2017032 – Meglers utlegg/vederlag/honorar

Klage nr 2017032

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eie eiendomsmegling avdeling Skøyen

In-Vest Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:                Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin leilighet. Klageren mener megleren garanterte en salgssum på kr 4 500 000 inkl. fellesgjeld. Det var bare én budgiver, og det høyeste budet var på kr 3 815 000 inkl. fellesgjeld. Klageren mener innklagede opptrådte uprofesjonelt og ikke ga tilstrekkelig tilbakemelding til klageren under oppdraget. Klageren sa opp oppdraget med innklagede og krever nedsettelse av meglerens vederlag. Innklagede bestrider dette.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Megleren var på befaring hos klageren i desember 2016. Megleren sa at hans prisvurdering var kr 4 500 000. Megleren bekreftet denne salgssummen to ganger. Prisantydningen fremgikk også av oppdragsavtalen.

 

Klageren presset ikke megleren til salgssummen, og heller ikke på hvilket tidspunkt de måtte selge. Klageren opplyste om at leiligheten kunne bli solgt i perioden mellom februar til mai for å oppnå best mulig salgssum. Megleren anbefalte å legge leiligheten ut for salg på www.FINN.no så snart som mulig med en prisantydning på kr 4 265 000.

 

På den første visningen kom det to personer som var interesserte. På den andre visningen var det åtte interessenter. Etter den andre visningen opplyste megleren om at fire personer var interessert i å inngi bud. Megleren opplyste i tillegg om at han visste om en interessent som ønsket en leilighet i sentrum fra oktober. Interessenten var ikke i Norge på dette tidspunktet, men hadde vært på flere visninger i område, og han skulle komme hjem tre dager etter den andre visningen. Dagen etter den andre visningen ble det ikke inngitt bud på leiligheten. Det var ingen annonserte konkurrerende eiendommer på dette tidspunktet.

 

Etter budrunden forventet klageren en ny plan fra megleren. Megleren anbefalte en tredje visning slik at interessenten som ikke hadde vært på visning kunne komme. Klageren synes visningen kom så tett på de som akkurat var avholdt og lurte på hvorfor de ikke kunne ha en privat visning for interessenten. På tross av klagerens innspill ble det avholdt visning. Det var bare interessenten, som ikke hadde vært på de andre visningene, som kom. Interessenten la inn bud på kr 3 500 000 inkl. fellesgjeld. Det må kunne sies å være noe uvanlig at en megler i det hele tatt vurderer bud som er bortimot 25% under verditakst i dagens marked. Leiligheten ligger midt i sentrum og er uten tekniske mangler.

 

Megleren opplyste om at interessentene fra den første og andre visningen ikke var interesserte lenger. Megleren anbefalte at klageren ga et motbud. Klageren innga et motbud på kr 4 100 000 inkl. fellesgjeld, men fikk ingen tilbakemelding.

 

Dagen etter sendte klageren e-post og SMS til megleren, da han ikke hadde hørt noe fra ham. Klageren ønsket å vite videre plan for salget. Etterhvert ringte megleren tilbake. Klageren spurte om det var en mulighet til å sette opp en visning til. Megleren svarte at de ikke trengte det, og at den tidligere budgiveren skulle se på andre leiligheter den helgen. Klageren lurte på hvorfor de skulle legge til rette for den tidligere budgiveren. Megleren svarte at de kunne ha visning, men at han ikke kunne den søndagen, og viste til at en annen fra meglerkontoret kunne komme. Det ble avholdt visning, men ingen kom. På www.FINN.no var annonsen på leiligheten på siste siden. Megleren glemte å ringe klageren etter denne visningen også.

 

Megleren markedsførte ikke leiligheten og ga ingen tilbakemelding. For klageren synes det som om at alt skulle legges til rette for den tidligere budgiveren. Klageren sendte en e-post til megleren og inviterte han til leiligheten dagen etter den fjerde visningen for å legge en plan. De avtalte å møtes noen dager etter dette, men klageren måtte svare på om prisantydningen kunne settes ned, og annonsere på nytt på www.FINN.no.

 

Dette er slett behandling av kunder. Megleren var klar over at klagerens samboer var gravid, og at de ventet barn i april. De har kjøpt seg ny bolig som de skal flytte til i april. Megleren satte klageren i en vanskelig situasjon i forhold til stress, økonomi og helse. Megleren lovte klageren en god pris for at de skulle inngå avtale med ham. Klageren stiller spørsmål om megleren kjenner eller er i slekt med budgiveren.

 

Klageren mener megleren opptrådte uprofesjonelt og i strid med god meglerskikk. Klageren sa opp oppdraget med megleren og krever nedsettelse av meglerens vederlag.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren antydet overfor klageren hvilken pris han mente det var mulig å oppnå basert på hans kunnskap om område, egne salg i området, beliggenhet, garasje, etc. Megleren gir alltid en verdivurdering. Denne inneholder naturlig nok ingen «garantier». Prisvurderingen var kr 4 500 000 inkl. andel fellesgjeld og garasjeplass. Megleren antok at garasjeplassen kunne ha en verdi på ca kr 300 000 dersom den ble solgt sammen med leiligheten. Ifølge klageren var megleren i konkurranse med to andre meglere om oppdraget, og begge hadde antydet omtrent samme prisantydning. I etterkant viste det seg at vurderingene var for optimistiske.

 

Ved lanseringen vurderte megleren at den mulige oppnåelige prisen var et noe høyt utgangspunkt og foreslo kr 4 265 000 (omtrent som taksten). Klageren aksepterte dette.

 

Antall personer som møtte opp på den første visningen var noe skuffende og lavere enn forventet, særlig på bakgrunn av godt med treff på annonsene. Flere ga uttrykk for at denne boligen var av interesse, men av forskjellige årsaker ønsket de ikke å legge inn bud.

 

Megleren kom i kontakt med en ny interessent etter at det ikke var kommet inn bud, og valgte å holde fellesvisning for å få invitert flere og øke sjansene for salg. Alle som skrev seg opp på listen på visningen fikk SMS og telefoner flere ganger, og ble oppdatert om alt som skjedde med tanke på nye visninger og bud. Det første budet var på kr 2 000 000 + andel fellesgjeld.

 

Selv om det første budet var lavt i forhold til prisantydning, var selvfølgelig megleren pliktig til å motta dette og informere selgeren og interessenter om budet. Dessverre var det ingen andre som innga bud.

 

Megleren fikk budgiveren til å øke sitt bud til kr 2 100 000 + andel fellesgjeld. Deretter la segleren et motbud på kr 2 600 000 + andel fellesgjeld. Dette ble ikke akseptert av budgiveren. Han økte sitt bud til kr 2 300 000 + andel fellesgjeld – totalt kr 3 815 000. Dette ble ikke akseptert av klageren.

 

Klageren ønsket å sette opp en visning påfølgende søndag. Megleren anbefalte ikke det, men visning ble avholdt. Megleren ville at den skulle ligge på www.FINN.no med «ta kontakt for visning».

 

Klageren har hele tiden fått e-poster og telefoner med oppdateringer, men har til tider vært vanskelig å få tak i. Klageren gir i sin klage uttrykk for at det ikke haster med salget.

 

Da leiligheten ikke ble solgt, fikk megleren overraskende en oppsigelse og fikk dermed ikke anledning til å arbeide videre med salget. Dette til tross for meglerens fortsatte forsøk på å selge boligen, og at han hadde sendt over en plan for videre fremdrift. Klageren informerte også om at han allerede hadde inngått avtale med en annen megler.

 

Innklagede fakturerte i henhold til oppdragsavtalen vedrørende oppsigelse. Klagerens påstand om at megleren skulle ha et forhold til budgiveren er helt uten rot i virkeligheten. Megleren har aldri hatt kontakt med personen før denne innga bud på boligen.

 

Leiligheten (uten garasjeplass) er nå solgt for kr 2 185 000 + andel fellesgjeld, totalt kr 3 700 000.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at «[d]ersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort».

 

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem.

 

Prisantydning er ingen «garanti» for hva salgssummen skal bli. Det er markedet som til enhver tid avgjør hva «riktig pris» er, og det vil være avhengig av mange faktorer. Det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. De øvrige forhold klageren har påberopt seg, tilsier ingen annen vurdering.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

Kommentarer er stengt.