Klage nr 2017075
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sandefjord
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Klageren hevder megleren fastsatte for lav prisantydning. Han mener også at megleren ga feil rådgivning om at det bare skulle avholdes én visning, og at klageren burde akseptere bud. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 100 000. Klageren krever også at meglerens vederlag settes ned med kr 50 000. Innklagede hevder at megleren foretok en vanlig verdivurdering av eiendommen, at det var riktig å anbefale klageren å akseptere budet, og at megleren ikke opptrådte i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig.
Prisantydning
Prisantydningen på kr 3 800 000 ble gitt av megleren ved første gangs besøk etter en kort befaring i boligen. Dette var før takstmannen hadde vurdert boligen, og således uten at tilstandsrapport forelå. Klageren hadde derfor ikke grunnlag til å vurdere riktigheten av prisantydningen, men ble gjort oppmerksom på av andre, at www.FINN.no hadde oppgitt en kvadratmeterpris vesentlig under gjennomsnittet for området. Prisantydningen ble satt
- kr 1 300 lavere pr. kvadratmeter enn snittprisen i distriktet på daværende tidspunkt, og det utgjør totalt ca kr 220 000. Prisantydningen var også lavere enn tilsvarende eiendommer som var blitt omsatt i samme område. Priskurven for regionen var stigende, men likevel tok ikke innklagede hensyn til dette. Boligen ligger i et attraktivt område i byen med nærhet til det meste, og det var ikke noe som skulle tilsi at prisnivået skulle ligge under gjennomsnittet.
Prisantydningen ble diskutert med innklagede etter underskriving av kontrakten. Innklagede viste til en vurdering av eiendommer i nærheten. Klageren påpekte at nylig solgte boliger i samme område ikke var tatt med. Det kom også frem i møtet at ved verdivurderingen ble det ikke tatt hensyn til beliggenhet, avstand til sentrum, solforhold, total boligareal eller selveiertomter.
Klageren forventer at en profesjonell megler undersøker dette før prisantydning fastsettes, og at avvik fra dette diskuteres med oppdragsgiver. At megleren satte en prisantydning under gjennomsnittlig prisnivå for boliger kan ha vært en strategi, men dette burde i tilfelle vært opplyst til klageren på forhånd. Klageren ville ikke godtatt en anbefaling om salg til prisantydning hvis han hadde fått informasjon om dette.
Annonsering og visning
I følge megleren var midten av januar en god tid for salg, og hun anbefalte annonse på www.FINN.no fire dager før visning, med eventuelt mulighet for flere visninger senere.
Fra bransjen påpekes det at boliger i området bør annonseres i lokalavisen, da det er en relativt liten by hvor alle kjenner noen som er på boligjakt. Fire dager er svært kort tid for annonsering, og det burde vært satt opp mer enn én visning.
Ved visningen av eiendommen var det ni av femten interessenter som kom. Det tilsier at det var seks som ikke fikk sett huset. På det aktuelle tidspunkt var det registrert ca 2 500 som hadde sett eiendommen på www.FINN.no. Det burde tilsi at megleren skulle anbefalt å avholde en visning til.
På visningsdagen var det ekstremvær med underkjølt regn og svært vanskelige kjøreforhold, og myndighetene oppfordret folk til å la bilen stå. Dette alene burde vært grunnlag for å holde én visning til.
Da megleren oppfattet liten interesse for huset, burde hun også anbefalt flere visninger.
Budrunde
Megleren anbefalte å selge til takst med 13 minutter akseptfrist på grunn av liten interesse. Akseptfristen ble utsatt med 10 minutter. Dette ble imidlertid ikke videreformidlet til eventuelt interesserte. Megleren hadde heller ikke kontakt med eventuelle interesserte etter at budet kom inn.
Klageren ble konfrontert dagen etter salget med at én på visningen ikke hadde hatt tid til å eventuelt legge inn bud med den korte akseptfristen på det andre budet på 13 minutter. Denne personen ønsket imidlertid ikke å blande seg inn i saken, noe innklagede bruker som en unnskyldning for ikke å kunne kommentere saken ytterliggere.
Megleren skal sørge for at andre budgivere har god nok tid til å legge inn bud. Denne tidsfristen skal være så god at eventuelt andre interessenter har god tid til å reagere.
Budrunden foregikk i arbeidstiden. Man må da regne med at mottagere av bud ikke alltid kan reagere med en gang, og at de ofte vil ha behov for å konferere med ektefelle/samboer.
Innklagede gjorde en feil ved å ikke videreformidle at akseptfristen ble forlenget til andre interessenter. Dette må anses som en feil som kan ha hindret en budrunde og påført selgeren et stort tap.
Klageren hevder det har vært vanskelig å få innsyn i prosessen. Innklagede har ikke besvart hvor mange interessenter megleren kontaktet, og hvor mange som ikke ville være med i budrunden. Tilsendt notatlogg viser telefonkontakt med tre personer. Én avviste bud, og de to andre hun ikke fikk kontakt med var usikre da hun ringte før budrunden. Det er ikke registrert at megleren forsøkte å ringe en gang til, eller telefoner til andre utover dette. Det kan tilsi at megleren kun hadde kontakt med én interessent.
Før megleren anbefalte klageren å akseptere budet, fortalte hun at det var liten interesse for eiendommen. Dette synes nå stort sett bare å ha vært basert på informasjon før budet ble inngitt.
En megler vet at det alltid er vanskelig å få noen til å inngi det første budet, og at en eventuell budgiver ikke vil gi for mye informasjon rundt sin strategi og finansiering. Budgivere blir oppfordret fra banken om ikke å avsløre størrelsen på finansieringsbeviset.
Opplysninger gitt før budrunde bør ikke tillegges for stor vekt. I følge loggen som innklagede viser til, var det fortsatt nok interessenter til å fortsette en budrunde. I tillegg hadde megleren også avtale med én person om visning senere. Informasjonen innklagede har gitt klageren etter gjentatte forespørsler, viser en meget begrenset kontakt med interessenter etter at bud kom inn.
Klageren er klar over at det er han selv som er ansvarlig for å akseptere bud. I en uvant og stresset situasjon vil man imidlertid følge meglerens råd fordi man har full tillit til det.
Klageren føler seg forledet til å akseptere bud ved førende negative uttalelser vedrørende interesse og utfall av flere visninger.
Klageren antok selvfølgelig at anbefalingene fra megleren var basert på samtaler etter at budet kom inn. Klageren var heller ikke informert om at prisantydningen var satt lavere enn snittet i regionen.
Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000. Klageren krever også nedsettelse av meglerens vederlag på
kr 50 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
Når innklagede vurderer verdien på en bolig, er det mange parametere og hjelpemidler som brukes. Megleren foretok en vanlig vurdering av eiendommen. Den ble vurdert opp mot tidligere omsatte, sammenlignbare eiendommer i området. Megleren verifiserte verdien med åtte andre meglere i verdivurderingsmøte som avholdes på kontoret én gang i uken. Klageren fikk en skriftlig verdivurdering av megleren. Verdien ble satt til kr 3 800 000.
Megleren befarte eiendommen på nytt, hvor blant annet oppdragsavtalen ble inngått. Som det fremgår av oppdragsavtalen var provisjonsgrunnlaget for meglerhonoraret satt til
kr 3 800 000, som var i tråd med den tidligere verdivurderingen av boligen.
Statistikkverktøyet Eiendomsverdi har estimert boligen til kr 2 610 000. Dette kan gi et vel så riktig bilde av denne boligens verdi, da dette estimatet tar utgangspunkt i når denne boligen sist ble omsatt, og anslår pris i forhold til verdistigningen av sammenlignbare boliger i samme område for den gitte perioden.
Klagerens bolig hadde en noe lavere kvadratmeterpris enn gjennomsnittlig omsetning av eneboligen i byen i januar 2017. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris var kr 23 308, mens denne boligen hadde kr 22 222. Med andre ord en differanse på kr 1 086 pr. kvm. på en gjennomsnittlig enebolig i område er på 145 kvm. Boligen som var til salgs var på 171 kvm. det er helt normalt at større bolig har en lavere kvadratmeter pris enn en mindre bolig. I samme periode var snittprisen på en enebolig kr 3 400 000. Klagerens bolig ble solgt for
kr 3 800 000.
Fra mars 2014 til mai 2017 ble det solgt fire eneboliger i samme gate, inklusiv klagerens enebolig. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på disse boligene var på kr 20 473.
Eneboligen hadde også varierende tilstandsgrader. Takstmannens konklusjon er i samsvar med meglerens inntrykk på befaringstidspunktet.
I forbindelse med at megleren klargjorde eiendommen for salg foretok megleren en kontrollvurdering av eiendommens verdi.
Klageren hadde ikke kommentarer til prisantydningen, eller kommentarer til når eiendommen skulle legges ut i markedet eller når visning skulle avholdes, til tross for at megleren tok opp dette i en e-post.
Megleren gjorde en grundig jobb i forhold til verdivurderingen av eiendommen. Klageren hadde god tid og flere muligheter til å komme med tilbakemelding dersom han mente at eiendommen ble markedsført med for lav prisantydning. Klageren ble informert om konsekvensene av bevisst å markedsføre boligen til en lavere pris enn det han var villig til å selge for. Dersom megleren hadde hatt indikasjoner på at klageren ikke var villig til å selge for prisantydning, ville hun ikke markedsført boligen med den prisantydningen.
Eiendommen ble solgt til prisantydning.
Annonsering og visning
Eiendommen ble markedsført på en fredag med annonsert visning den påfølgende tirsdagen. Eiendommen lå i markedet fem dager før visning ble avholdt, noe som er helt normalt før det avholdes første visning.
I markedsføringsperioden var det over 3 000 ulike interessenter som så annonsen på www.FINN.no. Dette er over gjennomsnittet for en enebolig før første visning i området.
Det var ni interessenter med følge som møtte opp på visning. Dette er et godt oppmøte på visning i byen. Derimot var tilbakemeldingen fra interessentene avmålt. Slike tilbakemeldinger gir megleren viktige signaler som tas med i totalvurderingen av hvilke råd som skal gis til en selger i budrunden.
I dette tilfellet rådet megleren klageren til å akseptere budet da det ikke var andre som hadde indikert at de ville gi bud, samt at prisantydning var oppnådd. Alternativet ville vært å anbefale klageren å sette opp prisen på eiendommen, og markedsført eiendommen på nytt med ny visning.
På visningsdagen hadde innklagede fire fellesvisninger. Ingen kollegaer kunne erindre at det var spesielt vanskelige kjøreforhold, eller noe som skulle tilsi at visningen de holdt ikke skulle gjennomføres på en normal måte.
Budrunden
Dagen etter visning, sendte megleren ut en SMS til alle interessenter om informasjon om budgivning. Ingen av interessentene responderte på denne SMSen. Videre ringte megleren alle som hadde vært på visningen. Megleren ringte også til interessenter som kun hadde lastet ned salgsoppgaven, men som ikke hadde møtt på visningen.
Årsaken til at megleren kontakter interessenter i forkant av bud, er for å avklare interessen for eiendommen, og forberede interessentene på at bud kan ha kort frist. Dersom eiendommen er av interesse, må de være klare til å kunne by på eiendommen på kort varsel.
Oppdragstakeren fikk varsel om bud med akseptfrist på 13 minutter. Megleren ringte klageren umiddelbart og informerte ham om at hun skulle prøve å få budgiveren til å forlenge fristen. Dette aksepterte budgiveren, og fristen ble forlenget med 10 minutter. De øvrige interessentene ble også informert om bud.
Det ble ikke videreformidlet at akseptfristen ble forlenget. Når megleren får inn et bud, skal dette journalføres umiddelbart. Videre bekrefter megleren mottak av bud til budgiveren, og megleren må snakke med selgeren.
Megleren har ikke fått noe henvendelser fra interessenten klageren viser til i ettertid. Da budet ble akseptert, hadde eventuelt andre interessenter hatt 18 timer på å legge inn bud, samt at megleren tidligere på dagen hadde både ringt og sendt SMS til alle interessentene og oppfordret til å komme med bud.
Etter at budet ble mottatt hadde megleren ti minutter på å registrere budet og diskutere dette med klageren. Det var ikke tid til å ringe rundt til interessenter på det tidspunktet.
En interessent ønsket å se eiendommen dersom den ikke ble solgt dagen etter visningen. Han ble holdt orientert om bud, men kontaktet ikke megleren. Det er nærliggende å tro at han ville kontakte megleren om eiendommen var spesielt interessant. Å anbefale selgeren å avslå et bud på prisantydning på et slikt grunnlag, vil etter meglerens vurdering innebære betydelig risiko for selgeren.
Det er fortsatt selgeren som tar den endelige avgjørelsen om hvorvidt et bud skal aksepteres eller avslås. Klageren valgte i dette tilfelle å akseptere bud på en prisantydning som han selv hadde vært enig i.
Det avvises at megleren har handlet i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Prisantydning
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede for den markedsverdien som er nedfelt i verdivurderingen.
Annonsering og visning
Når det gjelder annonsering og visning, finner nemnda at det heller ikke her er grunnlag for å kritisere meglerens håndtering av oppdraget. På visningen kom det ni familier.
Budgivningen
Å ta imot og formidle bud er en sentral del av megleroppdraget. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Dette innebærer at det ved det enkelte salg kan være forskjellige akseptfrister fra de ulike budgivere.
Nemnda bemerker at meglere til en viss grad har muligheter til å påvirke akseptfrister, slik at de blir håndterbare for megleren og partene i saken. I dette tilfelle fikk megleren budgiveren til å forlenge fristen. Nemnda finner at megleren derfor ikke kan kritiseres på dette punktet.
Megleren formidlet imidlertid ikke til øvrige interessenter at akseptfristen på budet ble forlenget. En megler er forpliktet til å informere selgeren og de øvrige budgivere om de enkelte bud uavhengig av akseptfristens lengde så langt det er praktisk mulig, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Nemnda finner at megleren her burde ha videreformidlet til øvrige interessenter at akseptfristen på budet ble forlenget. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette fikk noen praktisk betydning, da det ikke var noen av interessentene som tok kontakt med megleren innen den opprinnelige fristen.
Reklamasjonsnemnda bemerker at det er selgeren av en eiendom som må vurdere om bud skal godtas. Dersom budet er under den pris som selgeren ønsker, bør han vurdere å ikke godta budet. Klagerne er misfornøyd med meglerens råd om å akseptere bud lik prisantydning. Innklagede har forklart at megleren rådet klagerne til å akseptere budet ettersom man hadde oppnådd prisantydning, alle interessenter var informert, samt at visning og markedsføring var gjennomført på en sedvanlig måte.
Nedsettelse av meglerens vederlag
Meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg. Slik saken er fremstilt for nemnda, finner nemnda ikke grunnlag for nedsettelse av vederlag.
Erstatning
Når det gjelder det fremsatte erstatningskravet på kr 100 000, er det udokumentert og ikke nærmere begrunnet. Nemnda bemerker imidlertid at dersom klagerne her sikter til erstatning for «tort og svie» (oppreisning), er det ikke noe rettslig grunnlag for det. Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Klageren har ikke dokumentert et økonomisk tap.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.