2017063 – Verdivurdering

Klage nr 2017063

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Z-eiendom AS

 

Saken gjelder:               Verdivurdering

 

 

Saksfremstilling:

 

I forbindelse med et skifteoppgjør etter moren skulle klageren og klagerens bror innhente hver sine verdivurderinger vedrørende morens hytte. Det var avtalt at klageren skulle kjøpe hytten for gjennomsnittet av disse verdivurderingene. Klagerens bror tok kontakt med innklagede som fastslo en verdivurdering på kr 2 600 000 – 2 800 000 basert på bare en utvendig befaring. Meglerne klageren kontaktet besiktiget eiendommen også innvendig, og ga en verdivurdering på kr 1 800 000 og kr 1 650 000. Klageren mener det var kritikkverdig av innklagede å foreta en verdivurdering kun basert på utvendig befaring. Klageren inngikk avtale med broren om å kjøpe hytten for kr 2 100 000. Noen måneder etterpå ønsket klageren å selge hytten og inngikk oppdragsavtale med innklagede på bakgrunn av verdivurderingen de hadde gitt. Hytten ble imidlertid bare solgt for kr 1 890 000 etter at klageren hadde oppgradert hytten innvendig. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 105 000. Klageren krever også nedsettelse av meglerens vederlag på kr 41 750. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider klagerens krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Da klagerens mor døde, ble det inngått en skifteavtale mellom klagerens bror og klageren hvor det ble spesifisert at hun skulle overta morens hytte ved å kjøpe ut broren. Avtalen var at de skulle innhente hver sin verdivurdering fra en eiendomsmegler, og at snittet av disse vurderingene, innenfor en gitt ramme, skulle utgjøre prisen på hytten. Det er en enkel hytte på 42 kvm bygget i 1981, og det var ikke utført oppussing eller oppgradering av hytten.

 

Klageren innhentet selv verdivurdering fra to eiendomsmeglere, som ikke var ansatt hos innklagede. Klageren sørget for at begge fikk muligheten til å besiktige hytten utvendig og innvendig, samt at de fikk snakket sammen om beliggenheten, sameiet hytten var en del av, og andre relevante forhold. Etter dette kom den ene med en verdivurdering på kr 1 800 000, og den andre med en vurdering på kr 1 650 000. Verdivurderingene var noe lavere enn klageren hadde forventet, men stemte relativt godt med hva klageren hadde sett etter å fulgt med på annonser på www.FINN.no, snakket på telefonen med andre eiendomsmeglere, samt hyttenaboer som har fulgt med på markedet i mange år.

 

Broren til klageren tok kontakt med innklagede for å få sin verdivurdering av hytten, og disse gjennomførte en utvendig befaring i februar 2015. Broren til klageren var ikke til stede da de kom, og hytten var stengt og alle gardinene var trukket for. Megleren som var på befaring hadde derfor ingen mulighet til å se den innvendig. De fikk dermed ingen formening om romløsning, standard på viktige rom som bad og kjøkken, bygningsmessig tilstand innvendig, interiør og farger etc. Innklagede hadde altså kun mulighet til å besiktige hyttens beliggenhet og utvendige tilstand, samt ca. antall kvadratmeter grunnflate. Innklagede ga en verdivurdering på kr 2 600 000 – 2 800 000.

 

Klageren tok umiddelbart kontakt med innklagede etter at hun fikk vite om verdivurderingen fra broren for å forhøre seg om befaringen. De bekreftet at de ikke hadde vært inne i hytten, og at de ga verdivurderingen kun basert på utvendig besiktigelse. Klageren reagerte på dette, og fortalte at hytten har en svært enkel standard innvendig, at deres verdivurdering var ca kr 1 000 000 høyere enn verdivurderingene de andre meglerne hadde foretatt, og at den ikke samsvarte med salg av hytter i området. Klageren forklarte også at dette var et arveoppgjør, og at det var viktig å få en realistisk verdivurdering. Klageren spurte også om de virkelig kunne gi en verdivurdering uten å ha noen formening om hyttens innvendige standard. Innklagede bekreftet dette, og bekreftet at de fortsatt gikk god for verdivurderingen, og mente det ikke var nødvendig å komme på nytt for å foreta en befaring innvendig.

 

Broren til klageren ble svært fornøyd med den høye verdivurderingen, og klageren måtte etter forhandlinger med broren kjøpe hytten for kr 2 100 000. Den privat skifteavtalen mellom klagerens bror og klageren er i denne sammenhengen helt irrelevant da verdivurderingen skal vise hva innklagede antar er markedsverdien i det åpne marked. Denne markedsverdien er naturligvis helt uavhengig av en bakenforliggende skifteavtale.

 

Grunnet andre forhold i arveoppgjøret valgte klageren å legge ut hytten til salg i mai 2015, og klageren «måtte» da gi oppdraget til innklagede fordi de hadde gitt den høyeste verdivurderingen. Verdivurderingen til innklagede ble derfor også utført for klageren. De sendte en ny verdivurdering til klageren, uten at de fant det nødvendig å foreta en innvendig befaring. Verdivurderingene inneholder ingen form for informasjon eller forbehold om at vurderingen kun er basert på en rask utvendig befaring.

 

Klageren trengte å få ca kr 2 200 000 for å få tilbake det hun hadde betalt for hytten, samt dekke kostnader og meglerhonoraret. Klageren var hele tiden sikker på at verdivurderingen var alt for høy, og var bekymret for at de skulle ødelegge markedet ved å gå ut med en altfor høy pris. Innklagede gjentok flere ganger at de trodde de ville klare å selge hytten for en pris i nærheten av verdivurderingen deres, mens de andre to meglerne ikke hadde noen tro på at de ville klare å få over kr 2 000 000 for hytten. Det er derfor en årsakssammenheng mellom vurderingen som ble gjort i februar, den fornyede verdivurderingen, og salgsoppdraget mellom klageren og innklagede.

 

Etter samtaler med innklagede ble det besluttet at hytten skulle legges ut for kr 2 390 000, men megleren holdt fast på at kr 2 600 000 – 2 800 000 var en riktig prisvurdering, og at en eventuelt høy pris ikke ville ødelegge markedet, da det hele tiden kom nye kjøpere på markedet.

 

Som klageren trodde var det ingen reelle interessenter til prisantydningen de hadde gått ut med. Hytten ble så tatt av markedet i september 2015 da sesongen for sommerhytter var over. Den ble lagt ut igjen i april 2016 for kr 2 290 000, og den lå ute i april, mai og juni. I juli ble prisantydningen senket til kr 2 190 000, men det var fortsatt ingen reelle interessenter. Det ble avholdt annonserte visninger og private visninger av megleren og klageren sesongen 2015 og 2016. De få som viste interesse, fortalte at det var alt for mye å gjøre med hytten, og at det derfor ikke var aktuelt for de å legge inn bud.

 

Innklagede viser til at klagerens bror hadde bruksrett til hytten i perioden 1. juni til 15. juli 2015. Dette var imidlertid ikke til hinder for at hytten kunne selges med overtakelse etter 15. juli 2015. Det ble også avholdt visninger før denne perioden, men ingen interessenter meldte seg. Hytten ble så tatt av www.FINN.no de tre siste ukene i juli. Innklagede opplyste aldri at det var interessenter som ønsket å se hytten i denne perioden, og det var heller ingen som var klare til å se den fra 15. juli. Bruksavtalen har således ikke hatt noen vesentlig innvirkning på salget. Det tok fortsatt mer enn ett år å få solgt den, og da først etter at prisantydningen hadde blitt redusert betraktelig.

 

I slutten av juni 2016 måtte noe gjøres for å øke muligheten for å få hytten solgt før sesongen var helt over. Klageren malte hytten innvendig, møblerte om og satte inn ny komfyr, nye bilder av hytten ble tatt og ny megler hos innklagede tok over salgsoppdraget. Den 28. juli 2016 erkjente innklagede for første gang at prisantydningen var for høy, og kom med en anbefaling om å sette den ned til under kr 2 000 000, og jo lavere jo bedre. Det ble da besluttet å senke prisantydningen til kr 1 950 000. Etter relativt kort tid meldte det seg en reell interessent.

 

Hytten ble til slutt solgt til denne interessenten i august 2016 for kr 1 890 000. Dette til tross for at markedet for hytter i hytteområdet ble betegnet som svært godt i 2015. I 2016 ble hyttemarkedet regnet som enda bedre enn fjoråret i lokalpressen, og av megleren i området samt på landsbasis. Den lave prisantydningen, sett i forhold til innklagedes opprinnelige verdivurdering, kan altså ikke forklares med et fallende marked.

 

Det er kritikkverdig og useriøst at innklagede ga en verdivurdering av hytten uten å ha sett den innvendig. En slik vurdering indikerer at innvendig standard, utseende og planløsning ikke har noen betydning for hva kjøpere vil være villig til å betale. Dette stemmer ikke med hva klageren selv mener som kjøper av eiendom, og tilbakemeldingene fra de som kom på visning.

 

Innklagede har uten tvil gjort en svært dårlig jobb med verdivurderingen av hytten, og det generelle prisnivået for denne typen hytter i området hvor hytten ligger. Det er urimelig at klageren skal bære hele tapet mellom kjøp og salg under de omstendigheter som beskrevet over, uten noen konsekvenser for innklagede. De skal tross alt være en profesjonell aktør på markedet, og tar seg svært godt betalt for den kompetansen de skal ha. At de ga en verdivurdering på kr 2 600 000 – 2 800 000, men endte opp med å selge den for kr 1 890 000 etter 16 måneder i det som ellers ble betegnet som et stigende markedet, viser at de gjorde en useriøs jobb.

 

Klageren er klar over at en verdivurdering ikke er en prisgaranti. Klagen relaterer seg til det forhold at innklagede ga en skriftlig verdivurdering uten å besiktige hytten innvendig, og at dette gjorde at de ga en vurdering som var nesten 60% over de to andre vurderingene som ble innhentet fra meglere. Det som til slutt ble salgssummen etter nesten halvannet års arbeid, i det som ble betegnet som et stigende marked og etter innvendig oppussing, viser at innklagedes verdivurdering var fullstendig misvisende.

 

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med kr 41 750, og krever erstatning på kr 105 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede mottok e-post med forespørsel om en befaring av hytten fra klagerens bror på en fredag. Klagerens bror ønsket at befaringen skulle skje den samme helgen. Den helgen var samtlige av innklagedes meglere opptatte. En ordinær befaring hadde de derfor ikke mulighet til, men de ga tilbakemelding på at de muligens kunne klare å ta en rask utvendig befaring.

 

Mandagen etter sendte de en verdivurdering til klagerens bror. Fredagen etter ble innklagede oppringt av klageren angående verdivurderingen. Klageren sendte også en e-post mandagen etter hvor hun ba om mer informasjon om bakgrunnen for verdivurderingen med mer.

 

Innklagede hadde kontakt med klageren flere ganger i perioden etter dette. Innklagede opplevde at klageren forsøkte å få innklagede til å endre verdivurderingen de hadde foretatt av eiendommen. Det ble henvist til at andre megleren hadde vurdert eiendommen til en lavere prisantydning.

 

Innklagede var totalt ukjent med bakgrunnen for at klagerens bror kontaktet dem for å få en verdivurdering av eiendommen, utover at det muligens var snakk om salg av eiendommen. De underliggende forhold som forelå mellom partene, skifteavtale osv. var helt ukjent for innklagede. Informasjon om at verdivurderingen kun var i forbindelse med skifteoppgjør fikk innklagede først vite etter at verdivurderingen var blitt gjort, våren 2015. For øvrig har det vel mindre relevans hva hensikten med verdivurderingen er.

 

Det fremgår med all mulig tydelighet at klageren helt fra innklagedes verdivurdering forelå, har ment at denne var for høy. Den avtalte verdi mellom klageren og hennes bror, ble, som klageren anfører, fastsatt etter forhandlinger dem imellom, og utgjør ikke et eksakt matematisk snitt av de dokumenterte verdivurderingene. Det faktum at klageren valgte å inngå avtale med sin bror, med en verdi på kr 2 100 000, er et forhold klageren selv må ta ansvar for. Dette er spesielt avgjørende som en følge av at klageren, etter eget utsagn, var av den klare oppfatning at innklagedes vurdering var for høy. En prisvurdering er ingen prisgaranti, men en vurdering bygget på den erfaringen innklagede har, og lokalkunnskapen. Innklagede ga deres verdivurdering etter beste evne, og mener at klageren selv fullt ut må ta konsekvensen av at hun valgte å inngå en avtale med broren sin.

 

Det er også et vesentlig poeng at det i realiteten ikke er innklagedes salgsoppdrag for klageren som påstås å være kritikkverdig utført, men den verdivurderingen de gjorde for hennes bror. Hvilken pris en eiendom oppnår i markedet er avhengig av en rekke faktorer, og det antas kjent for alle at en prisvurdering fra en megler ikke er å oppfatte som en prisgaranti. Den verdivurderingen som ble sendt til klageren i april 2015, var kun oversendelse av vurderingen innklagede gjorde i februar for klagerens bror.

 

Kravet om erstatning anføres på bakgrunn av innklagedes utførelse av megleroppdraget, og det kan ikke være årsakssammenheng mellom vurderingen som ble gjort i februar, og salgsoppdraget som ble inngått i april.

 

I tillegg informerte ikke oppdragsgiveren om at det var inngått bruksavtale med broren store deler av sesongen 2015. Bruksavtalen ble innklagede først oppmerksom på når de skulle avholde visning. Innklagede fikk da klar beskjed om at det ikke var mulig å få til noen visninger i denne perioden. Å arbeide med salg av en eiendom som det ikke er mulig å avholde visninger på, er lite hensiktsmessig. Derfor anbefalte innklagede å avvente videre salgsarbeid inntil de kunne få tilgang til eiendommen og avholde visninger. Salgsarbeidet som ble påbegynt våren 2015 måtte derfor avsluttes, og innklagede fikk ikke påbegynt normalt salgsarbeid før helt på slutten av sesongen 2015.

 

Salgsarbeidet for eiendommen ble tatt opp igjen da sesongen for denne type eiendom begynte våren 2016.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk som følge av at innklagede ga en verdivurdering basert på utvendig besiktigelse av eiendommen, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det må forventes at en eiendomsmegler har en viss kunnskap om salgsobjektets verdi i markedet. Det er på det rene at den megleren som klagerens bror engasjerte for å foreta verdivurdering, kun foretok en utvendig befaring av hytten uten at dette fremgår av verdivurderingen. Det er kritikkverdig å ikke opplyse om det.  

 

Klageren overtok hytten etter forhandlinger med broren som ledd i skifteoppgjøret for kr 2 100 000. Hun var på det tidspunktet klar over at brorens megler ikke hadde vært inne i hytten.

 

Da klageren ville selge hytten, engasjerte hun den megleren broren hadde brukt i forbindelse med skifteoppgjøret. Salgsprisen ble kr 1 890 000. Klageren er misfornøyd med meglers verdivurdering sammenholdt med det salgssummen ble. Klageren har vist til salgsprisen til en nabohytte.

 

Nemnda bemerker at det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil standard, beliggenhet, tidspunktet for salg og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig være noe tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.

 

Forutsetningen for vederlagsnedsettelse er at det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. At eiendommen viste seg å være vanskeligere å selge enn megleren hadde sett for seg, gir ikke selgeren rett til å kreve at eiendomsmegleren skal avstå fra å kreve betaling for den innsatsen han har gjort. Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Nemnda bemerker at en megler ikke kan være ansvarlig for hvilke bud en selger velger å akseptere eller avslå. Det er selgeren, som adressat for budet, som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke. Nemnda kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap som megleren kan være ansvarlig for. Interessen for en eiendom er avhengig av markedet til enhver tid. Megleren har ikke avgitt en salgsgaranti. Erstatningskravet på kr 105 000 fører ikke frem.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.