Klage nr 2017076
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Prosjekt Forus
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en bolig under oppføring formidlet av innklagede. Klagerne hevder megleren introduserte nye ufordelaktige vilkår i kjøpekontrakten etter at bud var akseptert, og at megleren burde informert om dette. Klagerne mener videre at megleren burde ha medvirket på en bedre måte til at garanti etter bustadoppføringsloven § 12 ble stilt. I tillegg hevder klagerne at megleren unnlot å spille en aktiv rolle ved varslingen av ny dato for overtakelse, og ga feil informasjon om klagernes rett til varsel syv dager på forhånd. Klagerne mener megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 42 900, som tilsvarer dagmulkt i seks dager. Innklagede bestrider klagernes anførsler og krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte bolig under oppføring via innklagede.
Kjøpekontrakten
Den skriftlige kjøpekontrakten skal i utgangspunktet være en formalisering av de vilkårene og
forutsetningene som ligger til grunn for avtaleinngåelsen. Kjøperen plikter ikke å akseptere nye, ufordelaktige vilkår.
I den grad det er adgang for megleren til å introdusere nye ufordelaktige vilkår i kontrakten, skal megleren gjøre kjøperen uttrykkelig oppmerksom på dette før kontrakten underskrives. Megleren må også gjøre kjøperen oppmerksom på at han ikke plikter å godta nye ufordelaktige vilkår.
Bindende avtale ble inngått ved tilbud og aksept. I forbindelse med budgivningen tok klagerne forbehold om overtakelse 1. kvartal 2017. Budet ble akseptert samme dag.
Megleren utarbeidet kjøpekontrakten mellom selgeren og klagerne. Utkast til kjøpekontrakt ble oversendt i e-post fra megleren dagen etter at budet ble akseptert, etter at bindende avtale var inngått. Klagerne bemerket til megleren at det i kontraktutkastet var angitt byggetid på 340 dager, hvilket ville bringe ferdigstillelsen over i 2. kvartal 2017. Kontrakten var således ikke i samsvar med det partene hadde avtalt. Megleren rettet da dette til 310 dager.
Videre var det i kjøpekontrakten inntatt en bestemmelse som ga entreprenøren fristforlengelse i forbindelse med ferier. Dette var ikke kjent for klagerne før han fikk tilsendt utkastet dagen etter at budet var akseptert. Klagerne bemerket at dette var nytt. Megleren svarte at det var en regel som følger av bustadoppføringslova, og at kontraktsvilkåret bare var en gjentakelse av det som allerede fulgte av loven. Klagerne trodde megleren ga riktig informasjon og godtok vilkåret. Klagerne har i ettertid oppdaget at det ikke er noen slik regel om fristforlengelse ved ferier i bustadoppføringslova, og at meglerens informasjon på dette punkt således var uriktig.
Megleren skulle ved fremleggelsen av kjøpekontrakten ha gitt klagerne relevant informasjon om det nye vilkåret om fristforlengelse ved ferier. Megleren kunne informert skriftlig ved oversendelsen av kontraktutkastet eller informert muntlig på kontraktsmøtet.
Etter at klagerne reklamerte på meglerens håndtering av saken, har megleren i argumentert med at det ble benyttet en standardkontrakt som verken er tyngende eller uklar. Det var imidlertid ikke vist til denne standardkontrakten tidligere, og formuleringen om fristforlengelse ved ferie var nytt for kjøperne.
Megleren oppfylte ikke sin informasjonsplikt til klagerne ved å introdusere nye vilkår i kjøpekontrakten, og ga direkte uriktige opplysninger om at vilkåret allerede fulgte av bustadoppføringslova. Dette er i strid med god meglerskikk.
I kjøpekontrakten er det videre en bestemmelse om at klagerne ikke kan nekte å overta eiendommen før det avtalte overtakelsestidspunkt.
Det gjelder et ulovfestet prinsipp om realforpliktelser som innebærer at kreditor kan nekte å ta imot før oppfyllelsestiden. Prinsippet gjelder også for avtaleforhold regulert av bustadoppføringslova. Klagerne har således rett til å nekte overtakelse av boligen før de frister som er avtalt.
Megleren tok inn et vilkår i kjøpekontrakten som gir klagerne dårligere rettigheter enn kjøperne i utgangspunktet har. Megleren opplyste ikke om dette. Meglerens manglende informasjon er i strid med god meglerskikk.
Meglerens manglende medvirkning til garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12
Etter bustadoppføringslova § 12 skal selgeren stille en selvskyldnergaranti. Bindende avtale mellom klagerne og selgeren ble inngått i mai 2016. Kontrakten ble underskrevet av partene i mai og september 2016. Klagerne sendte en e-post til megler den 12. desember 2016 hvor de ba om meglerens hjelp til å få garantien. Garanti ble deretter utstedt 9. januar 2017, og mottatt av klagerne den 12. januar 2017.
Garanti skulle blitt stilt ganske umiddelbart etter avtaleinngåelsen i mai 2016, og megleren skulle fulgt opp at dette kom på plass. Megleren har opplyst at han tok opp spørsmålet om garanti med selgerens bank både i juni, september og desember 2016. Det er for sent av megleren å vente til juni med å ta opp spørsmålet om manglende garanti ettersom kjøpekontrakten ble undertegnet i mai. Da garantien ikke umiddelbart kom på plass etter meglerens henvendelse i juni, skulle megleren straks ha fulgt opp dette, og ikke ventet til september. Det er også kritikkverdig at megleren ikke fulgte opp garantien mellom september og desember. For øvrig kom ikke meglerens purring i desember på eget initiativ, men fordi klagerne samme dag hadde sendt en e-post til megleren om den manglende garantien.
Selgerens manglende fremskaffelse av garantien er et mislighold fra selgerens side, og etter omstendighetene kan det være hevingsgrunn. Megleren ga ikke på noe tidspunkt klagerne opplysninger om at dette var å anse som et kontraktsbrudd fra selgerens side, og eventuelle sanksjonsmuligheter klagerne hadde til rådighet. Dette er kritikkverdig.
Meglerens manglende medvirkning til at det ble stilt garanti, og meglerens manglende opplysninger om sanksjonsmuligheter overfor selgeren er i strid med god meglerskikk.
Meglerens rådgivning ved fastsettelse av ny dato for overtakelse
Selgeren innkalte til overtakelse den 22. mars 2017. Varselet ble sendt i god tid, og oppfylte lovens krav om minst syv dagers varsel. Det ble imidlertid ikke gjennomført noen overtakelse på grunn av manglende brukstillatelse. Den midlertidige brukstillatelsen ble først gitt 30. mars 2017, og overtakelsen ble gjennomført dagen etter.
Gjennomføringen av overtakelsesforretningen dagen etter at den midlertidige brukstillatelsen forelå, ga klagerne en meget kort frist og medførte mye stress i forhold til fri fra arbeid og ordning med flyttebyrå. Kjøperne fikk ikke ordnet med flyttebyrå på så kort varsel. De fikk derfor ikke flyttet inn i boligen før flere dager senere.
I samtale med megleren den 21. mars 2017 tok klagerne opp spørsmålet om hvilke frister som gjaldt for innkalling dersom det måtte kalles inn til ny overtakelsesforretning. Megleren opplyste ikke om lovens minimumsfrist på syv dager. Tvert mot opplyste megleren om at det ikke gjaldt noen spesiell frist i slike tilfeller hvor det på nytt innkalles til overtakelse, og at partene måtte ordne dette seg imellom.
Klagernes nektelse av å overta uten brukstillatelse var en rettmessig nektelse. En slik rettmessig nektelse innebærer at prosedyren for overtakelsesforretning må starte om igjen med ny innkalling som må oppfylle kravet om syv dagers frist, jf. bustadoppføringslova § 15 første ledd.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å spille en aktiv rolle ved varslingen av ny dato for overtakelse etter at brukstillatelsen forelå, og ved å gi feil informasjon om klagernes rett til varsel syv dager på forhånd.
Erstatningsansvar
Klagerne ønsket ikke å overta den 31. mars 2017 fordi det bare medførte stress. De hadde dessuten ingen bruk for boligen, side de ikke fikk skaffet flyttebil på så kort varsel, og derfor ikke fikk flyttet inn før flere dager senere. Ved at klagerne på bakgrunn av meglerens informasjon godtok overtakelse med en dags varsel i stedet for syv dager, gikk de glipp av dagmulkt i seks dager. Megleren har her opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og er erstatningsansvarlig for et beløp tilsvarende dagmulkt i seks dager.
Dagmulkten beregnes av vederlaget på kr 7 150 000. Bustadoppføringslova § 18 angir dagmulkten til 1 promille av det samlede vederlaget, dvs. kr 7 150. Dagmulkt for seks dager er på kr 42 900.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og plikter å betale erstatning til klagerne med kr 42 900.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kjøpekontrakten
Klagerne hadde i sitt bud forbehold om overtakelse 1. kvartal 2017. At klagerne fikk tilsendt en kjøpekontrakt med feil antall byggedager første gang beror på en fast mal for prosjektet, der det egentlig var satt en lengre byggetid i prospekt/kjøpekontrakt. Innklagede ser ikke at bestemmelsen i kjøpekontrakten er tyngende for klagerne. Forslaget som ble sendt il klagerne ble umiddelbart endret og nytt kontraktsforslag som var i overenstemmelse med det som ble avtalt ved aksept av bud ble oversendt til klagerne. Klagerne overtok boligen i 1. kvartal 2017. Klagernes forbehold ble ivaretatt.
Overtakelsestidspunkt
Overtakelsen ble utsatt grunnet manglende midlertidig brukstillatelse. Det ble avholdt forhåndsbefaring på overtakelsesdatoen hvor klagerne gikk gjennom huset sammen med selgeren, megleren og klagernes takstmann. Klagerne ga under forhåndsbefaringen uttrykk for at det var ønskelig å flytte inn raskt, og at det egentlig hadde vært greit å få flyttet inn møblene allerede samme dag som forhåndsbefaringen var avholdt. Det var ingen indikasjoner på at klagerne ønsket å vente så lenge som mulig, men at klagerne fikk tilpasset det slik de ville. Dette ble imøtegått av selgeren.
På forhåndsbefaringen visste man at utstedelse av midlertidig brukstillatelse ikke var langt frem i tid. På befaringen ble det forespeilet at utstedelse ville ta ca. en uke, noe det også tok.
I hele prosessen rundt overtakelsestidspunkt hadde megleren og klagerne en tett dialog for å avtale en best mulig løsning for klagerne. Selgeren hadde også gitt klagerne tilbud om å lagre møblene frem til midlertidig brukstillatelse forelå. Megleren bekreftet umiddelbart til klagerne etter at midlertidig brukstillatelse forelå og ga også forslag til tidspunkt som megleren kunne møte. Klagerne valgte selv tidspunkt for overtakelse.
Garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12
Megleren oppfylte sin informasjonsplikt overfor klagerne, og purret gjentatte ganger selgerens bank for å forsøke å få garantiene oversendt fra banken. Megleren ble forespeilet, både muntlig og skriftlig, at garantisaken var under behandling i banken og at garantiene var nært utstedelse/utstedt. Uheldige omstendigheter i banken utenfor meglerens kontroll, med sykdom og manglende oppfølgning av saken av bankrådgiver, medførte at garantien ble forsinket. Konsekvensen av dette var at klagerne ikke trengte å innbetale avtalt forskudd på kr 600 000 og sparte utgiftene dette eventuelt ville medført.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk og erkjenner ikke erstatningsansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Kjøpekontrakten
Når det gjelder bestemmelsene i kjøpekontrakten om fristforlengelse, finner ikke nemnda at disse er så spesielle eller tyngende at det hadde vært naturlig for megler å informere særskilt om disse. Det er forøvrig vanlig at oppfyllelsesfristen blir forlenget i forbindelse med ferier. Overtagelse skjedde også 1. kvartal 2017 i samsvar med det forbeholdet klagerne hadde tatt i budet. Feilen i kontraktsutkastet om at overtagelse skulle skje 2. kvartal, ble også rettet opp umiddelbart da klagerne påpekte feilen. Nemnda kan heller ikke se at megleren kan kritiseres for de øvrige bestemmelsene som er inntatt i kontrakten.
Garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12
Det er på det rene at det tok lang tid før § 12-garantien ble stilt. Det fremgår av bustadoppføringsloven § 12 at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, noe som også fremgår av Finanstilsynets rundskriv nr. 21/2011. Det fremgår av rundskrivet at dersom selgeren ikke gjør dette, skal megleren skriftlig orientere kjøper (klagerne) om misligholdet samt hvilke konsekvenser manglende garantistillelse kan ha for kjøperen, herunder også om retten til å holde tilbake kjøpesummen inntil garantien er stilt og mulighetene til å heve avtalen.
Da megleren ikke overholdt sine forpliktelser her, er dette kritikkverdig og i strid med god meglerskikk. Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å ta standpunkt til om megleren i tilstrekkelig grad har fulgt opp at selgeren stilte § 12-garanti. Nemnda bemerker at det at det ble stilt § 12-garanti sent, ikke synes å ha fått noen økonomiske konsekvenser for klagerne.
Erstatningskravet
Nemnda finner det klart at erstatningskravet tilsvarende dagmulkt i seks dager ikke kan føre frem. Det må legges til grunn at klagerne godtok å overta boligen med en gang brukstillatelsen forelå, og at de var fornøyd med at brukstillatelsen kom såpass raskt. De fikk da ikke retten til dagmulkt, og klagerne kan ikke nå snu seg mot megleren og kreve erstatning tilsvarende dagmulkt i seks dager.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS, avd. Prosjekt Forus, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.