Klage nr 2017047
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Kristiansund
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en enebolig. Hun mener å ha betalt for mye i vederlag, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke betale for eierskifteforsikring. Klageren krever nedsettelse av vederlaget. Innklagede beklager at de ikke belastet klageren for forsikringspremien, men kan ikke se at klageren har lidt eller dokumentert noe økonomisk tap eller risiko knyttet til forsikringsdekningen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin bolig i februar 2015. Det ble avtalt at klageren skulle betale vederlag basert på provisjon. Under alternativet vederlag for medgått tid i oppdragsavtalen er det estimert et forbruk på 55 timer for å selge boligen. Klageren skjønner at det er utfordrende å estimere antall timer knyttet til visning og oppfølgning av interessenter, men å estimere oppgjøret til 10 timer når de har brukt 1,5 timer må anses for å være bevisst villedende av denne salgsformen fremfor den provisjonsbaserte modellen. Megleren har i så måte sikret seg en timespris for salget på kr 2 387 pr. time, fremfor kr 2 000 pr. time, dersom vederlag etter medgått tid hadde blitt valgt.
Det ble avtalt at salg av eiendommen skulle starte når klageren var klar for å selge. Dette tok en del tid, og når klageren var klar for å starte prosessen ble kontrakten fornyet via SMS i august 2016. Klagerens eiendom kom ikke ut på markedet før august 2016. Megleren arbeidet ikke med salg av boligen i ett år og ni måneder slik innklagede påstår.
Megleren betalte ikke for eierskifteforsikring i tråd med avtalen, og eksponerte klageren for stor risiko. Det tok fire måneder før megleren oppdaget feilen, til tross for at forsikringsselskapet sendte flere purringer. Megleren har bevisst forsøkt å lyve om årsak ved å skylde på skifte av leverandør, hvilket er dokumentert uriktig. Forsikringen er tegnet i opprinnelig spesifisert selskap. Megleren har siden dette ble påpekt og dokumentert, beskrevet årsaken som en inkurie. Megleren brukte forskjellig terminologi i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen, og gjorde det vanskelig for klageren å oppdage feilen. Megleren utbetalte et for stort beløp til klageren, men det var klagerens bank som håndterte midlene slik at det var vanskelig for klageren å oppdage feilen.
Det førte til at klageren, som er enslig forsørger med begrenset økonomi, måtte ta opp lån for å betale forsikringen. Dette vil føre til kostnader som etableringsgebyr og tinglysningsgebyr, samt en ikke ubetydelig mengde medgått tid for å rette opp feilen. Klageren fikk ikke tatt opp stort nok lån til at kostnadene knyttet til forsikring ble inkludert i dette.
Klageren krever at megleren setter ned sitt vederlag etter følgende modell: Kostnader relatert til oppgjør nedsettes med kr 3 000 all den tid det er dokumentert utført uriktig. Kostnader relatert til meglerhonorar nedsettes med kr 8 591 som en konsekvens av at megleren overestimerte antatt timeforbruk. Megleren har bommet med over 100% i sine estimat. Denne justeringen vil føre til at megleren får betalt kr 2 000 pr. time. Dette på tross av at han med fordel kunne brukt mer tid på sine interne rutiner, kvalitetssikring og sluttkontroll for å levere et bedre oppdrag.
Megleren har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 7-7.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdraget ble inngått i februar 2015. Det ble samtidig inngått avtale om tegning av eierskifteforsikring.
Klageren ble forelagt oppdragsavtale med to alternativer for vederlag: provisjon eller vederlag etter medgått tid. Timetilbudet ble estimert med 55 timer og er et anslag som er basert på erfaringsmessig gjennomsnittstall for innklagedes markedsområde. Selv om klageren valgte bort timebasert fakturering, så er det ikke tvil om at det i dette tilfellet er ført for lite timer i forhold til faktisk utførte arbeidstimer. Megleren har både omsorg og ansvar for oppdraget selv om boligen ikke er annonsert i markedet. Megleren har i denne perioden, fra oppdraget ble signert og frem til annonsering på www.FINN.no, jobbet mot interessenter i markedet. Megleren arbeidet med oppdraget i nesten ett år og ni måneder før boligen ble solgt. Det ble avholdt mange visninger, og megleren oppnådde salg på prisantydning.
Eiendommen ble solgt den 29. oktober 2016, og kontraktsmøte ble avholdt den 10. november. Både kjøperen og klageren fikk kopi av forsikringsbeviset på kontraktsmøtet. Forsikringen er gjeldende fra den 29. oktober 2016, altså fra den dagen eiendommen ble solgt. Kostnaden for tegning av forsikring på kr 13 558 er også påført forsikringsbeviset. Det fremkommer også under kjøpekontraktens punkt 12 at klageren har tegnet eierskifteforsikring. Det har aldri vært noe tvil eller risiko for klageren om at forsikring er tegnet gjennom eierskifteforsikringsselskapet.
Den 1. november 2016 ble meglerforetaket klageren inngikk oppdragsavtale med overtatt av innklagede. Ved overgang til nytt system og selskap, ble et annet forsikringsselskap ny samarbeidspartner ved tegning av nye eierskifteforsikringer. De som ble tegnet/solgt før 1. november, beholdt fortsatt forsikring gjennom det gamle eierskifteforsikringsselskapet, men betaling/innlegging gikk ikke lenger automatisk.
Eiendommen ble overtatt av kjøperen den 2. desember 2016. Nettoproveny stort kr 112 209 ble overført til klagerens konto den 12. desember 2016, og oppgjørsoppstilling ble sendt til klageren samme dag. Innklagede belastet dessverre ikke klageren for forsikringspremie på kr 13 558. Det kommer også klart frem av oppgjørsoppstilling som er sendt til kunden at forsikringspremie ikke ble hensyntatt i oppgjøret.
Betalingen som tidligere ble sendt automatisk via link til forsikringsselskapet, opphørte ved overgangen til nytt system, og ble ikke fanget opp av megleren. Betalingen skulle vært ført manuelt på oppgjøret. Dette ble megleren først gjort oppmerksom på da eierskifteforsikrings-selskapet etterlyste ubetalt forsikringspremie den 7. mars 2017. Det ble ikke sendt ut purring før dette tidspunktet. Innklagede tok samme dag kontakt med klageren for å gi henne beskjed om at premien måtte betales for å opprettholde forsikring på eiendommen. Innklagede beklager for at de ikke belastet klageren for forsikringspremie, men kan ikke se at klageren har lidt eller dokumentert noe økonomisk tap eller risiko knyttet til forsikringsdekningen, da dette er en faktisk kostnad som klageren var gjort kjent med og var ansvarlig for. Klageren valgte å beholde eierskifteforsikringen og betalte forsikringspremien.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om nedsettelse av meglerens vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Estimering av timer
Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 annet ledd skal meglerforetak «utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget». Det følger av forarbeidene jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 136 annen spalte «at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller en timebasert vederlagsform» gjennom et slikt krav.
I dette tilfellet valgte klageren provisjon, og den ble avtalt til fast sum kr 40 000, som er minimumsprovisjonen i henhold til oppdragsavtalen. Provisjonen utgjorde kun 1,25 prosent av salgssummen. Det følger av oppgjørsoppstillingen at klageren er belastet provisjon i henhold til oppdragsavtalen.
Klageren har vist til at det i oppdragsavtalen er estimert 10 timer på oppgjøret, mens det bare er ført én og én halv time. Det er også ført 22 timer totalt på dette oppdraget, mens det var estimert totalt 55 timer. Dette er et estimat basert på gjennomsnittlig tidsbruk på et tilsvarende oppdrag.
Nemnda bemerker at om provisjonen hadde vært basert på antall timer, ville klageren med en timepris på kr 2 000 inklusive mva. kommet dårligere ut. Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.
Eierskifteforsikring
Innklagede har erkjent at det skjedde en feil ved at klageren ikke ble belastet for eierskifteforsikring i oppgjørsoppstillingen og følgelig fikk for mye utbetalt. Dette ble imidlertid rettet opp etter at eierskifteforsikringsselskapet hadde sendt første purring. Forsikringen var imidlertid tegnet i forbindelse med salget, og klageren løp ingen risiko her. Hun har heller ikke lidt noe økonomisk tap.
For å nedsette meglerens vederlag, må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda mener at den erkjente feilen megleren begikk i forbindelse med eierskifteforsikringen, ikke er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.