Klage nr 2017002

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      BOA Eiendomsmegling Nordstrand AS

 

Saken gjelder:               Tilbakeholdelse, herunder renter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte bolig formidlet av innklagede med overtakelse i desember 2016. Ved overtakelsen ble det ført i protokollen at klagerne ønsket å holde tilbake kr 300 000 på bakgrunn av at tomtearealet tilhørende boligen ble opplyst å bli mindre enn forespeilet. Den planlagte seksjoneringen var ennå ikke gjennomført. Klagerne ønsket etter en grundigere vurdering av den påståtte mangelen å øke det tilbakeholdte beløpet til kr 400 000. Innklagede har bestridt at de har anledning til å øke det tilbakeholde beløpet etter overtakelsen. Klagerne mener at overtakelse ikke var gjennomført ettersom seksjonering ikke var fullført, og at de derfor hadde instruksjonsretten i behold.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte bolig formidlet av innklagede, med overtakelse 12. desember 2016. Ved overtakelsen ble det ført i overtakelsesprotokollen et tilbakehold av kr 300 000 av kjøpesummen, fordi tomtearealet etter opplysning fra selgeren viste seg å være mindre enn halvparten av det som var forutsatt i salgsoppgaven.

 

Etter en nærmere vurdering av den verdi som det manglende tomtearealet representerer, la klagerne til grunn en prisreduksjon på kr 400 000. De bad megleren om økning av tilbakeholdelsesbeløpet på klientkonto fra kr 300 000 til kr 400 000. Innklagede vil ikke foreta den økningen av beløpet som klagerne har anmodet om, og som de mener å ha instruksjonsrett over. De kr 300 000 som klagerne krevde tilbakeholdt i første omgang ble utbetalt til klagerne den 19. januar 2017 etter at innklagede først motsatte seg dette på bakgrunn av flere uholdbare begrunnelser.

 

Klagerne hadde tatt forbehold om at seksjonering av eiendommen skulle være gjennomført fra selgeren. Selgeren er profesjonell eiendomsutvikler. Klagerne hadde betalt hele kjøpesummen til innklagedes klientkonto som avtalt.

 

Skjæringspunktet for selgerens ytelse og kjøpernes instruksjonsrett vil normalt være overtakelsesmøtet, der eierforholdet parallelt blir overført til kjøperen ved skjøte ved at megleren allerede har fått slikt skjøte i besittelse fra selgeren. Den normale situasjonen vil være at kjøperen har fått et rettsvern for eiendommen allerede ved overtakelsen. Det er ikke tilfelle i denne saken, ettersom den kontraktsfestede seksjoneringen ikke var gjennomført, og skjøte følgelig ikke utstedt. Overtakelse av nøkler kan i dette tilfelle ikke likestilles med overtakelse i lovens forstand.

 

Rettslig sett er overtakelsen av eiendommen ennå ikke gjennomført, og klagerne har ikke mottatt den ytelsen fra selger som kjøpskontrakten og innbetalingen på klientkonto forutsetter. Etter gjeldende rett skal kjøperens instruksjonsrett over klientkonto være i behold inntil selgeren har oppfylt sin ytelse, og kjøperen har fått rettsvern.

 

Klagerne har fått opplyst muntlig fra selgeren at eiendommens eksklusive tomteareal vil bli under halvparten av det oppgitt arealet. I et slikt tilfelle er det særlig viktig at instruksjonsretten må være i behold frem til seksjonering er gjennomført.

 

Klagernes instruksjon om økning av det tilbakeholdte beløpet gjelder ikke en ny mangel, men samme mangel som ble anført under overtakelsesmøtet. Under dette møtet var det vanskelig å foreta noen verdivurdering av mangelen. Klagerne burde i et slikt tilfelle ha mulighet til å foreta en kvalifisert vurdering av tilbakeholdelsesbeløpets størrelse. Siden vurderingen gjelder samme mangel, må klagerne stilles som om det forhøyede beløpet ble instruert allerede ved overtakelsen.

 

Klagerne mener instruksjonsretten i dette tilfellet er i behold, og at innklagede ikke hadde rett til å la være å etterkomme anmodningen om økning av tilbakeholdt beløp.

 

Mellom innklagede og selgeren eksisterer et bredere forretningsmessig samarbeid som er egnet til å påvirke meglerens rolle i denne saken. Nemnda bes kommentere særskilt spørsmålet om megleren opptrer tilstrekkelig upartisk. I forbindelse med klagernes reklamasjon til selgeren, synes megleren i en e-post å ta stilling til fordel for selgeren i spørsmålet om tomtearealet utgjør en mangel.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Kjøper har ikke anledning til å utvide tilbakeholdet etter overtakelse når eiendommen er solgt etter avhendingsloven. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen var ferdig seksjonert ved overtakelsesdato.

 

Når det gjelder påstanden om at innklagede har tatt stilling til fordel for selgeren når det gjelder grunnlaget for tilbakeholdet, anføres det at dette ikke var å ta stilling til fordel for segleren, men en henvisning til risikoen en kjøper påtar seg ved et urettmessig tilbakehold.

 

Etter innklagedes oppfatning er det ikke grunnlag for reklamasjon/tilbakehold, idet det av salgsdokumentene som klagerne mottok før visning og før innsending av bud på eiendommen, fremgår flere steder at salgsobjektet var et sameie med fellestomt under seksjonering. Klagerne har bekreftet overfor innklagede at de ikke hadde satt seg inn i alle salgsdokumentene, verken før visning, innsending av bud eller overtakelse.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder klagernes krav om økning av tilbakeholdt beløp fra kr 300 000 til kr 400 000, og om megler har opptrådt tilstrekkelig upartisk.

Tilbakehold Den aktuelle eiendommen, en kjedet enebolig under seksjonering, ble solgt for kr 4 600 000 i henhold til avhendingsloven. Overtagelse var etter kontrakten avtalt til 12. desember 2016. Det ble imidlertid gjennomført nøkkelovertagelse dagen etter, 13. desember. Ved overtagelsen ble det gitt protokolltilførsel om tilbakeholdelse av kr 300 000 fordi tomtearealet ifølge klagerne viste seg å være mindre enn forutsatt i salgsoppgaven.

Det springende punktet i saken er om klagerne etter overtagelsen kunne instruere megleren om å øke det tilbakeholdte beløp fra kr 300 000 til kr 400 000.

Kjøpers rett til å holde tilbake kjøpesummen reguleres av avhendingsloven § 4-15. Bestemmelsen er ufravikelig i forbrukerkjøp, jf. § 1 andre ledd. En kjøper kan instruere megleren om å tilbakeholde deler av kjøpesummen så lenge han har rådigheten over kjøpesummen. Det er imidlertid sikker rett at kjøperen mister rådigheten over kjøpesummen ved overtagelse av eiendommen, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2006 side 31 avsnitt 29 og Bergsåker, KJØP AV FAST EIENDOM med kommentarer til avhendingsloven, (5. utgave 2013) side 422.

Det er på det rene at overtagelse fant sted 13. desember 2016. Etter dette tidspunktet kunne ikke klagerne lenger instruere megleren om å holde tilbake deler av kjøpesummen. Megleren sitter etter kjøpers innbetaling og frem til overtagelsen – eller hjemmelsoverføringen om kjøperen får skjøtet først – med kjøpesummen på vegne av kjøperen. Etter overtagelse/overskjøting sitter han med kjøpesummen på vegne av selgeren. Det er i den forbindelse uten betydning at klagerne ønsket å øke det tilbakeholdte beløp for samme påståtte mangel knyttet til tomtearealet, eller at seksjoneringen ennå ikke var gjennomført slik at klagerne ikke hadde fått skjøte.

Nemnda bemerker at når det gjelder kjøpers rett til tilbakehold, er det forskjell når salg skjer etter avhendingsloven og etter bustadoppføringsloven. Ved salg etter bustadoppføringsloven har kjøper før tinglysningstidspunktet instruksjonsrett til oppgjøret på meglers klientkonto. Etter at skjøte er tinglyst, sitter megler imidlertid med oppgjøret på selgers vegne, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2013 side 1541 (dissens 3 – 2). Etter avhendingsloven går derimot rådigheten til kjøpesummen som nevnt over på selgeren ved bruksovertagelsen.

Megleren opptrådte derfor korrekt da han ikke aksepterte en økning av det tilbakeholdte beløp etter overtagelsen. Klagerne hadde ikke lenger instruksjonsrett over kjøpesummen.

Meglers upartiskhet Klagerne har bedt nemnda særskilt å kommentere spørsmålet om megleren har opptrådt tilstrekkelig upartisk. Det er anført at det mellom innklagede og selgeren eksisterer et bredere forretningsmessig samarbeid som er egnet til å påvirke meglerens rolle i denne saken. Konkret er det vist til en e-post hvor megleren synes å ta stilling for selgeren i spørsmålet om tomtearealet utgjør en mangel.

Nemnda bemerker at det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd at oppdragstaker (megler) i sin virksomhetsutøvelse skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet. Det følger videre av § 6-3 andre ledd at megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Eiendomsmegleren har følgelig en rådgivningsplikt og opplysningsplikt overfor både kjøper og selger. Det kan for eksempel være å informere kjøperen om mulige konsekvenser av et urettmessig tilbakehold.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at megleren ikke har opptrådt tilstrekkelig upartisk.

Klagen har etter dette ikke ført frem

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.