2017037 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2017037

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                       Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen

 

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Etter overtakelsen ble klageren oppmerksom på støy fra ventilasjonsanlegget, samt at anlegget ikke virket tilfredsstillende. Klageren hevder megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om dette. Hun krever erstatning på kr 36 450 for nytt ventilasjonsanlegg. Innklagede bestrider at megleren var kjent med støy fra ventilasjonsanlegget, og at det ikke virket slik det skulle. Innklagede avviser at megleren opptrådte uaktsomt og i strid med god meglerskikk. De bestrider at klageren har krav på erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede. Umiddelbart etter overtakelsen av leiligheten avdekket klageren at det var ekstrem støy fra ventilasjonsanlegget, og manglende avsug fra badet som er knyttet til samme ventilasjonsanlegg.

 

Det ble utarbeidet en rapport samt pristilbud for utbedring av feilen. Dette ble gjort for å få en uavhengig vurdering av anlegget både knyttet til støy og manglende avtrekk fra bad. Av rapporten fremkommer det at det er:

«mye støy fra vifter og lite trykk i kanaler».

Det er derfor konstatert at det foreligger en mangel.

 

Innklagede hevder at ventilasjonsanlegget ble skrudd av og på flere ganger under fellesvisningene. Siden anlegget var på under disse visningene er det derfor klart at megleren har vært kjent med denne støyen som var knyttet til anlegget, og han var derfor klar over mangelen ved ventilasjonsanlegget.

 

Klageren deltok ikke på noen av fellesvisningene, men var på en privat visning der kun klageren og megleren deltok. Under visningen av leiligheten var ventilasjonsanlegget slått av. Dette er også bekreftet av megler i e-post. For at anlegget skulle være avslått måtte enten sikringen være slått av, eller en ledning måtte trekkes ut av støpsel som var plassert høyt oppe i et skap på kjøkkenet. Det måtte altså en aktiv handling til for å slå av anlegget. Det er også viktig å presisere at klageren ikke ble gjort oppmerksom fra megleren om at ventilasjonsanlegget var slått av under visningen. Megleren har derfor opptrådt uaktsomt.

 

Det er ikke korrekt at megleren viste klageren hvor en slo av og på sikringen for ventilasjonsanlegget. I en e-post stiller megleren spørsmål om sikringen til ventilasjonsanlegget ble skrudd av og på for å se hvordan det fungerte. Megleren var derfor noe usikker på dette. Megleren viste bare klageren hvor sikringsskapet var plassert. Dette er uansett ikke av betydning for saken fordi sikringsskapet er plassert i yttergangen, altså utenfor klagerens leilighet. Det ville derfor være umulig å høre støyen fra anlegget inne i leiligheten ute i gangen der sikringsskapet er plassert, dersom megleren hadde vist klageren dette.

 

Det er klart at megleren måtte ha kjennskap til de manglene som forelå ved ventilasjonsanlegget, og at han unnlot å opplyse om dette. Det er klart i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

 

Tilstanden på boligens ventilasjonsanlegg er viktig for kjøperen. Utbedringen av manglene innebærer forholdsvis omfattende, kostnadskrevende tiltak. Manglende avsug på bad er en potensiell fare for fuktskader. Videre er det klart at støy i boligen har betydning for kjøpere flest. Det vises her særlig til at anlegget var avslått under visningen, og følgelig må det også for megleren ha fremstått som klart at dette ville få betydning for et eventuelt salg.

 

Klageren reklamerte for de samme forholdene overfor selgeren som var representert ved sitt eierskifteforsikringsselskap. Saken overfor selger ble avvist av Finansklagenemnda.

 

Megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Klageren ville ikke kjøpt leiligheten dersom hun hadde vært klar over mangelen. Klageren krever erstatning på kr 36 450 for kostnader knyttet til nytt ventilasjonsanlegg.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren har tidligere reklamert over de samme forholdene til selgerens eierskifteforsikringsselskap. Reklamasjonen ble imidlertid avvist med bl.a. henvisning til at det ikke var holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget.

 

For at megleren skal bli erstatningsansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap. Samtlige vilkår må være oppfylt, og det er klageren som har bevisbyrden. Det bestrides at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Ventilasjonsanleggets kvalitet og støyforhold er i utgangspunktet et forhold mellom klageren og selgeren. Megleren kan imidlertid bli erstatningsansvarlig dersom megleren kjente til forholdet, men ikke videreformidlet opplysningene. Et erstatningsansvar for megleren forutsetter at dette er opplysninger kjøperen måtte regne med å bli informert om, og som kunne ha hatt betydning for avtalen.

 

Det avvises at megleren var kjent med at ventilasjonsanlegget ikke virket tilfredsstillende. Selgeren har forklart at ventilasjonsanlegget virket så lenge han bodde i leiligheten. Dette er også i tråd med selgerens avkryssing i egenerklæringsskjemaet hvor det, under pkt 7, er avkrysset for «nei» ved spørsmålet om «Kjenner du til om det er/har vært feil ved el-anlegget og andre installasjoner, f.eks. oljetank, sentralfyr eller ventilasjon?». Videre har takstmannen i sin rapport gitt ventilasjonen TG1, hvilket tilsvarer at viften virket. Megleren har med andre ord ikke hatt kunnskap om at ventilasjonsanlegget ikke virket tilfredsstillende. Megleren har således ikke holdt tilbake opplysninger som kunne hatt betydning for avtalen. Han har følgelig heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk.

 

Ventilasjonsanlegget ble skrudd av og på flere ganger under visningene for å vise visningsdeltakerne hvordan dette ble gjort. For å skru av og på måtte megleren skru av sikringen i sikringsskapet som er plassert i yttergangen. Megleren avviser at han skal ha vært kjent med at ventilasjonsanlegget støyet. Han kan heller ikke huske at han opplevde det sjenerende.

 

Det bemerkes for øvrig at selgeren er meglerens primære kilde til informasjon. Selgeren har ikke opplevd ventilasjonsanlegget som støyende, og har heller ikke gitt uttrykk for dette i egenerklæringsskjemaet. Det må følgelig legges til grunn at selgeren ikke ga uttrykk for støy fra anlegget ovenfor megleren. Det fremgår for øvrig heller ikke av våtromsrapporten at det er støy fra anlegget. Støy og lyd er i tillegg subjektivt, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at ventilasjonsanlegget bråker mer enn hva som må forventes av et 16 års gammelt anlegg.

 

På bakgrunn av ovennevnte kan innklagede ikke se at megleren har holdt tilbake opplysninger om støy fra ventilasjonsanlegget. Megleren har følgelig ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk.

 

Klagen kan ikke tas til følge.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt ved å unnlate å gi opplysninger om at ventilasjonsanlegget var støyende og ikke virket slik det skulle, samt krav på erstatning for kostnader til nytt ventilasjonsanlegg.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem.

 

Spørsmålet om det foreligger noen feil ved ventilasjonsanlegget, er et forhold mellom selger og kjøper (klager). Nemnda behandler imidlertid ikke forholdet til selgeren. Det er ingen opplysninger i saken som tilsier at megleren skulle innhentet nærmere opplysninger om ventilasjonsanlegget. Anlegget er for øvrig antatt å være 16 år gammelt, og en eventuell støy fra et slikt anlegg vil også kunne oppfattes ulikt.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

Kommentarer er stengt.