Klage nr 2017080

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eie Eiendomsmegling Vestfold

Vestfold eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Oppgjør

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte i januar 2013 en tomt til et selskap som skulle bygge åtte leiligheter. Han engasjerte innklagede for bistand til gjennomføring av handelen. Kjøperen av tomten gikk konkurs. Klageren hevder at han ikke mottok oppgjør i henhold til oppgjørsinstruksen, og at innklagede er ansvarlig for det økonomiske tapet han ble påført. Innklagede bestrider dette.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk avtale om salg av en tomt i januar 2013 til et selskap for kr 6 000 000. Selskapet skulle bygge ut tomten med åtte leiligheter. Klageren hadde ingen erfaring med kjøp og salg av fast eiendom. For å sikre sine interesser i salgsprosessen engasjerte klageren innklagede til gjennomføring av salget og oppgjøret.

 

Etter kjøpekontraktens § 5 forpliktet klageren seg til å utstede åtte in-blanco skjøter. Innklagede skulle tinglyse skjøtene når kjøperne av leilighetene hadde innbetalt kjøpesummen.

 

Oppgjør for tomten skulle skje i flere delbetalinger. Først skulle kr 1 500 000 betales av selskapet i forbindelse med avtaleinngåelsen. Deretter skulle kr 1 500 000 betales senest innen 14 dager etter at samtlige åtte enheter var solgt. Etter at leilighetene hadde blitt tinglyst og overtatt, skulle kjøperen betale kr 375 000 pr. leilighet.

 

Det første beløpet på kr 1 500 000 ble betalt til meglerens konto i slutten av januar 2013, men ble ikke utbetalt til klageren. Det er ikke fremkommet opplysninger som forklarer hvorfor beløpet ble stående på meglerens konto i over to måneder fremfor straks å bli utbetalt til klageren.

 

I april 2013 inngikk kjøperen og klageren en avtale hvor kjøperen av tomten skulle låne det innbetalte beløpet på kr 1 500 000 av klageren. I tråd med avtalen ble beløpet overført tilbake til kjøperen av tomten fra innklagedes oppgjørskonto. Lånet ble nedbetalt i sin helhet i august 2013 ved bankoverføring direkte fra kjøperen til klageren. Partene avtalte også en endring i oppgjørsinstruksen. Det var kun kr 187 500 som skulle betales til klageren ved overskjøting av leilighetene. De resterende kr 3 000 000 skulle betales etter at seks leiligheter var solgt. Avtalen innebar således at klageren aksepterte å vente noe lengre enn det som opprinnelig var avtalt før han mottok oppgjør for tomtesalget.

 

Samtidig med inngåelse av låneavtalen fikk kjøperen innvilget et byggelån fra en bank. Byggelånet hadde en låneramme på kr 15 470 000, og ble pantesikret i eiendommen med første prioritet. På grunn av at klageren hadde hjemmel til eiendommen måtte han avgi en realkausjon til fordel for banken. Klagerens advokat har fått opplyst muntlig fra banken at innvilgelse av byggelånet til kjøperen forutsatte at nettoprovenyet ved salg av hver leilighet skulle brukes til å betale ned på lånet. Innklagede holdt imidlertid ikke av midler til betaling av tomten til klageren i forbindelse med at det ble foretatt nedbetaling på byggelånet.

 

Etter hva klagerens advokat har fått opplyst, ble hver enkelt kjøpesum benyttet på følgende måte:

• 10% ble utbetalt til kjøperen
• 5% ble satt av til garantiansvaret etter bustadoppføringslova § 12
• Meglerkostnader ble dekket
• Resten ble brukt til nedbetaling på byggelånet

 

Det naturlige ville vært at klageren fikk deloppgjør for tomten før det resterende ble benyttet til nedbetaling av byggelånet. Innklagede skulle under enhver omstendighet sørget for overføring av kr 187 500 til klageren for hver leilighet som ble tinglyst.

 

I forbindelse med oppgjør for den syvende leiligheten i slutten av mai ble siste del av byggelånet dekket. Etter dette sto det igjen kr 2 705 650 på oppgjørskontoen. Av ukjente årsaker ble dette beløpet i sin helhet overført til kjøperen.

 

Nettoprovenyet etter at de to siste leilighetene ble solgt var på kr 5 520 000. Dette ville vært tilstrekkelig til å dekke hele klagerens restkrav på kr 4 500 000. Det var ingen saklig grunn til ikke å betale til klageren hans andel av kjøpesummen som oppgjør for tomten, i henhold til den gjeldende instruksen.

 

Innklagede anfører at klageren instruerte megleren om at kjøpesummen skulle betales til kjøperen. Dette er ikke dokumentert eller sannsynliggjort. I fravær av dokumentasjon må man legge til grunn at det var den siste skriftlige oppgjørsinstruksen av april 2014 som gjaldt. Selv om en skulle legge til grunn at partene faktisk var enige om å fravike oppgjørsinstruksen, skulle megleren ha sørget for en skriftlig avtale om dette før utbetaling skjedde. Megleren skulle under enhver omstendighet skriftlig ha frarådet dette da en slik avtale ville utsette klageren for stor risiko.

 

Klageren ble klar over at han ikke ville få fullt oppgjør fra innklagede i tråd med det som var avtalt. Som en følge av dette ble det inngått ny oppgjørsavtale mellom klageren og kjøperen i juni 2014. Avtalene innebar at klageren for det første skulle motta kr 2 330 000 av de

kr 2 814 351 som sto på meglerens konto. Deretter skulle kontoen med kr 1 214 000 som sto som 5%-garanti i henhold til bustadoppføringslova tilfalle klageren som delbetaling, dog slik at beløpet ikke ville bli frigjort før garantitiden var utløpt.

 

Til tross for ordlyden i den nye oppgjørsavtalen overførte innklagede kr 2 814 351 til klageren. Ettersom avtalen var at klageren kun skulle motta kun kr 2 330 000 overførte han det overskytende til kjøperen kort tid etterpå.

 

I januar 2016 gikk kjøperen konkurs. Konkursen innebar at klagerens usikrede restkrav på

kr 956 000 gikk tapt. Det er ikke blitt noen dekning til uprioriterte kreditorer.

 

Konkursboet fremmet i løpet av våren 2016 krav mot klageren på omstøtelse av betalinger i juni 2014. Det ble anført at disposisjonene innebar betaling av gammel gjeld, fordi betaling skjedde senere enn det som opprinnelig var avtalt. Omstøtelseskravet var altså en direkte konsekvens av at innklagede ikke gjorde opp med klageren i henhold til gjeldende instruks.

 

I januar 2017, fremmet konkursboet omstøtelsessøksmål mot klageren for tingretten. Både overføringen av kr 2 330 000 i frie midler og overføringen av garantikontoen på kr 1 214 000 ble krevd omstøtt. Totalt krevde konkursboet erstattet kr 3 544 000 fra klageren.

 

Klageren ønsket ikke å fremme erstatningskravet mot innklagede før omstøtelseskravet var avgjort. Det ble avtalt mellom klageren og innklagede at innklagede frafalt retten til å påberope foreldelse av klagerens erstatningskrav.

 

Omstøtelsessøksmålet ble løst ved forlik under rettsmekling. I forliket aksepterte klageren at konkursboet omstøtte overføringen av de kr 1 214 000 som var satt av til å dekke

5%-garantien i prosjektet. I tillegg aksepterte klageren å betale kr 50 000 til konkursboet som endelig oppgjør i saken. Det betyr at klageren fikk beholde kr 2 280 000 av de kr 2 330 000 som ble utbetalt til ham fra innklagede i juni 2014, og som konkursboet ville omstøte i sin helhet. Innklagede var forpliktet til å sørge for at klageren fikk fullt oppgjør for tomtesalget, jf. kontrakten av januar 2013 og eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd og § 6-9 første ledd nr. 4.

 

Innklagede skulle frarådet klageren å inngå avtalen i juni 2014, ettersom klageren i kraft av den opprinnelige avtalen hadde krav på fullt oppgjør. Innklagede har opptrådt ansvarsbetingende ved å ha handlet i strid med kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. En megler må gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for uakseptabel risiko, jf. Rt. 2012 s. 335.

 

Innklagede hevder at saken må avvises på grunn av at klageren ikke er forbruker. Det er ikke tvil om at klageren er forbruker i relasjon til innklagede. Klageren driver ikke med eiendomsutvikling, og var i dette tilfelle kun selger av en tomt som han eide som privatperson. Det var kjøperen, den profesjonelle parten, som sto for prosjekteringen.

 

Klageren har lidt et økonomisk tap på kr 2 320 000 inkludert advokatkostnader rundet ned til kr 100 000. Klageren krever at innklagede dekker hans økonomiske tap.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren er ikke en forbruker og saken må avvises. Da tomten ble solgt til kjøperen hadde klageren allerede fått godkjent av kommunen bygging av åtte hus. Det var klageren selv som hadde utviklet området og søkte kommunen.

 

Klagen gjelder spørsmålet om megleren er ansvarlig for at klageren ikke fikk fullt oppgjør fordi kjøperen gikk konkurs. Konkursboet krevde omstøtelse av betalinger fra kjøperen til selgeren. Videre har klageren gitt kjøperen et lån som ikke var betalt tilbake.

 

Klageren og kjøperen ble enig om salg av tomt og kontaktet innklagede for bistand for gjennomføring handelen. Partene undertegnet kjøpekontrakt i januar 2013. Det ble avtalt at kjøperen skulle betale inn kr 1 500 000 ved underskriving av kontrakten. Dette ble også gjort. Kjøperen og klageren kjenner hverandre godt fra før, så allerede etter den første innbetalingen ønsket kjøperen å låne pengene fra klageren. I april 2013 ble det inngått en ny låneavtale med ny betalingsplan mellom kjøperen og klageren. Denne avttalen ble ikke anbefalt av megleren.

 

Klageren påpeker at han ikke fikk utbetalt det første beløpet på kr 1 500 000 umiddelbart etter at beløpet var innbetalt. Slik megleren husker saken, tok det litt tid før byggelånet og tinglysningen var i orden. Videre tok det tid fra megleren fikk beskjed om at klageren ønsket å låne ut penger til kjøperen og til avtalen ble skrevet. Megleren ønsket ikke å medvirke til avtalen og henviste partene til advokat. Uansett har ikke denne eventuelle forsinkelsen medført noe økonomisk tap.

 

De fleste leilighetene ble solgt vår/sommer 2013, og klageren var selv med på alle kontraktsmøtene. En av leilighetene kjøpte han selv og solgte videre i 2014.

 

Kjøperen lånte også penger av klageren når det var behov, blant annet i februar 2014. Han lånte kr 1 500 000 som ble tilbakebetalt i mai 2014. Dette lånet var gitt utenom megler.

 

Av låneavtalen som ble inngått i april 2013 fremgår det at kjøperen skulle betale klageren
kr 4 500 000 når seks av leilighetene var solgt og kjøpekontrakt var inngått. Av denne er kun kr 1 500 000 betalt.

 

Leilighetene ble etter hvert ferdigstilt og seksjonsbegjæringen ble tinglyst i april 2014 og sendt til kjøperens arkitekter 10 dager etterpå.

 

Etter at megleren hadde mottatt seksjonsbegjæringen kunne hjemmelsoverføring til nye eiere gjennomføres, og når tinglyste dokumenter var kommet i retur kunne oppgjøret foretas. Oppgjør på seks av leilighetene ble foretatt i begynnelsen av mai. Ved disse oppgjørene ble blant annet byggelånet nedbetalt. I slutten av mai 2014 ble nest siste hus gjort opp. På dette tidspunktet var det nok penger igjen til både å betale resten av byggelånet og det som klageren skulle ha for tomten.

 

På oppgjørsdagen var det kontakt mellom klageren og innklagede. Klageren instruerte innklagede til å betale restsummen til kjøperen. Klageren skulle sende forslag til ny avtale mellom klageren og kjøperen til megleren. Da megleren ikke mottok denne ble det purret. Til slutt måtte megleren sende en tom e-post til klageren for å få notater til ny avtale. Den muntlige avtalen ble senere skrevet ned i de skriftlige avtalene fra juni 2014.

 

Da oppgjøret av siste leilighet skulle foretas i slutten av juni 2014, fikk megleren en SMS fra kjøperen at restoppgjør i sin helhet skulle gå til klageren. Det medførte at klageren fikk mer penger enn det avtalen i juni tilsier, og klageren refunderte derfor kr 450 000 til kjøperen.

 

Klageren anfører at innklagede er forpliktet til å sørge for at klageren fikk fullt oppgjør og henviser til eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-9. Det forutsetter at partene ikke har inngått avtaler om noe annet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9. Partene inngikk i denne saken en muntlig avtale i mai 2014, som senere ble nedtegnet i juni samme år. Heller ikke ved denne avtalen skulle klageren ha alle pengene for siste leilighet.

 

Det bestrides at innklagede skulle frarådet klageren å inngå avtalene i juni 2014, og at dette er i strid med kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klageren og kjøperen hadde tidligere inngått en avtale om lån som innklagede frarådet. Videre har kjøperen flere ganger lånt penger av klageren. Kjøperen har heller ikke betalt klageren hele beløpt som forfalt til betaling når kjøpekontraktene var inngått. Dette viser at klageren og kjøperen, kjenner hverandre godt fra før, og ikke følger avtalene som ble inngått. Videre er det klageren selv som har bedt om at pengene skulle utbetales til kjøperen.

 

Innklagede kan ikke se at det fra klagerens side er sannsynliggjort at de øvrige betingelsene for et erstatningsansvar er oppfylt.

 

For det første kan ikke innklagede være ansvarlig for at kjøperen ikke betalte kr 4 500 000 i henhold til avtalen fra april 2013.

 

Når det gjelder oppgjørene av leilighetene i mai 2014, som ikke foregikk slik som partene hadde avtalt, er det enighet om at det var nok penger igjen til at klageren kunne fått fullt oppgjør. Det økonomiske tapet er imidlertid en følge av at klageren var villig til å låne kjøperen penger. Det vil si at det ikke er årsakssammenheng mellom klagerens tap og innklagedes håndtering av oppgjøret.

 

Kravets størrelse bestrides. Kravet fra klageren er begrunnet i et rettsforlik i en omstøtelsessak som innklagede ikke var en del av og tapet kan ikke automatisk veltes over på innklagede. Det foreligger ikke nok informasjon til å vurdere omstøtelsessaken. Videre vil en vurdering av tapet størrelse være komplisert og kreve part – og vitneavhør. Innklagede ber om at spørsmålet om tapets størrelse avvises.

 

Klagen kan ikke føre frem da megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk eller handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-9.

 

Klagerens krav på erstatning kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder utbetaling av oppgjør for salg av tomt og krav om erstatning på kr 2 320 000.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Etter en gjennomgang av sakens dokumenter har nemnda kommet til at denne saken må avvises. Begrunnelsen er at denne saken reiser bevisspørsmål som gjør at den ikke er egnet for en avgjørelse i nemnda etter skriftlig behandling, hvor det ikke er noen umiddelbar bevisførsel. Det har blant annet skjedd en del mellom selgeren/klageren og kjøperen som ikke megleren har vært en del av. Nemnda vil heller ikke ha tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til et eventuelt erstatningskrav. Nemnda har etter dette ikke funnet det nødvendig å ta stilling til om klageren i dette tilfellet ikke er å anse som forbruker, og at saken eventuelt må avvises også på dette grunnlaget.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.