2017005 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2017005

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Sandefjord

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede i oktober 2011. Klageren hevder innklagede ikke ga opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent i henhold til plan– og bygningsloven. Megleren burde ha avdekket dette forholdet, og opplyst om dette. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning for kostnaden med å få leiligheten godkjent. Innklagede anfører at megleren overholdt sin undersøkelsesplikt og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kravet er uansett foreldet.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i oktober 2011. Boligen var opprinnelig oppført i 1932. Som vedlegg til salgsoppgaven var blant annet «begjæring om tinglysning av oppdeling i eierseksjoner» datert 1. juli 1994, og erklæring fra kommunen den 27. juni 1994, der de

bekreftet at det ikke forelå noen innvendinger mot at eiendommen ble oppdelt i eierseksjoner samt ferdigattest. I salgsoppgaven ble det gitt opplysninger om at eiendommen var godkjent seksjonert i henhold til eierseksjonsloven. En forbruker vil etter dette legge til grunn at eiendommen er godkjent med ferdigattest.

 

Klageren ønsket å selge leiligheten i 2016. I forbindelse med dette fikk hun opplyst at leiligheten ikke var godkjent i henhold til plan- og bygningsloven. Klageren fikk først nødvendig kunnskap om forholdet i mars 2016, og saken var derfor ikke foreldet da den ble sendt inn til nemnda den 10. januar 2017, jf. foreldelsesloven § 3 jf. § 10.

 

Megleren skulle undersøkt spesielt om seksjonen som ble lagt ut for salg var godkjent som egen boenhet i henhold til plan- og bygningsloven. Det ville vært enkelt å avdekke at slik godkjenning ikke forelå dersom megleren undersøkte dette nærmere.

 

Klageren ville ikke kjøpt eiendommen dersom hun hadde fått opplysninger om dette forholdet. Klageren eier nå en eiendom som hverken kan brukes eller leies ut. Eiendommen har derfor ikke nevneverdig verdi før den blir godkjent av kommunen.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren er påført et økonomisk tap som følge av dette. Det økonomiske tapet er kostnaden med å få leiligheten godkjent. Klageren ønsker at nemnda skal ta stilling til om megleren er erstatningsansvarlig for tapet klageren er påført som følge av at hun ikke fikk opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent i forbindelse med kjøpet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede har solgt leiligheten ved to anledninger, i oktober 2004 og 2011. Megleren innhentet opplysninger fra kommunen på vanlig måte. I 2004 fikk megleren bekreftelse fra kommunen om at det ikke forelå dokumentasjon på eiendommen i kommunens bygningsarkiv. I 2011 opplyste kommunen om at det forelå ferdigattest på et tilbygg som ble bygget i 1999, samt at boligen var byggemeldt.

 

Kommunen begynte å utstede ferdigattester på boliger rundt 1950. Det at det ikke foreligger ferdigattest på denne eiendommen, var å forvente da den ble bygget i 1932. Det var derfor ingen grunn til at megleren skulle gjøre ytterliggere undersøkelser vedrørende ferdigattest.

 

Av salgsoppgaven fremgår det at «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse: Boligen er i flg […] kommune byggeanmeldt og har ferdigattest på tilbygg til bolig. Denne er datert 30.12.1999 og kopi følger vedlagt til salgsoppgaven. Ferdigattest fra opprinnelige byggeår foreligger ikke».

 

Som vedlegg til seksjoneringsbegjæringen foreligger det et skriv fra daværende eier, hvor det bemerkes at kommunen ikke har innvendinger mot at den oppdeles i eierseksjoner. Seksjoneringsbegjæringen ble utarbeidet av en eiendomsmegler. Der bekreftes det at seksjoneringen gjelder et bestående bygg hvor oppdelingen skjer i samsvar med tidligere arealutnyttelse. Megleren måtte anta at eiendomsmegleren som foresto seksjoneringen, kontrollerte at begjæringen var utført i henhold til gjeldende forskrifter på dette tidspunktet.

 

Det er vanlig at kommunen ikke gir meglere bekreftende informasjon om f.eks. hvor mange boenheter en eldre eiendom har. Dette skyldes at bygningsarkivet ofte er svært mangelfullt. Megleren sjekker ofte GAB registeret i kommunen, noe innklagede også gjorde i denne saken.

 

Kommunen igangsatte et prosjekt i 2013/2014 for å få en oversikt over leiligheter som ikke var godkjente. Prosjektet for ikke godkjente leiligheter ble igangsatt fordi det trolig fantes mange leiligheter i kommunen som ikke var godkjente. Dette er en bekreftelse fra kommunen på at de ikke hadde god nok oversikt over ulovlige eller ikke-godkjente leiligheter. Dette dokumenterer også at på det tidspunktet da leiligheten ble solgt, var det ikke tilgjengelig informasjon for megleren som kunne bekrefte eller avkrefte om leiligheten var godkjent.

 

Eiendomsmegleren som bisto ved seksjonsbegjæringen fikk en e-post fra kommunen i forbindelse med at leiligheten skulle selges på nytt i 2014. Dette var etter at kommunen hadde igangsatt prosjektet vedrørende ikke-godkjente leiligheter. Dette er med på å dokumentere at kommunen har endret praksis vedrørende salg av seksjonerte boliger etter at innklagede formidlet salget i 2011.

 

Innklagede viser til brev fra klagerens advokat til kommunen, datert 9. desember 2016, hvor han skriver følgende: «Vi ser at det er oversendt dokumentasjon på at boligen ble seksjonert i to seksjoner i 1994. Videre ble det av kommune besvart bekreftende på at det foreligger ferdigattest, og at bygningen er byggemeldt. Det var også vedlagt kopi av ferdigattest, datert 30. desember 1999, der det kommer frem at eiendommen er besiktiget av teknisk etat, og godkjent slik den fremsto. På dette tidspunktet var boligen bygget som to boenheter slik den fremstår i dag. Ut fra dette må man slutte at seksjonering er godkjent i henhold til plan- og bygningsloven. Kommunen skriver imidlertid ingenting om at eiendommen ikke er godkjent seksjonert i henhold til plan- og bygningsloven i opplysninger som er sendt til megler».

 

Dette brevet bekrefter at megleren utførte sin undersøkelsesplikt, men at kommunen ikke ga megleren tilstrekkelig og korrekt informasjon.

 

Saken er uansett foreldet. Salget til klageren fant sted 20. oktober 2011. Det er nesten fem år og tre måneder før klagen ble mottatt av Reklamasjonsnemnda den 10. januar 2017. Innklagede viser til en e-post datert 21. august 2014 som er sendt til innklagede på vegne av klageren og hevder at tilleggsfristen på ett år i foreldelsesloven § 10 senest må regnes fra denne datoen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Nemnda har kommet til at klagerens krav er foreldet.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Etter § 10 nr. 1 gjelder en tilleggsfrist dersom klageren (kreditor) har «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». Etter denne bestemmelsen inntrer foreldelse «tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren [klageren] fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», det vil si nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren.  At kunnskapen må være nødvendig, innebærer at det bare er kunnskap om forhold som det er nødvendig å kjenne til for at foreldelsesfristen skal kunne avbrytes, som kommer i betraktning, jf. Bergsåker, Pengekravsrett, (3. utg. 2015) side 333. Når et krav bringes inn for Reklamasjonsnemnda, avbrytes foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a.

Nemnda finner det klart at klageren hadde nødvendig kunnskap om fordringen (kravet) eller skyldneren (meglerforetaket) 21. august 2014, da hennes advokat skrev e-post til innklagede. Det fremgår her er at klageren er gjort kjent med at seksjonen hennes ikke utgjør en byggegodkjent enhet, og at det anføres at innklagede her har forsømt sin plikt ved å unnlate å gjøre klageren oppmerksom på det da hun kjøpte seksjonen. Alle de vilkår som foreldelsesloven § 10 nr. 1 oppstiller for at tilleggsfristen skal begynne å løpe, er følgelig til stede. Det at man ikke vet hvor stort erstatningskravet er, har ikke betydning. Klageren hadde derfor i august 2014 rimelig foranledning til å avbryte foreldelsesfristen, eller inngå avtale med innklagede for å suspendere foreldelsesfristen i en periode.

Det følger av dette et eventuelt krav var foreldet senest i august 2015. Klagen til nemnda er datert 6. januar 2017, og dette var åpenbart for sent for å avbryte foreldelse. Nemnda oppfatter også klageren slik at hvis tilleggsfristen begynte å løpe i august 2014, er det enighet om at kravet er foreldet.

Klageren har imidlertid anført at utgangspunktet for tilleggsfristen i § 10 nr. 1 må være mars 2016. Det er vist til at klageren i 2014 avsluttet saken etter tilbakemelding fra kommunen om at leiligheten likevel var godkjent i henhold til plan- og bygningsloven. Klageren hadde da kontaktet en annen advokat, som ringte kommunen og fikk svar om at alt var i orden med leiligheten.

Nemnda har kommet til at dette ikke tilsier at utgangspunktet for når foreldelsesfristen begynte å løpe, utskytes. Det foreligger intet skriftlig hverken fra kommunen eller den andre advokaten. Klageren har kun basert seg på en opplysning hun fikk pr. telefon fra advokaten. Hun hadde derfor en klar oppfordring til å få disse opplysningene bekreftet skriftlig, særlig hensett til den e-post hennes opprinnelige advokat skrev til innklagede 21. august 2014.

Da kravet uansett er foreldet, tar nemnda ikke stilling til om megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, og om innklagede er erstatningsansvarlig.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Kommentarer er stengt.