anbefale, og det ble formidlet tvil om det i det hele tatt var mulig. Den nye informasjonen fra megleren var at boligen ikke uten videre kunne selges med eierskifteforsikring. Tiden var i ferd med å renne ut, og det var ikke mulighet til å ha en grundig gjennomgang, dels fordi tiden ikke tillot det, og dels fordi megleren ikke hadde en klar forståelse av situasjonen.
I tiden frem mot fristens utløp anbefalte megleren å presentere et motbud på kr 7 700 000. Ideen bak dette var at formalitetene som manglet, herunder salgsoppgaven, takst og egenerklæring, skulle komme på plass samtidig slik at salget kunne gjennomføres på vanlig vis, med eierskifteforsikring. Megleren var tydelig på ønsket om å unngå fokus på formaliteter relatert til eierskifteforsikring, og ga anbefaling om å heller dreie fokus mot en prisforhandling. Dette til tross for at klageren var godt fornøyd med budet og var svært bekymret for å miste den potensielle kjøperen.
Basert på meglerens anbefaling og konklusjon om at salg ikke kunne effektueres, ble det gitt et motbud fra klageren på kr 7 700 000. Klageren insisterte på at megleren måtte gå inn i forhandlinger for å slutte en avtale på kr 7 500 000, hvis motbudet ikke ble akseptert. Budgiveren avslo motbudet og trakk seg som interessent.
Klageren mener det var en ikke ubetydelig pliktforsømmelse at megleren ikke umiddelbart hadde kontroll på eventuelle utfordringer vedrørende aspekter som «as-is» og eierskifteforsikring. Disse utfordringene, samt forslag til løsning skulle blitt gitt til klageren i telefon samtidig som budet ble formidlet på kvelden den 9. mai. Juridisk avdeling ble involvert først rett før akseptfristens utløp.
Poenget med at boligen ikke uten videre kunne selges med «as-is» klausul kom ikke frem i løpet av hendelsesforløpet. Dette var en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det er også kritikkverdig at innklagede ikke har respondert skriftlig til klageren, men kun begrenset sin redegjørelse til en muntlig gjennomgang i etterkant av kontraktsmøtet. Klageren har heller ikke fått noen redegjørelse av hva som fremkom da megleren konsulterte med juridisk avdeling.
Det var en ikke ubetydelig pliktforsømmelse å ikke foreslå en annen strategi enn motbud med prisøkning. Megleren burde anbefalt å akseptere budet med forbehold om at kjøperen skulle akseptere «as-is» klausul og eierskifteforsikring.
Boligen ble solgt for kr 6 850 000. Innklagede må ta ansvar for det tap klageren har lidt som følge av rekken av ikke ubetydelige pliktforsømmelser. Det er sannsynlig at en handel ville gått i orden dersom klageren hadde gitt en betinget aksept som innebar at kjøperen måtte akseptere handelen på basis av «as-is» klausul og med eierskifteforsikring.
Det er feil at innklagede og klageren hadde møte dagen etter kontraktsmøtet. Dette møtet ble holdt samme dag som kontraktsmøtet. Det betyr at datoen i loggen som er fremlagt av innklagede er feil, og klageren mener dette sår tvil om når denne loggen egentlig ble skrevet.
Klageren krever erstatning på kr 250 000, samt bortfall av meglerens vederlag på kr 61 650 ettersom megleren ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å gjennomføre oppdraget. Megleren hadde ikke kontroll på viktig regelverk vedrørende annonsering eller interne rutiner i meglerforetaket, han forstod ikke hvilken situasjon han satte klageren i ved sin «kommer for salg»-annonsering, og han brukte ca. 17 timer på å forstå at det forelå utfordringer relatert til «as-is» og eierskifteforsikring.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble annonsert som «kommer for salg» før salgsdokumentasjonen var klargjort. Megleren hadde feiltolket regelverket og heller ikke forholdt seg til intern instruks hos innklagede. Innklagede er innforstått med at dette utgjør et kritikkverdig forhold.
Det bestrides imidlertid at det foreligger brudd på god meglerskikk hva gjelder håndteringen av budet som innkom den 9. mai, og hva gjelder rådgivningen til klageren. Det foreligger ikke grunnlag for erstatningsansvar for innklagede, og heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren og innklagede har på vesentlige punkter helt ulike oppfatning om sakens faktum. Det anføres på bakgrunn av dette at saken ikke er egnet for skriftlig behandling i nemnda. Prinsipalt begjæres saken avvist av nemnda.
Innklagede er kun enig i deler av klagerens gjengivelse av faktum. Interessenten som la inn bud den 9. mai, var i forkant av privatvisningen informert om at salgsdokumentasjonen ikke var ferdigstilt, og at takstmannen ikke hadde hatt befaring ennå. Interessenten ønsket å besiktige eiendommen da de vurderte å by på en annen eiendom som hadde siste visning samme dag. Interessenten opplyste at hensikten med privatvisning ikke var å legge inn bud, men å se boligen før man eventuelt la inn bud på den andre eiendommen. På ettermiddagen den 9. mai var megleren i kontakt med interessenten, som opplyste at han ønsket å legge inn bud, men ville avvente til takst og annen salgsdokumentasjon forelå. Samme ettermiddag ble det imidlertid avgitt bud fra interessenten på kr 7 500 000 med akseptfrist kl. 13.00 dagen etter. Klageren ble orientert om budet en halv time etter at megleren mottok det. Dagen etter ga megleren informasjon til klageren om risikoen knyttet til å akseptere et bud avgitt før salgsdokumentasjonen var på plass. Klageren var informert om at en aksept av budet innebar at han ville komme i en dårligere avtalerettslig posisjon, samt at eierskifteforsikring ikke kunne tegnes.
Klageren ga uttrykk for at han ønsket å akseptere budet, men uttrykte også at han ønsket at alt skulle gå juridisk riktig for seg. Megleren oppfattet dette dithen at klageren ønsket at innklagede skulle gi en garanti for at klageren ikke ville kunne komme i en dårligere posisjon enn om han hadde solgte etter en ordinær salgsprosess. Slik garanti kan meglerforetak ikke gi, og dette ble formidlet til klageren. Basert på dette ga klageren klart uttrykk for at det juridiske var det viktigste, og at dette måtte være på plass før eventuell budaksept.
Etter å ha diskutert ulike alternativer ble innklagede og klageren enige om å fremsette et motbud på kr 7 700 000 med akseptfrist den 11. mai 2016 kl. 11.00. To av de tre alternativene som ble diskutert er loggført. Anførselen om at megleren ikke hadde skjønt jussen, er vanskelig å forstå all den tid megleren presenterte andre alternativer for klager. Dersom megleren ikke hadde forstått de juridiske utfordringer som forelå, ville hans råd vært å akseptere budet på kr 7 500 000 uten noen form for avtalegrunnlag mellom klageren og budgiveren.
Salgsoppgaven var på dette tidspunktet ferdigstilt og ble oversendt sammen med motbudet. Motbudet ble ikke akseptert, og budgiveren ha beskjed om at nytt bud på kr 7 500 000 heller ikke var aktuelt.
Boligen ble solgt 30. mai 2016 for kr 6 850 000. Dagen etter kontraktsmøtet den 6. juni hadde klageren, megleren og daglig leder et møte for å gjennomgå saken. Innklagede har i brev av 11. august 2016 gitt en fullstendig redegjørelse for hva som ble informert til klageren i forbindelse med budet som kom inn den 9. mai, og det er redegjort for de rettslige aspektene dersom megleren hadde rådet klageren til å akseptere bud med forbehold, slik klageren synes å mener at megleren skulle ha gjort. En aksept med forbehold vil innebære et avslag på det fremsatte bud i kombinasjon med fremsettelse av nytt bud.
Innklagede bestrider at utfordringene ikke ble tatt opp med klageren før rett før akseptfristen. Innklagede var i kontakt med juridisk avdeling på morgenen den 10. mai og videreformidlet denne informasjonen til klageren i god tid før akseptfristens utløp.
Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet eller ikke ubetydelig pliktforsømmelse. En aksept av budet i den situasjonen som forelå, ville satt klageren i en betydelig svakere avtalerettslig situasjon. Eiendommen ville blitt solgt uten «as-is» og uten eierskifteforsikring. Dette ville utgjøre en betydelige risiko for mangelskrav fra kjøperen med de kostnader det ville medføre for klageren.
Innklagede mener at klageren fikk tilstrekkelig og god informasjon til å forstå egen posisjon og til å ta veloverveide valg om videre strategi i samråd med megleren.
Det bestrides at meglerens rådgivning var uaktsom. Et motbud fokusert på pris ga klageren den tid han trengte for å få bragt i orden et forsvarlig avtalegrunnlag.
Erstatningskravet er ikke sannsynliggjort eller dokumentert, og det er heller ikke redegjort for nødvendig årsakssammenheng. Dersom innklagede hadde unnlatt å benytte «kommer for salg»-annonsering, hvilket er det eneste bruddet på god meglerskikk som kan anses å foreligge, ville budet på kr 7 500 000 mest sannsynlig ikke ha blitt inngitt. Den aktuelle budgiveren ønsket ikke å gå videre i budprosessen etter å ha blitt gjort kjent med fullstendig salgsinformasjon.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning og nedsettelse av innklagedes vederlag som følge av påstått manglende/mangelfull rådgivning av megler.
Meglers håndtering av oppdraget
Nemnda nevner først at innklagede har erkjent at eiendommen ble annonsert som «kommer for salg» før salgsdokumentasjonen var klargjort, og at dette er kritikkverdig. Nemnda bemerker at det fremgår av Bransjenorm for markedsføring av bolig pkt. 3.2.2 andre ledd at de lovpålagte opplysningene etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og tilhørende forskrifter skal være tilgjengelig i skriftlig form før annonsering. Da megleren ikke overholdt dette, er det klart i strid med god meglerskikk. Megleren satte både seg selv og selgeren i en vanskelig situasjon. Rådgivningen i den situasjonen som oppstod, var heller ikke egnet til å løse det problemet megleren hadde satt seg i.
I dette tilfellet har tydeligvis også en eiendomsmeglerfullmektig i stor grad handlet på egen hånd uten at det fremgår av dokumentasjonen at en erfaren eiendomsmegler i foretaket har fulgt opp og kontrollert fullmektigens arbeid. Dette er også klart kritikkverdig.
Bortfall av vederlag
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner det klart at vederlaget her må bortfalle. I henhold til oppgjørsoppstillingen utgjør samlet vederlag kr 90 465, som følgelig faller bort i sin helhet.
Erstatning
Når det gjelder kravet om erstatning, reiser dette blant annet spørsmål om årsakssammenheng som nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til basert på skriftlig saksbehandling.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kolbotn har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 90 465 kroner til klageren.