2017034 – Feil/manglende opplysning

Klage nr 2017034

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017 og 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Primera

Primera Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne mener megleren ikke opplyste om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå ved overtakelsen, og at han presset dem til å overta boligen. I tillegg anfører klagerne at megleren har utbetalt et tilbakeholdt beløp uten deres aksept. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at innklagede er erstatningsansvarlig. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at klager

ne har krav på erstatning.

 

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Megleren opplyste ikke om hvorvidt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå ved overtakelse. Han opplyste heller ikke at eiendommen ikke var klar for overtakelse. Klagerne fikk derfor ikke adekvat råd fra megleren knyttet til overtakelsen.

 

Huset var ikke ferdigstilt, og det skulle selges «uferdig». Det var bygget på en ny del på eksisterende bygg. Den nye delen inneholdt bl.a. boligens stue, soverom, bad og leilighet i andre etasje. Den gamle delen var også under rehabilitering.

 

Prisantydningen på eiendommen var på kr 5 980 000.

 

Megleren opplyste at selgeren var villig til å ferdigstille eiendommen mot et tilleggsvederlag. Dette ble drøftet med selgeren. Etter avklaringer innga klagerne et bud stort kr 6 980 000 med forbehold om at huset skulle ferdigstilles, og slik at ferdigattest skulle foreligge. Budet ble akseptert, og kjøpekontrakt inngått.

 

Overtakelsen ble avtalt til 12. februar 2016. Eiendommen var ikke ferdigstilt, men fremstod som en byggeplass. Eiendommen ble derfor ikke overtatt. Megleren ønsket at det ble fastsatt ny dato for overtakelse 19. februar, selv om klagerne mente at dette ikke var realistisk. Selgeren mente det var mulig.

 

Da klagerne møtte til overtakelse den 19. februar, var det fremdeles en rekke arbeider som pågikk, samt at det var en rekke arbeider som ikke var ferdigstilt. Klagerne ønsket heller ikke å overta nå.

 

Det ble stilt spørsmål om brukstillatelse og ferdigattest, hvor megleren sa at opprinnelig brukstillatelse fra 1967 var gjeldende, og at det var tillatt å bo i eiendommen i sin helhet. Det medfører imidlertid ikke riktighet da det nye påbygget omfatter både stue, flere soverom, bad og sekundærleilighet i andre etasje.

 

Klagerne opplevde at megleren presset på for å få kjøperne til å overta eiendommen. Megleren uttalte at avtalen om ferdigstillelse var en avtale kun mellom kjøperen og selgeren, og at megleren ikke var part i denne. Klagerne opplevde at megleren tok fullstendig avstand fra den situasjonen som oppstod.

 

Megleren påpekte hvilket ansvar klagerne hadde, og at de kunne komme i et betydelig erstatningsansvar ved å ikke overta, eller ved å tilbakeholde det beløp de mente var riktig. Klagerne overtok derfor eiendommen mot at et beløp på kr 350 000 ble tilbakeholdt. De ønsket i utgangspunktet å holde tilbake ca. kr 500 000, men det ble ikke akseptert av megleren som sa det var for mye, og at klagerne kunne komme i erstatningsansvar.

 

Megleren opplyste ikke om hvilken risiko klagerne løp ved å overta boligen. Selgeren fortsatte arbeidene ved egne håndverkere en kort periode etter overtakelsen. Arbeidene stoppet deretter helt opp.

 

Selgeren ga opplysninger om at han måtte ha utbetalt det tilbakeholdte beløpet for å ferdigstille. Klagerne gikk motvillig med på det. Da det ble utbetalt i overkant av kr 200 000 til selgeren, gjorde han seg imidlertid fullstendig utilgjengelig.

 

Klagerne har kun mottatt kr 63 904. Resten av det tilbakeholdte beløpet er utbetalt til selgeren, selv om klagerne kun har frigjort kr 200 000.

 

En rekke arbeider ble ikke ferdigstilt, og det forelå verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for det nye tilbygget. Byggeprosjektet var dog omsøkt og igangsettelsestillatelse var gitt.

 

Det har i ettertid vist seg at det gjenstod arbeider for ca. kr 800 000 for å få eiendommen ferdigstilt i henhold til avtale og bud. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 29. juli 2016 etter fremlagt rapport fra takstmann.

 

Klageren har måttet fremskaffe midlertidig brukstillatelse ved å engasjere en takstmann. Pr. i dag er det påløpt kr 81 000. Det gjenstår ennå arbeid og kostnader med å få utstedt ferdigattest. Det vil samlet koste klagerne ca kr 100 000 når ferdigattest er innhentet. Det fremmes derfor et krav stor kr 100 000, knyttet til fremskaffelse av midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

 

Klagerne ble i tillegg lurt av selgeren som ikke ferdigstilte arbeidene. Tapet kunne vært unngått ved at megleren hadde rådet dem til å ikke overta boligen før betingelsene i budet om ferdigstillelse og ferdigattest var endelig oppfylt. Tapet på kr 800 000 skyldes følgelig feil råd og press fra megleren ved overtakelsen. Megleren har åpenbart ikke hensyntatt klagernes interesser i denne prosessen. Av oppgjørsoppstillingen kan det se ut til at selgeren har fått utbetalt deler av det tilbakeholdte beløpet uten at det er frigitt av klagerne. Megleren holdes solidarisk ansvarlig med selgeren. Selgeren er imidlertid neppe søkegod.

 

Innklagede er erstatningsansvarlig da megleren har presset frem overtakelse uten at det var grunnlag for å overta. Megleren har ikke forsikret seg om at det forelå minimum midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før overtakelse fant sted. Megleren ga feil opplysninger om at gammel brukstillatelse gjaldt. Det er ansvarsbetingende.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er nedlagt slik påstand: Innklagede er erstatningsansvarlig overfor klagerne for det tap de er påført.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det bestrides at det foreligger grunnlag for erstatning, eller at megleren har brutt god meglerskikk.

 

Klagerne var klar over at det kun var ferdigattest for bygning av 1967, og at deler av arbeidene ikke var ferdige.

 

Det bestrides også at megleren har presset klagerne med at de ville komme i et erstatningsansvar hvis de ikke overtok boligen, og har heller ikke presset frem overtakelse.

 

Hva gjelder det tilbakeholdte beløpet, mottok oppgjørsavdelingen en e-post fra klagerne om å frigi deler av det tilbakeholdte beløpet til selgeren.

 

Innklagede kan ikke se at klagerne ville agert annerledes dersom megleren handlet eller hadde gitt annen rådgivning. Klagerne var kjent med at arbeid ikke var ferdigstilt, og avgjorde selv etter eget ønske å overta boligen. Et eventuelt tap ville være det samme uavhengig av meglerens handlemåte. Det foreligger således ikke årsakssammenheng.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda finner at megleren i dette tilfellet ikke har overholdt sin omsorgsplikt overfor klagerne. Megleren har ikke tatt hensyn til i kontrakten at denne eiendommen skulle ferdigstilles, og at ferdigattest skulle utstedes. Tvert imot er det inntatt i kontrakten § 8, at eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Riktignok er det også vist til «Kjøperens forbehold», men det er ikke tilstrekkelig. Dette var også en bolig under utbygging og renovering. Det er da ikke nok bare å bygge på en ferdigattest fra 1967, og hevde at den er tilstrekkelig for å overta eiendommen.

 

Nemnda mener også at det er kritikkverdig at megleren rådet klagerne til å overta eiendommen før det forelå ferdigattest. Forbeholdet i budet var klart; ferdigstillelse og ferdigattest. Megler burde i en slik situasjon tvert imot frarådet overtagelse.

 

Nemnda finner også at det er kritikkverdig at megleren advarte mot å tilbakeholde ca. kr 500 000 av kjøpesummen, som klagerne ønsket, og at resultatet ble at bare kr 350 000 ble tilbakeholdt. Slik denne saken fremstår, ville det ikke vært urettmessig å holde tilbake kr 500 000. Selger ble også i en dom i tingretten mellom klagerne (kjøperne) og selger dømt til å betale kr 819 200 i prisavslag til klagerne.

 

Klagerne har anført at de motvillig aksepterte å utbetale kr 200 000 til selgeren. Slik saken er opplyst for nemnda, er det imidlertid ikke sannsynliggjort at megleren presset klagerne til å utbetale dette beløpet. Klagerne har mottatt kun kr 63 904 av det tilbakeholdte beløp. Det må derfor legges til grunn at kr 86 096 urettmessig er utbetalt til selgeren. Innklagede har for øvrig ikke kommentert utbetalingen av dette beløpet.

 

Nemnda finner at megleren i dette tilfellet klart har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda konkluderer også med at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

 

Nemnda forstår klagerne slik at erstatningskravet mot innklagede i hovedsak skyldes at selgeren neppe er søkegod. Dette er imidlertid ikke nærmere begrunnet, og innklagede har for øvrig ikke kommentert dette. Nemnda mener likevel at det er grunnlag for å holde innklagede erstatningsansvarlig.

 

Når det gjelder erstatningsutmålingen, legger nemnda til grunn at klagerne i utgangspunktet ønsket å holde tilbake ca. kr 500 000, noe som megleren frarådet og ikke aksepterte, med begrunnelsen at kjøperne kunne komme i erstatningsansvar. Nemnda finner at erstatningen skjønnsmessig kan fastsettes til kr 250 000. Det er da hensyntatt det beløp klagerne har fått tilbakebetalt, og at de samtykket til utbetaling av kr 200 000.

 

Klagen har etter dette delvis ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Primera, Primera Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale 250 000 kroner i erstatning til klagerne.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.