Klage nr 2017060

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Sem & Johnsen Eiendomsmegling

Klingenberggaten Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne innga bud på en leilighet formidlet av innklagede. Klagerne mener at budet de innga skulle blitt akseptert. De mener megleren ikke fulgte avtale om fremgangsmåte for gjennomføringen av salget av eiendommen, og at han handlet i strid med god meglerskikk. Klagerne mistet muligheten til å kjøpe leiligheten for kr 400 000 mindre enn leiligheten ble solgt for samme dag. De krever at innklagede erstatter kr 400 000. Innklagede hevder budrunden ble gjennomført i tråd med informasjonen de ga til klagerne. De tilbakeviser klagernes påstand om avvikende gjennomføring av handelen. Innklagede avviser klagernes krav.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kontaktet megleren pr telefon med spørsmål om gjennomføring av salget av en leilighet. Megleren opplyste om at dersom det var flere som var interessert i samme leilighet «på salgstidspunktet, altså på salgsstarten», ville det bli avholdt budrunde. I samme samtale ble det opplyst at dersom det bare var én interessent til stede kl. 12.00 «så går hammeren med en gang».

 

Det ble inngått en bindende muntlig forhåndsavtale om gjennomføringen av salget av leiligheten i telefonsamtalen. Muntlige avtaler skal tolkes på samme måte som skriftlige avtaler, og en naturlig forståelse av ordene etter vanlig språkbruk vil være avgjørende.

 

En alminnelig forståelse av telefonsamtalen mellom klagerne og megleren, er at dersom det ikke var andre budgivere tilstede ved salgsstarten – kl. 12.00 – ville et bud tilsvarende prislisten bli akseptert umiddelbart, uten budrunde.

 

Det er på det rene at leiligheten skulle selges etter prisliste, og at prisen på den aktuelle leiligheten var satt til kr 10 400 000. Imidlertid var det forutsatt at klagerne kunne risikere en budrunde dersom det var flere budgivere tilstede ved salgsstart, og at bud fra flere enn én ble innlevert til megleren før eller ved salgsstarten. Dette underbygges også av en e-post som ble sendt til klagerne. Det fremgår av e-posten at «kjøpetilbud innleveres fysisk til megler på salgsstart (eller sendes inn på forhånd)», og at det kun åpnes for budgivning dersom det er mer enn én som ønsker å kjøpe samme leilighet.

 

På tross av at det var inngått avtale med klagerne, samt klart kommunisert at en budrunde forutsatte at flere budgivere var tilstede ved salgsstart, ble ikke klagernes bud som eneste budgiver kl. 12.00 akseptert umiddelbart.

 

Klagerne fikk ved inngivelsen av budet uklar informasjon om tidsfristen som skulle oppgis på budskjemaet. Basert på tidligere mottatt informasjon hadde klagerne den forståelse at det ikke var nødvendig å sette noen akseptfrist ettersom de var eneste budgiver ved salgsstart, men fikk likevel beskjed om å sette en frist som var tilstrekkelig til at megleren og selgeren kunne håndtere budet. Hvor kort frist de måtte sette fikk de imidlertid ikke opplysninger om, og klagerne satte kun som en formalitet akseptfrist til 30 minutter. Megleren tok imot budskjemaet da det ble levert kl. 11.55. Han nikket og sa at det var et godt kjøp til en god pris. Megleren tok så med seg budskjemaet og forlot rommet.

 

I tidsrommet kl. 12-15 – 12.30 innga ytterliggere to interessenter bud på leiligheten. Disse var ikke tilstede eller hadde inngitt bud ved salgsstarten kl. 12.00. Leiligheten ble så solgt til én av de andre budgiverne for kr 10 800 000 ca. kl. 12.55.

 

Gjennomføringen av budrunden avviker klart fra forhåndsavtalen som var inngått mellom klagerne og megleren, den konkrete informasjonen om salgsprosessen som megleren hadde formidlet til klagerne og annen informasjon som var formidlet til klagerne.

 

Klagernes bud skulle ifølge forhåndsavtalen vært akseptert umiddelbart, ettersom de var de eneste budgiverne som var tilstede og innga bud ved salgsstarten. For alle tilfelle burde megleren og selgeren hatt tilstrekkelig tid til å håndtere klagernes bud innen kl. 12.15, da den andre budgiveren innga bud.

 

En annen kjøper var også tilstede og innga bud på en annen leilighet noen minutter over
kl. 12.00. Dette budet ble tilsynelatende simulant akseptert i samsvar med fremgangsmåten som ble avtalt med klagerne på forhånd. Dette viser at megleren overfor andre budgivere forholdt seg til avtalt fremgangsmåte.

 

Meglerens håndtering av budrunden er klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Budrunden ble ikke gjennomført i tråd med avtaler og retningslinjer som ble opplyst til potensielle budgivere før salgsstart, og megleren handlet ikke med omsorg for begge parters interesser.

 

Det er klart at megleren utviste erstatningsbetingende uaktsomhet ved sin opptreden. Som følge av den avvikende gjennomføringen av salget ble klagerne påført et økonomisk tap på
kr 400 000 ved at de mistet muligheten til å kjøpe leiligheten under markedspris.

 

Klagerne krever fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at innklagede utbetaler erstatning på kr 400 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Premissene for kjøp av de prosjekterte leilighetene kom klart frem i informasjonsmailen. Leilighetene skulle ikke selges til fastpriser, men det ble åpnet for mulighet for budrunder dersom det var flere interessenter på samme leilighet. Megleren ville sørge for en forsvarlig organisering av prosessen, og det var ikke først i tid som gjaldt.

 

Fremgangsmåten med budrunde fremkom også i telefonsamtalen med klagerne. Megleren presiserte at dersom flere ønsket å by på samme leilighet, ønsket selgeren å avholde budrunde for å oppnå best mulig pris. Megleren opplyste også i telefonsamtalen at intensjonen var å akseptere bud på salgsmøtet. Tre av totalt elleve leiligheter ble solgt i løpet av møtet.

 

Megleren hadde både sendt e-post og hatt oppfølgingssamtaler med klagerne forut for salgsmøte. Det kom tydelig frem også her at salg skulle foregå med budrunde, samt at leiligheten klagerne var interessert i var en av de mest populære leilighetene i prosjektet, noe som ville kunne resultere i at det ble avholdt budrunde. Innklagede kan ikke se at det ble inngått en bindende muntlig forhåndsavtale om gjennomføring av salget slik klagerne anfører.

 

Leilighetene skulle ikke selges etter prisliste, eller fastprisprinsippet. Megleren hadde fullmakt fra selgeren til å akseptere bud på prisantydning, men kun i tilfeller hvor det ikke var flere interessenter. Megleren hadde forut for salgsmøtet fått respons fra flere interessenter som ønsket å inngi bud på leiligheten som klagerne innga bud på. Megleren opplyste om dette til klagerne forut for salgsmøtet, og det ville vært brudd på meglerens omsorgsplikt overfor selgeren og andre interessenter dersom han ekskluderte de andre interessentene ved å akseptere klagernes bud.

 

På budskjemaet klagerne benyttet, var frist til kl. 16.00 allerede satt, hvorpå megleren ved overlevering av budet oppfordret klagerne til å endre til kun 30 minutter. Megleren hadde hatt telefonisk kontakt med andre interessenter på leiligheten, og antok at disse ville komme med bud før akseptfristen til klagernes første bud gikk ut. Innklagede viser til budlogg som viser at budgiver nr 2 innga et bud på kr 10 600 000. Klagerne høynet sitt bud til kr 10 700 000. Budgiver nr 2 høynet budet til kr 10 800 000, som ble akseptert av selgeren da klagerne ikke ville inngi høyere bud. Gjennomføringen av budrunden var helt i tråd med tidligere informasjon gitt til klagerne i informasjonsmail og pr telefon. Innklagede tilbakeviser klagernes påstand om avvikende gjennomføring av handelen.

 

Klagerne påstår at andre budgivere på andre leiligheter fikk aksept noen minutter etter
kl. 12.00. Dette stemmer ikke. En av de mindre leilighetene hadde to budgivere, og leiligheten ble solgt for kr 50 000 over prisantydning. Budgiveren som ikke fikk tilslag på denne leiligheten innga bud på én av de andre mindre leilighetene. Aksept fra selgeren kom etter avklaring av at det ikke var andre interessenter på de nevnte leilighetene.

 

Megleren har ikke utvist uaktsomhet i sin håndtering av saken, og innklagede avviser klagernes krav. Innklagede kan heller ikke se at klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av at de ikke vant budrunden.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som ble sagt i telefonsamtalen mellom megleren og klagerne. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Partene har vist til en informasjonsmail som megleren sendte til klageren før salgsstarten. Av e-posten fremgår det blant annet at:

«Salget foregår ved at kjøpetilbud innleveres fysisk til megler på salgsstart (eller sendes inn på forhånd). Leilighetene selges til de priser som er oppgitt i prislisten, men det åpnes for budgivning dersom det er mer enn én som ønsker å kjøpe samme leilighet. Leilighetene selges fortløpende, og det gis aksept på bud på stedet i løpet av arrangementet. Megler vil sørge for en forsvarlig organisering av prosessen, og det er ikke først i tid som gjelder. Ingen vits i stille tidlig med andre ord.

Greit å vite:

• Vi har hatt stor pågang, så still godt forberedt og sørg for å ha avklart alle eventuelle spørsmål i forkant av salgsstarten.

• Tenk nøye igjennom på forhånd om du vil være med å by over hvis en annen også kommer med bud på den leiligheten du har sett deg ut. Bestem deg i forkant hvor langt du evt er villig til å gå, og om du heller vil velge en annen leilighet om ditt førstevalg er veldig populær også blant andre.

• Du kan sende inn budskjema til oss på forhånd, og du vil få mulighet på stedet til å øke ditt bud dersom andre byr på samme leilighet. Ingen bud blir akseptert før salgsstart.

• Dersom du ikke har anledning til å delta, kan du delta i budrunden gjennom en du gir fullmakt til eller pr telefon med megler. Det forutsetter at du er tilgjengelig.

• Prislisten er forhåndsgodkjent og leilighetene selges til disse prisene om ikke flere byr. Bud under prislisten blir ikke akseptert.»

 

Nemnda bemerker at informasjonen om hvordan salgsprosessen skulle være, fremstår som noe uryddig. Megler burde ha håndtert dette på en tydeligere måte. Det burde blant annet blitt gitt informasjon om fremgangsmåte til å inngi bud på andre enheter dersom det var andre interessenter på leiligheten som var førstevalget. Den informasjonen som ble gitt om prosessen, tyder på at kun bud som var innkommet innen kl. 12:00 kunne være med i konkurransen om objektene. Dersom det på dette tidspunktet kun var én budgiver på en konkret leilighet med bud i henhold til prislisten, skulle budet bli akseptert uten ytterligere budgivning. Salgsprosessen ved prosjektsalg er en viktig del av en meglers oppgave. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Når det gjelder erstatningskravet, foreligger det ingen skriftlig aksept på klagernes bud på

kr 10 400 000, selv om det ifølge prislisten var forhåndsgodkjente priser dersom det ikke forelå mer enn én budgiver på enheten. Det fremgår imidlertid av budjournalen at klagerne forhøyet sitt bud, noe som kan tilsi at man aksepterte at det ble budrunde. Da klagerne imidlertid ikke fikk kjøpt leiligheten, finner nemnda at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

 

Sem & Johnsen Eiendomsmegling, Klingenberggaten Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.