2017049 – Misnøye med saksbehandlingen

Klage nr 2017049

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler1 Nord-Norge AS avd. Bodø

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren ikke ga opplysninger om feil ved det elektriske anlegget og krever erstatning for dette. Klageren mener også at han ikke fikk anledning til å komme med anmerkninger på overtakelsesprotokollen. Innklagede mener saken må avvises da anførslene vedrørende det elektriske arbeidet faller utenfor meglerens ansvarsområdet, og at megleren ikke hindret klageren å skrive anmerkning på overtakelsesprotokollen.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede. Megleren gjorde seg utilgjengelig for uttalelser i forbindelse med at klageren på overtakelsesdagen oppdaget ufagmessig elektrisk arbeid i forbindelse med spotlys under og i overskap på kjøkkenet. Dette er verifisert av et elektrikerforetak, som har kommet med et prisoverslag.

 

Det er riktig at leiligheten ble solgt som en del av et dødsbo, men avdøde hadde en samboer som klageren traff i kontraktsmøtet. Klageren fikk inntrykk av at han visste det meste om leiligheten. Et kjøkken er i bruk daglig, så det er for klageren utenkelig at samboeren ikke evnet å forstå at dette var ufagmessig utført, og brannfarlig.

 

På overtakelsesdagen var det bare megleren som var til stede. Klageren orienterte megleren om at han ønsket å gjøre en anmerkning i overtakelsesprotokollen. Megleren fikk det travelt og forlot leiligheten etter kort tid.

 

I overtakelsesprotokollen hadde klageren på forhånd bestemt seg for å anføre følgende: «Det tas forbehold om å reklamere på feil eller mangler i bygget/leiligheten». En slik anmerkning ville blitt ansett som heldekkende.

 

Etter dette har megleren gjort seg utilgjengelig for klageren, både pr. telefon og e-post.

 

Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerens anførsler synes hovedsakelig å være rettet mot selgeren og med avhendingsloven som eventuelt ansvarsgrunnlag. Disse anførslene faller således utenfor meglerens ansvarsområdet, og også mandatet til nemnda. Nedenfor har innklagede likevel forsøkt å besvare de forhold som omhandler meglerens befatning med saken.

 

I saken har innklagede forsøkt å bistå klageren med å rette kravet mot riktig adressat.

 

For det tilfelle at meglerforetaket likevel skal kunne komme i ansvar i en sak som denne, forutsettes det at megleren har vært kjent med negative forhold ved eiendommen, som ikke har blitt kommunisert videre til kjøperen. Det er ikke tilfellet i denne saken. Megleren var ikke kjent med eventuelle feil ved det elektriske anlegget, og hadde heller ingen forutsetninger for å vurdere det elektriske anlegget.

 

Lovens minimumskrav til hvilke opplysninger av teknisk, juridisk og økonomisk art kjøperen har krav på å få fra megleren fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det følger av denne at megleren ikke har plikt til å informere om byggets tekniske tilstand ut over å gjengi bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte. Eiendomsmeglingsloven pålegger således ikke megleren å innhente eller informere kjøpere om eventuelle pålegg som eksempelvis utbedring av elektrisk anlegg mv. I nærværende sak forelå heller ingen slike offentlige pålegg som megleren var gjort kjent med, men det rettslige utgangspunkt nevnes likevel for å illustrere grensen for meglerens ansvarsområdet.

 

I verditaksten, som fulgte med som bilag til salgsoppgaven, presiserer takstmannen følgende:

«Det elektriske anlegget er ikke vurdert/kontrollert av undertegnede. Det kreves autorisasjon og spisskompetanse som ikke innehas».

Kjøperen var således informert om at det elektriske anlegget ikke var vurdert eller kontrollert.

 

For øvrig omhandlet megleroppdraget om salg av eiendom for et dødsbo. Dette forholdet ble det gitt særlig informasjon om i salgsoppgaven hvor det fremkommer at:

«Det gjøres spesielt oppmerksom på at dette er salg av eiendom for et dødsbo. Det må legges til grunn at ingen av arvingene har bebodd eiendommen i nyere tid, eller at de ikke har bebodd i eiendommen, og at de derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterliggere rengjort/hovedrengjort i forbindelse med overtakelsen. Så lenge arvingenes kunnskap om eiendommen er begrenset, oppfordres kjøper til å foreta nødvendige undersøkelser».

Ut fra foreliggende dokumentasjon i saken finnes det ingen holdepunkter for klagerens påstand om at megleren har hatt kunnskap om negative forhold om det elektriske anlegget som det ikke har blitt opplyst om. Tvert imot har megleren gjennom salgsprosessen informert kjøperen på en fullgod måte om eiendommens beskaffenhet og særegenheter. Særlig nevnes at eiendommen ble solgt for et dødsbo, hvilket har betydning for rekkevidden av selgerens opplysningsplikt. Megleren hadde ingen mistanke om feil eller mangler knyttet til det elektriske anlegget.

 

Det foreligger på denne bakgrunn ikke brudd på meglerens opplysningsplikt og følgelig heller ikke brudd på reglene om god meglerskikk.

 

Klageren mener å gjøre gjeldende at han ikke har fått anledning til å komme med anmerkninger til overtakelsesprotokollen. Det foreligger en undertegnet overtakelsesprotokoll uten anmerkninger. Megleren var til stede på overtakelsen, men det medfører ikke riktighet at klageren orienterte megleren om at han ønsket å gjøre noen anmerkninger i overtakelsesprotokollen. Dette forholdet tok klageren opp med megleren i etterkant av overtakelsen. Megleren informerte klageren om reklamasjonsmuligheter som forelå og ga tydelige råd om dette. Megleren kan ikke være ansvarlig for at klageren ikke fikk tilføyd anmerkningen på overtakelsesprotokollen.

 

Under alle omstendigheter er anmerkningen av en slik karakter at den ikke tjener noen hensikt. Et generelt forbehold om å reklamere på feil eller mangler kan ikke gjøres gjeldende overfor megleren, antageligvis ikke overfor selgeren heller. Dersom klageren hadde medtatt forbeholdet i overtakelsesprotokollen hadde det således under alle omstendigheter ikke kunne dannet grunnlag for noe erstatningskrav mot megleren.

 

Klagen må avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda bemerker at det ikke er grunnlag for formelt å avvise klagen.

 

Slik saken er opplyst for nemnda, er det imidlertid intet som tilsier at megleren hadde kunnskap om at det var mangler ved det elektriske anlegget, eller at han burde hatt kjennskap til det. Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig eller ha kyndighet når det gjelder elektriske installasjoner, se Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 288. Opplysningene som det forutsettes spisskompetanse for å avdekke, kan det ikke kreves at eiendomsmegleren gir, med mindre det foreligger særlige forhold som gir grunn til å undersøke nærmere. I dette tilfellet er det også i verditaksten uttrykkelig opplyst at takstmannen ikke har vurdert/kontrollert det elektriske anlegget, da det nettopp krever autorisasjon og spisskompetanse.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om forhold vedrørende anmerkning på overtakelsesprotokollen. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til mangelspørsmålet, da dette er et forhold mellom kjøper og selger, og faller derfor utenfor nemndas mandat å vurdere. Nemnda kan ikke ta stilling til om el-anlegget utgjør en mangel etter avhendingsloven.

 

Klagen kan etter dette ikke føre frem

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

Kommentarer er stengt.