Klage nr 2017078

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:  Notar Oslo
Oslo Eiendomsmegling As

Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Han hevder at utekjøkkenet på terrassen ikke skulle følge med salget. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sørge for at det fremgikk av salgsdokumentasjonen at det ikke skulle følge med. Han krever erstatning på kr 210 000 som tilsvarer verdien av utekjøkkenet. Innklagede hevder at det i utgangspunktet er klart at et utekjøkken av den aktuelle typen følger med leiligheten dersom det ikke uttrykkelig fremgår av salgsdokumentasjonen at det ikke skal følge med ved salget. Innklagede mener at klageren var tydelig på at utekjøkkenet skulle medfølge. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens erstatningskrav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet.

Klageren ga under hele salgsprosessen klart uttrykk for at utekjøkkenet på terrassen ikke fulgte med leiligheten ved salg. Klageren fikk ikke tilstrekkelig rådgivning til å forstå at det
måtte fremgå i salgsoppgaven og annonsen at utekjøkkenet ikke skulle følge med salget. Kjøperen antok derfor at det fulgte med leiligheten.

Utekjøkkenet har en verdi på kr 210 000. Klageren samtykket ikke til, og var heller ikke klar over at utekjøkkenet skulle medfølge salget.

Megleren forsikret klageren under hele oppdraget at leiligheten skulle selges uten utekjøkkenet. Klageren har ikke bekreftet annonsen på www.FINN.no, eller fått kopi av oppdragsavtalen. Klageren fikk derfor ikke mulighet til å forstå at bilder og tekst i annonsen om utekjøkkenet skulle medføre at det fulgte med leiligheten.

Takstmannen har bekreftet at han ikke tok hensyn til at utekjøkkenet skulle være en del av leiligheten i sin takstrapport.

Før leiligheten ble lagt ut på www.FINN.no, fikk klageren en verdivurdering av megleren. I denne verdivurderingen var heller ikke utekjøkkenet medregnet, da hun forklarte at dette ikke var fastmontert, og ikke fulgte med leiligheten ved salget.

Leiligheten viste seg å være vanskelig å selge, og klageren diskuterte med megleren under hele salgsprosessen hvordan utekjøkkenet kunne selges separat til ny eier. I korrespondansen vedlagt klagen fremgår det at megleren forsikrer klageren om at det løser seg, og at utekjøkkenet ikke følger med salget.

Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 210 000.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren fikk oppdraget på bakgrunn av et lignende salg megleren hadde hatt i samme gate. Klageren hadde gjort en del oppgraderinger i leiligheten sammenlignet med det tidligere salget. Megleren ba derfor klageren om å oversende en liste over alle oppgraderinger/påkostninger han hadde utført. I e-posten klageren oversendte står blant annet grillen/utekjøkkenet beskrevet.

Før markedsføringen av objektet startet, ble salgsoppgave godkjent av klageren. Utekjøkkenet var grundig beskrevet både gjennom bilder og tekst i salgsoppgaven som en positiv faktor. Klageren hadde ikke kommentarer til salgsoppgaven, utover at tørketrommel og vaskemaskin ikke fulgte med leiligheten.

Underveis i oppdraget fikk megleren flere signaler fra klageren om at utekjøkkenet fulgte med salget, blant annet i oppfølgning etter en visning, noe som ble videreformidlet til en budgiver samme dag.

Det fremgår av e-post og loggføring av mottatt bud at utekjøkkenet i utgangspunktet følger med leiligheten, men ikke ønskes av en budgiver. Det fremgår av korrespondansen med budgiveren at han for så vidt kan være interessert, men at han ikke ønsker å betale for utekjøkkenet på terrassen. Han spør om det er mulighet for at klageren kan kjøpe dette av ham.

Megleren kontaktet klageren pr. telefon. Det fremgår av telefonloggen til megleren at klageren ikke skjønte at noen ikke skulle like utekjøkkenet, men opplyste om at han kunne fjerne utekjøkkenet til overtakelse dersom budgiveren ikke vil ha det. Klageren opplyste også om at det måtte leies en kran for å fjerne utekjøkkenet, eller så foreslo klageren at budgiveren kunne prøve å selge den selv på www.FINN.no.

I korrespondansen med budgiver opplyses det at utekjøkkenet kostet kr 200 000, og at det egentlig følger med leiligheten. Det opplyses om at klageren sa at de kunne fjerne det hvis budgiveren ikke ville ha det.

I klagen hevdes det at det underveis i oppdraget ble diskutert hvordan utekjøkkenet kunne selges separat til ny eier. Det medfører ikke riktighet.

Også i etterkant av en visning sa klageren at hvis ingen likte utekjøkkenet kunne han fjerne det.

Leiligheten ble solgt etter at kjøperen ga direkte bud til klageren på SMS. Det var ikke inntatt noen forbehold vedrørende utekjøkkenet fra noen av partene, og avtalen ble derfor inngått med salgsoppgaven som grunnlag.

På kontraktsmøtet ga kjøperne uttrykk for at de synes utekjøkkenet tok mye plass på terrassen, uten at dette ble nærmere diskutert. I etterkant av kontraktsmøtet sende klageren en SMS til megleren om at de skulle leie en kran og fjerne utekjøkkenet. Dagen etter ble utekjøkkenet lagt ut til salgs på www.FINN:no for kr 99 000.

Megleren prøvde å megle mellom klageren og kjøperen for å få til en løsning. Klageren krevde kompensasjon for et utekjøkken som i utgangspunktet fulgte med leiligheten, og det viste seg derfor å bli vanskelig å finne en løsning.

Verdivurderingen megleren foretok ble beregnet ut fra tilsvarende leiligheter som var solgt, eller var til salgs i området på det aktuelle tidspunktet. Klageren ønsket å selge leiligheten med utekjøkkenet, men prisantydningen ble satt tilsvarende verdivurderingen. Dette skyldes at det vil variere fra interessent til interessent om dette hadde positiv eller negativ verdi, noe også budgivningen gjenspeilet.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. I utgangspunktet er det klart at et utekjøkken av denne typen følger med eiendommen hvis det ikke uttrykkelig fremgår av salgsdokumentasjonen at det ikke skal følge med. I dette tilfelle var også klageren tydelig på at kjøkkenet skulle følge med leiligheten.

Utfordringen viste seg imidlertid å være at kjøkkenet gjorde at interessen for leiligheten ble dempet. Både skriftlig og muntlig kontakt med klageren, før og etter kjøpet, viser at han kunne fjerne kjøkkenet om det var det som måtte til for at leiligheten ble solgt. Megleren ga klageren nødvendig og adekvat informasjon underveis.

Innklagedes klare oppfatning er at det hverken er grunn til å fastslå at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller opptrådt uaktsomt.

Under enhver omstendighet vil det ikke være grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning.
I denne sammenheng vises det imidlertid til at innklagede har tilbudt klageren en reduksjon av meglerhonoraret med kr 25 000. Innklagede opprettholder ikke dette tilbudet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning som følge av feil/manglende informasjon om hvorvidt et utekjøkken skulle inngå i kjøpet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda finner at ut fra den sentrale plass utekjøkkenet har fått i salgsoppgaven, burde det vært sørget for at det ble opplyst skriftlig at utekjøkkenet ikke medfulgte salget.

Spørsmålet er om klageren ga megleren informasjon om at han ikke ønsket at utekjøkkenet skulle følge med leiligheten.

Det er på det rene at klageren gjennomleste salgsoppgaven. I bekreftelsen til megleren om at han hadde lest salgsoppgaven kommenterte han at tørketrommelen og vaskemaskinen ikke fulgte med salget. Av salgsoppgaven fremgår det derfor at «Løse hvitevarer følger ikke salget».

Det fremgår også av meglerens telefonlogg at hun snakket med klageren angående utekjøkkenet, og at han sa at det fulgte med leiligheten, men at de kunne fjerne det med kran dersom budgiveren ikke ønsket utekjøkkenet.

Av budjournalen fremgår det at det var én budgiver som tok forbehold om fjerning av utekjøkkenet på terrassen.

Etter at klageren hadde akseptert budet fra kjøperen sendte han en SMS til megleren hvor det blant annet fremgår at: «Ang hele utekjøkkenet, så tar vi med hele utekjøkkenet til neste leilighet – så vi bestiller kranbil og tømmer terrassen, så det kan du formidle videre til kjøperne – siden dem ville ha litt større plass der ute også så må jo dette være tipp topp».

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. Det fremgår av e-post 9. februar 2017 fra klageren til megleren vedrørende verdivurderingen at «BULL utekjøkken» skulle hensyntas, og klageren godkjente salgsoppgaven. Dersom klageren har ombestemt seg underveis, er det ikke noe som megleren kan klandres for.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.