2017062 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2017062

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Kvadrat

 

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede. Han oppdaget en rekke skjulte feil og mangler etter overtakelsen. Klageren hevder megleren visste om manglene, og at han burde opplyst om disse i salgsoppgaven. Som følge av manglene anfører klageren at prisantydningen er satt for høyt. Klageren krever erstatning på kr 700 000 med tillegg av renter. Subsidiært krever klageren kjøpet hevet. Innklagede anfører at kravene klageren fremsetter må rettes mot selgeren, og at de ikke er erstatningsansvarlig.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet via innklagede. Kort tid etter at han overtok leiligheten, oppdaget han en rekke skjulte feil og mangler. Megleren har hevdet at han har 20 års erfaring, samt at de aktuelle feil og mangler må klageren ta opp med selgeren.

 

Borettslagsleiligheten var heller ikke rengjort ved overtakelsen. Da klageren tok opp dette med megleren, hevdet megleren at dette måtte klageren godta.

 

Det var følgende skjulte feil og skader på boligen:

  • Boligen var ikke rengjort i henhold til kjøpekontrakten
  • Sotskader i alle rom som følge av defekte panelovner
  • En omfattende mengde søppel i leiligheten
  • Sokkelen på dusjen var defekt
  • Slange og feste for dusjhode var defekt
  • Lekkasje i krave til vaskemaskin
  • Kran til vaskeservant på bad var løs
  • Vannkran på kjøkkenet lakk
  • I tillegg til en mengde store synlige hull i vegger i gangen, var det en omfattende mengde med store hull skjult bak et speil i gangen.
  • Toalettskål var ikke festet i gulvet
  • Feil monterte lufteventiler i tre av fire rom

 

Megleren var også kjent med at gulvene i alle rom i leiligheten har mer enn 2 cm fall på 2 meter. Megleren hevdet at feil, mangler og skader som utgjør mindre enn 3% av kjøpesummen (kr 75 000), vil ikke bli behandlet av domstolene, og på denne bakgrunn må klageren akseptere at boligen har skjulte feil og skader.

 

På side 1 i salgsoppgaven hevder megleren at leiligheten har to soverom. Dette er feilinformasjon. Denne feilinformasjonen har til formål å oppnå større inntekt og salgssum. Dersom et rom skal være godkjent som soverom skal det i tillegg til godkjent vindu være minst 7 kvm gulvflate eller minst 15 kvm luftareal i rommet. Rommet som megleren påstår er godkjent som soverom, har en gulvflate på 6,08 kvm og 14,48 kvm luft (romstørrelse). Det betyr at rommet ikke er godkjent som soverom.

 

Kommunen har anledning til å gi dispensasjon fra disse bestemmelsene. Etter det klageren kjenner til, er det ikke innhentet/søkt om slik dispensasjon for denne boligen. Det er åpenbart at formålet med denne feilinformasjonen var å oppnå en høyere pris og større gevinst. Dette viser at megleren er part i salget. Takstmannen hevder også at boligen har to soverom.

 

I forespørsel om energimerking til Enova har megleren holdt tilbake informasjon om at boligen har en endevegg. Megleren har også holdt tilbake informasjon om at boligen kun har 10 cm isolasjon i vegger. På denne bakgrunn har boligen fått energimerking E. Boligen skulle hatt energimerking G. Dette må også sees på som bevisst feilinformering for å oppnå høyere pris for boligen.

 

Megleren har også unnlatt å opplyse at installert avtrekksvifte i boligen må stå på kontinuerlig for å hindre dannelse av dugg, is og fuktskade. Det påvirker energiforbruket og energimerking. Det påvirker også verdien av boligen.

 

Klageren krever at det blir foretatt en ny takst på boligen slik at skjulte skader og feil kommer frem, samt at korrekte byggkostnader på boligen kommer med i verdivurderingen. Klageren krever også at han får tilbakebetalt kr 700 000 med tillegg av renter, som er for mye betalt for boligen som følge av feil begått av megleren. Subsidiært krever klageren kjøpet hevet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det anføres i klagen en rekke krav mot selger, dette er megler uvedkommende, og det må bes om at disse rettes direkte til selgeren. Dette omfatter i oppsummering følgende:

  • Overtagelse av løsøre
  • Utvask
  • Betaling av husleie
  • Bad og wc
  • Vannkran på kjøkkenet
  • Hull i vegger

Selgeren har avvist disse kravene. Det pekes også på feil takstmannen har gjort, dette er forhold klageren må rette mot takstmannen direkte.Innklagede kan ikke se at kravet til klageren er dokumentert. Eiendomsmegler er ikke part i avtalen mellom kjøper og selger, men er mellommann. Innklagede kan ikke se at eiendomsmegleren har brutt noen av bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. De forhold som anføres er forhold som ikke angår megleren, men selgeren.Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende i denne saken, og det finnes ikke grunnlag for erstatning.  

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder feil opplysninger om eiendommen og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og takstmannen ligger utenfor nemndas mandat å vurdere. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til om selgeren eller takstmannen har opptrådt kritikkverdig, eller om det foreligger mangler ved eiendommen.

 

Klageren har fremsatt erstatningskrav som følge av skjulte feil eller mangler ved eiendommen. Eventuelle mangler ved eiendommen er et forhold mellom kjøperen og selgeren. Megleren kan imidlertid bli ansvarlig dersom han visste eller burde visst om manglene. Det må da foreligge omstendigheter som tilsier at han burde undersøkt forholdene nærmere. I dette tilfellet er det ikke sannsynliggjort at megleren ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er derfor ikke grunnlag for det fremsatte erstatningskrav overfor innklagede.

 

Når det gjelder soverommene, er det bruken av soverommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommene skal klassifiseres som soverom (P-ROM). Takstmannen har for øvrig i sin bemerkning om det minste soverommet tatt forbehold om godkjenning av rommet som soverom.

 

Nemnda bemerker at nemnda under enhver omstendighet ikke kan ta stilling til det subsidiære hevningskravet. Det må eventuelt fremsettes overfor selger. Det samme gjelder erstatningskravet.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.