2017028 – Budgivning

Klage nr 2017028

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                       Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Porsgrunn

 

Saken gjelder:                Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren innga bud på en fritidseiendom formildet av innklagede. Klageren hevder innklagede krevde at hun måtte inngi bud med 30 minutters akseptfrist. Den andre budgiveren hadde kortere akseptfrister. Klageren fikk en SMS om at det var inngitt et bud med akseptfrist til kl. 15:00. Klageren trodde at budgiveren hadde forlenget akseptfristen, og la inn et nytt bud. Selgeren hadde imidlertid allerede akseptert budet fra den andre budgiveren. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede synes saken som har oppstått er beklagelig, og har stor forståelse for klagerens skuffelse. De hevder imidlertid at megleren gjorde sitt ytterste for å kunne gjennomføre en forsvarlig budrunde, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren var med i en budrunde på en fritidseiendom. Klageren la inn sitt første bud 12:47, med akseptfrist kl. 13:00 som var samme akseptfrist som forrige budgiver hadde hatt. Klageren fikk telefon fra megleren om at han ikke kunne motta bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter, da deres SMS-varslingssystem ikke fungerte optimalt. Kortere akseptfrist ville være uforsvarlig.

 

Akseptfristen ble endret til kl. 13:20. Megleren ringte til klageren kl. 12:57, hvor han opplyste at det hadde blitt inngitt et nytt bud med akseptfrist til kl. 13:00. Megleren lurte på om klageren ønsket å legge inn et høyere bud. Klageren svarte at det måtte vel gjelde de samme regler for akseptfrist for denne budgiveren som for klageren, og at hun ikke ønsket å høyne budet pr. telefon da hun måtte snakke med mannen sin. Megleren sa at han måtte legge budet frem for selgeren. Klageren opplyste om at hun ikke var fornøyd med dette.

 

Etter at telefonsamtalen ble avsluttet, fikk klageren en SMS fra megleren der det siste budet ble lagt frem med en akseptfrist til kl. 15:00, som ble oppfattet slik at akseptfristen var utsatt. Megleren beklaget ikke, men sa at klageren for så vidt ikke skulle fått den SMS`n hvor det feilaktig sto at akseptfristen var kl. 15:00.

 

Innklagede hevder at SMS med akseptfrist kl. 15:00 ble sendt før megleren ringte klageren 12:57. Dette er ikke riktig.

 

Klageren innga et nytt bud kl. 14:30. Megleren opplyste i telefonsamtale at hytta ble solgt 13:00. Klageren sendte samme ettermiddag en e-post til fagansvarlig hos innklagede med klagerens fremstilling av saken. Han ringte dagen etter å innrømmet deres feil, men kunne ikke omgjøre salget. Han så tydelige hvilke konsekvenser dette var for selgeren og for klageren.

 

Av budjournalen fremgår det at høyeste bud hadde akseptfrist kl. 13:15, og ikke kl. 13:00 som megleren hadde sagt til klageren. Videre fremgår det at budet ble mottatt kl. 12:55 med opprinnelig akseptfrist til kl. 13:00.

 

Klageren hevder megleren har opptrådt klanderverdig og i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen gjelder meglerens håndtering av budrunden. På grunn av tekniske problemer med levering av SMS`er, hadde megleren bedt budgiverne om å unngå korte akseptfrister, noe budgiverne hadde akseptert.

 

Klokken 12:47 mottok megleren bud fra klageren på kr 3 200 000 med akseptfrist kl. 13:00. På grunn av tekniske problemer, og for å kunne gjennomføre en forsvarlig budrunde, kontaktet megleren klageren og anmodet om lenger akseptfrist. Klageren aksepterte dette.

 

Kjøperen høynet budet kl. 12:50 til kr 3 250 000, og akseptfrist til kl. 13:00. I budjournalen er det registrert at budet kom inn kl. 12:57. Dette er dessverre feil. Budet er feilregistrert i budjournalen. Megleren forsøkte å få budgiveren til å forlenge fristen, noe vedkommende ikke ønsket å gjøre.

 

Samtlige budgivere og interessenter ble informert om det nye budet pr. SMS. Samtidig ringte megleren og orienterte selgeren om budet, og den korte fristen.

 

I tråd med innklagedes rutiner og særlig fordi fristen var så kort, ringte megleren til klageren og informerte om budet og akseptfristen. I telefonsamtalen som fant sted kl. 12:57 beklaget megleren den korte fristen og forklarte at han hadde bedt om en lenger frist, men at budgiveren hadde nektet. Klageren opplyste at hun ikke ville gå høyere, og at hun uansett ikke hadde kunnet by fordi hun ville ha måttet diskutere saken med mannen sin som ikke var hjemme.

 

Megleren forsøkte uten hell å få tak i selgeren. Megleren visste at selgeren satt i bilen på vei fra hytta med dårlig mobildekning. Han ringte kjøperen og informerte om at han ikke hadde fått tak i selgeren innen akseptfristen. Han forklarte at kjøperen kunne forlenge budet sitt slik at megleren på ny kunne prøve å få tak i selgeren, og slik at selgeren kunne akseptere budet innenfor en gyldig frist. Mens megleren snakket med kjøperen, ringte selgeren tilbake til megleren. Kjøperen valgte å opprettholde budet, men med akseptfrist til kl. 13:15.

 

Megleren ringte straks tilbake til selgeren, og selgeren akseptere budet kl. 13:09. Aksepten ble formildet til kjøperen kl. 13:11.

 

Klokken 14:23 mottok megleren plutselig et bud fra klageren på kr 3 300 000. Megleren tok umiddelbart kontakt med klageren ettersom eiendommen allerede var solgt. I telefonsamtalen kom det etter hvert frem at det var oppgitt feil akseptfrist i SMS’en som megleren hadde sendt klageren og øvrige interessenter kl. 12:49. I SMS’en stor det at budet på kr 3 250 000 hadde en akseptfrist til kl. 15:00, og ikke kl. 13:00, som var satt av budgiveren, og som megleren hadde informert klageren om i telefonsamtalen kl. 12:57. Megleren beklaget feilen, men forklarte samtidig at selgeren hadde akseptert budet på kr 3 250 000 kort tid etter at megleren og klageren hadde snakket sammen tidligere på dagen.

 

Fagansvarlig snakket med klageren dagen etter og forklarte nok en gang hva som hadde skjedd. Han besvarte også en skriftlig henvendelse fra klageren.

 

For ordens skyld opplyses det om at megleren informerte selgeren om saken straks han ble gjort kjent med feilen av klageren. Selgeren har imidlertid ikke sett grunn til å klage på meglerens håndtering.

 

Innklagede har beklaget skrivefeilen i SMS’en som klageren mottok. Megleren har imidlertid ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

For det første var megleren i kontakt med klageren umiddelbart etter at megleren hadde mottatt budet og informerte øvrige interessenter om dette pr. SMS. I telefonsamtalen kom det tydelig frem for klageren at budet hadde en kort akseptfrist, og at megleren hadde forsøkt å få budgiveren til å forlenge denne, noe vedkommende som nevnt hadde avvist.

 

Innklagede har forståelse for at klageren hadde trodd at kjøperen likevel hadde akseptert å forlenge akseptfristen. SMS’en ble imidlertid sendt før megleren ringte klageren. Klageren stilte ikke spørsmål ved akseptfristen i samtalen med megleren og tok heller ikke senere kontakt med megleren for å avklare motstriden i akseptfristen. Det bemerkes i tillegg at det må ha virket merkelig at en budgiver som i utgangspunktet hadde satt en veldig kort frist, plutselig skulle ha godtatt en fristforlengelse på 2 timer. Det bemerkes også at akseptfristen som kjent er selgerens frist til å akseptere et bud, ikke øvrige budgivers frist til å legge inn bud.

 

Megleren har ikke anledning til å avvise bud med kort akseptfrist. Megleren kan kun fraråde budgivere å sette slik frist. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd første og annet punktum, skal megleren, dersom budgiveren velger å opprettholde den korte fristen, orientere selgeren om budet og om følger av at fristen er for kort. Megleren frarådet både kjøperen å legge inn bud med kort akseptfrist, og anmodet om forlenget frist, og informerte selgeren og klageren om den korte fristen. Innklagede har imidlertid stor forståelse for at det oppleves urettferdig at andre budgivere ikke aksepterer meglerens oppfordring om å legge inn bud med en viss lengte på akseptfrist, når man selv gjør det.

 

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunde og påstått brudd på god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

 

Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Dette innebærer at det ved det enkelte salg kan være forskjellige akseptfrister fra de ulike budgivere. Megleren er forpliktet til å informere selger og de øvrige budgivere om de enkelte bud uavhengig av akseptfristens lengde så langt det er praktisk mulig.

 

I dette tilfelle fremgår det av meglerens aktivitetslogg at han har forsøkt å få budgiverne, herunder kjøperen, til å forlenge fristen. Nemnda kan ikke se at det i denne saken er grunnlag for å kritisere meglerens opptreden angående dette.

 

Innklagede erkjenner at det ble gitt feil informasjon om akseptfrist i SMS’en som megleren sendte til klageren og øvrige interessenter. Nemnda bemerker at budprosessen ligger i kjerneområdet for en meglers plikter i forbindelse med megleroppdraget. Det er følgelig ikke holdbart å sende ut SMS med to timer feil angivelse av aksepttidspunkt. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Porsgrunn har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.