2017014 – Feil/manglende opplysninger

 Klage nr 2017014

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Garanti Eiendomsmegling Tromsø

v/ advokat Hege Gilbrant Bjerkhaug

If Skadeforsikring

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet via innklagede i april 2016. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om mulig økning av fellesgjeld og månedlige felleskostnader på grunn av omfattende vedlikeholdsbehov på eiendommen. Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet ved økning av fellesgjeld og felleskostnader, samt for advokatkostnader. Innklagede bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede. Kjøpekontrakt ble undertegnet 27. april 2016, og overtakelse fant sted 4. mai 2016. Klageren spurte megleren på visningen, avholdt den 12. april 2016, konkret om det var planer i borettslaget som ville påvirke fellesgjeld og månedlige utgifter. Spørsmålet ble besvart med at underetasjen skulle gjøres om til leiligheter, som senere skulle selges. Det ble videre opplyst om at dette ville gi borettslaget en inntjening. Ellers var det ingen andre konkrete planer.

 

Av salgsoppgaven fremgår likevel at det var ytterliggere prosjekter på gang i borettslaget. Garasjeanlegget skulle utvides, og det skulle bygges nytt vaktmesterkontor. Estimert kostnad for dette var opplyst å være kr 600 000, som skulle finansieres ved låneopptak. Videre hadde borettslaget vedtatt å ta opp lån på inntil kr 1 200 000 for å skifte taket. Utover dette fikk ikke klageren indikasjoner på at fellesgjelden eller månedlige felleskostnader ville øke.

 

Selgeren opplyste i egenerklæringsskjemaet at han ikke var kjent med vedtak/forslag til vedtak om forhold ved eiendommen som kunne medføre økt husleie/økte fellesutgifter.

 

Fire dager etter overtakelsen sendte styrelederen en e-post til innklagede, hvor styrelederen viste til et møte på innklagedes kontor som ble avholdt den 25. april 2016. Det fremgår av e-posten at «[s]å langt styret har bragt til erfaring er det ikke skjedd noe i forhold til informasjon som gis ved slag av leiligheter av oss», samt at «[v]i avtalte på møtet at det skulle tas med i prospektene at det var et [generalforsamlingsvedtak] vedtak på bygging av leiligheter i 1. etasje i blokka (som nå), samt at det var ett etterslep på vedlikehold hos oss på mellom 35 og 40 millioner (prisantydning fra (…)) Det er viktig at dette kommer frem slik at kjøpere ikke føler seg lurt.»

 

Styrelederen har senere bekreftet pr. telefon og e-post, at bakgrunnen for at e-posten ble sendt var at styret hadde blitt gjort kjent med at det var lagt ut en ny andel for salg hvor disse opplysningene ikke fremgikk.

 

Den 12. mai 2016 kontaktet klageren styrelederen i borettslaget pr. telefon. Styrelederen lurte på hvilke opplysninger klageren hadde fått i forbindelse med salget. Klageren refererte til det som fremgikk av salgsoppgaven. Styrelederen opplyste at megleren «igjen» hadde ført kjøpere bak lyset. Hun opplyste videre om at det var solgt flere enheter der megleren ikke hadde opplyst om et enormt vedlikeholdsetterslep og renoveringsbehov i blokken. I følge styrelederen har innklagede flere ganger fått disse opplysningene fra styret. Styrelederen opplyste videre at klageren må forvente en betraktelig økning i fellesgjeld, månedlige utgifter og byggestøy de kommende årene.

 

I tiden etter kontraktsinngåelsen ble klageren oppmerksom på at det forelå en rekke referater fra styremøter, beboermøter og generalforsamlinger fra 2014 og til dags dato, som har renovering og oppussingsbehov på dagsorden. På generalforsamling avholdt den 13. juni 2016 ble det foreslått i budsjettet en estimert byggebudsjett på kr 58 870 000 for utbedring, vedlikehold og oppussing av blokken.

 

Det fremgår av e-post fra styrelederen til klageren datert 16. juni 2016 at «Plussplan» ble etablert før sommeren 2015 på bakgrunn av lenge kjent vedlikeholdsbehov. Andre steder har styrelederen opplyst at planen ble etablert i 2014. Denne planen er etablert av et foretak, som i tillegg til å være samlokalisert med innklagedes kontor, også er tilknyttet innklagede via eierinteresser.

 

I ettertid har det vært avholdt ekstraordinær generalforsamling i borettslaget 26. oktober 2016. Det ble vedtatt å ta opp lån på kr 27 000 000 til nødvendig og pålagt vedlikehold, og oppgradering av det elektriske anlegget til leilighetene. Hver andel belastes med like stor andel av fellesgjelden, slik at det aktuelle lån medfører en økning i klagerens fellesgjeld på kr 346 154. I tillegg til dette har det blitt besluttet å øke felleskostnadene for andelen med kr 2 130 pr. måned, som skal finansiere annet vedlikehold.

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 ved å ikke gi opplysninger om borettslagets planlagte låneopptak som medfører økning i månedlige felleskostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Saken er sammenlignbar med til klagesak 2016089, 2016017 og 2015153.

 

Det foreligger mye dokumentasjon for at planen og vedlikeholdsetterslepet skulle vært kjent for innklagede og den konkrete megleren. I tillegg til denne informasjonen har styrelederen i borettslaget bekreftet at forholdet har vært drøftet med innklagede en rekke ganger, og at dette også var gjenstand for møtet mellom innklagede og styret senest 25. april 2016. Det ble aktivt benektet at det forelå planer om vedlikeholdsarbeid på visningen. Klageren hadde derfor en forventning om at borettslaget hadde foretatt fortløpende vedlikehold av bygningsmassen.

 

Megleren innhentet dokumenter fra forretningsføreren som inneholdt flere referanser til vedlikeholdsbehov og plussplan. Disse dokumentene i seg selv ga innklagede en oppfordring til å reagere. Enda mer graverende er det at megleren selv ikke på direkte henvendelse fra borettslaget om forholdet valgte å undersøke nærmere, informere om, eller understreke for klageren at de ikke var kjent med hva andelens fellesgjeld ville bli.

 

Det kan ikke være avgjørende hvorvidt låneopptaket var vedtatt på tidspunktet for handelen så lenge megleren hadde opplysninger om at det var et enormt etterslep knyttet til vedlikehold. Det var aldri tvil om at låneopptak for vedlikeholdsarbeidene måtte vedtas for å hindre totalt forfall i borettslaget.

 

Det bestrides ikke at det er for mye forlangt at megleren skal opplyse om alle saker et styre arbeider med, men forslag knyttet til et veldokumentert vedlikeholdsetterslep på mange millioner kroner er ikke noen ordinær styresak. Det må som et minimum kunne forventes at megleren opplyser om forhold som kan være helt avgjørende for kjøp og kjøperens låneopptak, herunder omfattende vedlikeholdsetterslep som kan medføre betydelige økninger i fellesgjeld og felleskostnader.

 

Innklagede har opptrådt grovt uaktsomt hva gjelder opplysninger om andelens fellesgjeld.

 

Klageren er student, og har begrenset økonomi. Det var dermed en forutsetning for hennes låneopptak at fellesgjelden på boligen ikke skulle øke nevneverdig. I salgsoppgaven er det opplyst at det er snakk om beskjedne økninger knyttet til konkrete prosjekt. Ut over dette finnes ingen opplysninger om det omfattende vedlikeholdsetterslepet. For klageren var dette informasjon som var svært viktig å få, og det har derfor klart virket inn på kjøpet. Klageren har grunnet kostnadsøkningen ikke økonomisk kapasitet til å bo i leiligheten.

 

Megleren hadde en særlig oppfordring til å undersøke behovet for vedlikehold nærmere, og det er her tale om opplysninger som megleren skal sørge for at kjøperen får.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og er erstatningsansvarlig for klagerens tap. Klageren anmoder nemnda om å utmåle erstatning i saken i henhold til økningen i fellesgjeld, samt den merbelastning i felleskostnader som vil tilkomme andelen. Det er ingen holdepunkter for å påstå at vedlikeholdet av bygningsmassen vil føre til en økt verdi på leiligheten, for alle tilfelle ikke en verdiøkning som svarer til investeringen. Leilighetene i borettslaget er så å si like store, og har stort sett lik planløsning. Salgssummen på leilighetene har falt betraktelig jo mer informasjon kjøpere har fått om eiendommens vedlikeholdsbehov, dette til tross for en generell prisøkning i området. Dette indikerer hvor viktige opplysningene om vedlikeholdsbehovet er for en boligkjøper.

 

Klageren krever også dekket sine advokatkostnader på totalt kr 35 700.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at megleren har handlet i strid med god meglerskikk. Megleren innhentet opplysninger fra forretningsføreren på vanlig måte, og videreformidlet disse til interessentene. Alle vedtatte beslutninger i borettslaget er gjengitt i salgsoppgaven. Det er disse beslutningene megleren kan ha forutsetning for å informere om.

 

Beslutninger som generalforsamlingen ikke har vedtatt, kan ikke megleren forventes å ha kunnskap om. Vedtaket på generalforsamlingen om økning av borettslagets gjeld i denne saken skjedde etter at klageren kjøpte leiligheten. Det sentrale er derfor om megleren hadde opplysningsplikt om hvilke planer styret hadde for hvilke forslag de planla å legge frem for generalforsamlingen. Megleren har ikke en slik opplysningsplikt, og megleren har derfor ikke i dette tilfellet handlet i strid med god meglerskikk.

 

Megleren oversendte de siste protokollene/innkallingene til klageren for gjennomgang pr. e-post den 18. april 2016.

 

Den såkalte plussplanen er ikke en del av dokumentene som megleren innhenter i forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven. Megleren bestilte en standard opplysningspakke hos forretningsføreren, der plussplanen ikke var en del av det som ble levert. Dette dokumentet er uansett ikke en bindende plan for vedlikehold av eiendommen, men en hjelp og et utgangspunkt for borettslaget for når eiendommens enkelte deler er modne for vedlikehold eller utskiftning. Dette betyr at selv om dokumentet hadde vært kjent for megleren, ville det kun vært en indikasjon på når borettslaget kan tenkes å sette vedlikehold på agendaen. Det betyr ikke at de enkelte postene ville blitt vedtatt.

 

Megleren hadde i dette tilfellet ikke opplysninger om andre vedtatte beslutninger enn de som faktisk ble videreformidlet til interessentene. Det kan ikke forventes at megleren har større kunnskap om vedlikeholdsplaner enn det forretningsføreren eller selgeren gir opplysninger om. Dersom selgeren hadde annen kunnskap, som ikke ble videreformidlet til megleren, er ikke dette noe megleren hefter for.

 

Møtet som det vises til i klagen mellom innklagede og styrelederen i borettslaget den 25. april 2016 ble avholdt etter at bindende avtale ble inngått mellom selgeren og klageren. Siste bud ble akseptert den 15. april 2016. Klageren trådte inn i denne avtalen ved å benytte forkjøpsrett. At selve kontraktsmøtet ble avholdt senere er ikke av betydning, da dette kun er en formalisering av avtalen som ble inngått den 15. april 2016. Hvilke opplysninger innklagede eventuelt fikk i møtet den 25. april 2016 har ingen betydning i forhold til om de har ivaretatt sin opplysningsplikt etter loven.

 

Det skal presiseres at det på møtetidspunktet heller ikke var vedtatt noe mer enn det som er opplyst i salgsoppgaven. Selv om styret kan ha hatt planer for hvilke forslag de ønsket å legge frem for generalforsamlingen, er det på ingen måte noen automatikk i at disse planene blir vedtatt. Man kan ikke forvente at megleren skal opplyse om alle sakene et styret arbeider med. At styret arbeider med noe som skal opp til behandling på en senere generalforsamling, innebærer naturlig nok ikke at det vil bli vedtatt.

 

Klageren anfører at det skal være en særlig god informasjonsflyt mellom de som har utarbeidet plussplanen og innklagede på grunn av at de er samlokalisert. Dette kan ikke være riktig. Tvert imot må en legge til grunn at foretaket gir alle meglere som skal selge leiligheter i borettslaget den samme informasjonen, uavhengig av hvilket meglerforetak de er tilknyttet. De kan ikke gi særskilt god informasjon til enkelte meglere og ikke andre. Dette gjelder også selv om foretaket har eierinteresser hos innklagede. Innklagede er en selvstendig juridisk person, og kan ikke identifiseres med kunnskapen til foretaket.

 

Bygningen er fra 1970, der det er blitt uført begrenset med vedlikehold gjennom årene. Det må være åpenbart for enhver at en så gammel bygning vil ha behov for vedlikehold. Den 26. oktober 2016 vedtok borettslaget å ta opp lån på kr 27 000 000. Det fremkommer i protokollen at beløpet skal benyttes til «nødvendig og pålagt vedlikehold, og oppgradering av det elektriske anlegget til leilighetene». Det må legges til grunn at en slik oppgradering vil medføre en økt verdi på leiligheten, tilsvarende investeringen. Det anføres at det derfor for ethvert tilfelle ikke vil medføre noe økonomisk tap å gjøre slike oppgraderinger. Vilkåret om at det må foreligge et økonomisk tap for å ha krav på erstatning er følgelig ikke oppfylt. Det foreligger heller ikke noe ansvarsgrunnlag. Innklagede ber nemnda avvise kravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. For omsetning av borettslagsandeler oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd tilleggskrav til opplysningsplikten.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette». Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave side 330 med henvisninger til nemndspraksis.

 

Innklagede har anført at megleren ikke hadde noen plikt til å informere om fremtidig vedlikehold så lenge det ikke var fattet formelle vedtak om dette. Nemnda er ikke enig i det. Det er på det rene at det her ville påløpe betydelige utgifter til vedlikehold, og da det må legges til grunn at megleren var klar over det, hadde megleren en informasjonsplikt overfor klageren.

 

I tillegg kommer det forhold at det er på det rene at megleren fikk informasjon om vedlikeholdsbehovet i møtet med styrelederen 25. april 2016, det vil si før kontraktsinngåelsen 27. april 2016. Selv om budet var akseptert før møtet med styreleder, er det kritikkverdig at megleren ikke videreformidlet informasjonen til klageren.

 

Nemnda bemerker for øvrig at megleren informerte om de positive forhold knyttet til ombygging av næringslokalene til andelsleiligheter og utvidelse av garasjeanlegget, noe som forventes å gi borettslaget inntekter.

 

Unnlatelsen av å informere om det fremtidige vedlikeholdsbehovet i dette tilfellet hvor megleren var kjent med at fellesgjelden ville øke, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda finner at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse. Dels er det knyttet usikkerhet til hvor mye fellesgjelden vil øke med utover det som allerede er på det rene, dels at det planlagte vedlikeholdet vil medføre en oppgradering av leiligheten som kan påvirke prisen.

 

Når det gjelder advokatutgifter for nemnda, følger det av vanlig praksis i nemnda at dette ikke dekkes. Nemnda finner ikke grunn til å gjøre unntak her.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Garanti Eiendomsmegling Tromsø har ikke overholdt sin opplysningsplikt overfor klageren, og er erstatningsansvarlig for det tap klageren som følge av dette har lidt. Nemnda har ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.