Klage nr 2017096
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd. Majorstuen
Bogstadveien Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Han innga bud med forbehold om overtakelsesdato 1. august 2017. Under budrunden informerte megleren om at på grunn av differansen på budene kunne overtakelsesdato være avgjørende for hvilket bud selgeren ønsket å akseptere. Klageren mener derfor at han godtok at overtakelsesdato ble avtalt til
1. juli 2017 på det ene budet, men at han gikk bort fra dette på det siste budet som ble akseptert av selgeren. Klageren hevder at det ikke juridisk ble avtalt overtakelsesdato. Han anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 15 520. Innklagede anfører at det var avtalt overtakelsesdato til 1. juli 2017, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede.
I det første budet spesifiserte klageren skriftlig at han ønsket overtakelse den 1. august 2017, og opplyste til megleren at han hadde fleksibilitet til eventuelt forhandling om overtakelsesdato dersom det var ønskelig. Megleren opplyste om at en annen budgiver ønsket overtakelse den 1. juli 2017. Klageren hadde et bud på kr 10 000 høyere enn den andre
budgiveren. Megleren ringte og opplyste at da differansen mellom budene var såpass liten, kunne overtakelsesdatoen være avgjørende for selgeren. Klageren svarte at dersom dette skulle være avgjørende for en eventuell aksept av budet, kunne han for dette budet tilby tilsvarende overtakelsesdato som den andre budgiveren. Det ble aldri nevnt at han kunne gå bort fra sin skriftlige ønskede overtakelsesdato på eventuelt fremtidige bud.
Den andre budgiveren ga et høyere bud. Klageren innga da et bud på kr 60 000 høyere enn den andre budgiverens siste bud, uten å spesifisere overtakelsesdato. Klageren hadde bare spesifisert overtakelsesdato på det første budet han innga. Kort tid etter fikk han en tekstmelding om at budet var akseptert med overtakelsesdato 1. juli 2017. Klageren ringte til megleren og informerte om at overtakelsesdatoen selgeren hadde akseptert, ikke var den overtakelsesdatoen klageren ønsket eller hadde tilbudt. Megleren svarte at dette nok ikke kom til å bli noe problem, og at det kunne avtales senere. Klageren avventet derfor til at megleren skulle komme tilbake. Megleren hevder nå at det var avtalt overtakelsesdato til 1. juli 2017 med selgeren, og at det er lite han kan gjøre med det.
Klageren mener megleren har opptrådt uredelig. Megleren har justert budet etter eget ønske, og fått en aksept fra selgeren på noe klageren selv ikke har tilbudt. Når klageren informerte at overtakelsesdatoen ikke var den han ønsket, mener han det bør være å forvente at dette avklares skriftlig med en gang, før avtale om salg er inngått. En av meglerens viktigste oppgaver i en salgsprosess er å sørge for tydelig kommunikasjon. Det å avslutte en budrunde uten en klar avtale om overtakelsesdato er lite profesjonelt av en megler.
Det er tre forhold som er kritikkverdig fra meglerens side i denne saken:
- Det ble formidlet et bud uten korrekte opplysninger til selgeren. Megleren innrømmer at det var utydelighet rundt overtakelsesdatoen, og han ville bedt om en bekreftelse på dato om det hadde vært tid. Men på grunn av korte akseptfrister fra flere av budgiverne var det ikke tid til dette. Klageren kan ikke se at dette også skal frata megleren et ansvar for å undersøke hvilken overtakelsesdato klageren ønsket da den andre budgiveren ga seg.
- Budrunden ble avsluttet uten en klar avtale om overtakelsesdato.
- Megleren er nå tydelig på at selgeren burde fått mulighet til å vurdere overtakelse den 1 august vs. overtakelse den 1 juli med kr 60 000 mindre i salgssum, dersom han skulle ha rett til å kreve en annen overtakelsesdato. Klageren er helt enig i dette, men forstår ikke hvorfor dette ikke også ble foreslått av megleren umiddelbart under budrunden. Dette er noe han som profesjonell aktør burde forstått etter at klageren kontaktet ham og poengterte at selgerens aksepterte overtakelsesdato ikke er den han ønsket. Klageren kan heller ikke se at det kan være i tråd med god meglerskikk å unnlate å tilby å kontakte selgeren umiddelbart med å korrigere budet.
Klageren mener at det juridisk aldri ble avtalt overtakelsesdato. I salgsoppgaven står det «overtakelse etter avtale». Budrunden ble avsluttet uten enighet om overtakelsesdato, men med en avtale om at dette skulle diskuteres senere.
Etter hvert ble det avtalt overtakelsesdato den 1. juli 2017, mot lovnad om at innklagede eventuelt vil følge en anbefaling fra Reklamasjonsnemnda.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren krever erstatning på
kr 15 520.
Innklagede har i korte trekk anført:
Tidlig i budrunden ble det klart at økninger i bud i stor grad lå rundt kr 10 000, og at megleren i den forbindelse anbefalte klageren å akseptere en overtakelse på lik linje med den andre budgiveren som var med til slutt, noe han godtok.
Spørsmålet om overtakelse kom ikke opp igjen på telefon eller i økning av bud senere i prosessen. Etter at megleren sendte melding med bekreftelse på aksept av bud på kr 8 700 000 med overtakelse den 1. juli 2017, spurte klageren om han kunne forhøre seg med selgeren om det var mulig å overta den 1. august 2017, som de ønsket i utgangspunktet. Dagen etter svarer han følgende på e-post med akseptbrev:
«Hei (…)
Takk for veiledning gjennom gårsdagens budrunde.
Som du nevnte i går, er det fint om du kan spørre selger om overtakelse er mulig 01.08.17? Vi er bortreist store deler av sommeren, inkl. 01.07. i tillegg var jeg av den oppfatning av at vår avtale var at vi skulle matche den andre budgivers overtakelsesdato dersom siste bud fra begge parter lå veldig nær hverandre. 60 000 vil jeg ikke si er veldig nær hverandre, og vesentlig mer enn kostnaden for å holde leiligheten en mnd. ekstra».
Megleren mener klageren erkjenner i denne e-posten at overtakelse den 1. juli var avtalt, men med et sterkt ønske om senere overtakelse. Hverken på telefon rett etter aksept eller i e-post etter aksept nekter han for at overtakelse den 1. juli ble avtalt, men nevner hva han har oppfattet i forhold til overtakelse og budenes størrelse. Det han skriver om at de to budene med en forskjell på kr 60 000 ikke er veldig nære hverandre, kan oppfattes annerledes av selgeren da den ene avtalen gir oppgjør en måned senere enn den andre.
Det ble ikke, etter telefonsamtalen hvor overtakelse den 1. juli ble omtalt, ytterligere presisert at klageren hadde krav om en annen overtakelse. Hadde det blitt gjort måtte selgeren tatt stilling til disse to budene med forskjellig overtakelsesdato. Spesielt i siste økning av bud, som var på kr 60 000, mener megleren at det burde kommet frem at klageren var tilbake på det opprinnelige ønsket om overtakelse i august, dersom det var et krav. Før dette budet var de ni foregående økningene på kr 10 000, og om den andre budgiveren ville komme med et høyere bud kunne hverken megleren eller klageren vite.
Klageren har tidligere spurt hvorfor megleren ikke tok en ekstra telefon for å avklare overtakelsesdato, men for meglerens del var det helt klart da det var overtakelsesdato den
1. juli som var det siste de snakket om. I tillegg var det i stor grad akseptfrister på ca. 10 minutter i siste del av budrunden, og med registrering av bud, undersøkelse av finansiering, oppfølging av interessenter/budgivere og selgeren var det ikke tid til annet. Megleren oppfordret budgiverne på melding om frister på minimum 20 minutter, men ble ikke hørt.
I det første budet klageren innga skrev han «fleksibel, gjerne 01.08». Han aksepterte overtakelsesdato 1. juli i budrunden etter meglerens oppfordring slik at han ikke skulle miste muligheten til å kjøpe boligen på grunn av overtakelsesdato. Klageren presiserte ikke ytterligere senere i budrunden at han var tilbake på opprinnelig ønske om overtakelse den
1. august. Selv som profesjonell part må man kunne forvente at budgiveren presiserer endringer som er av betydning for avtalen.
Megleren forholder seg til hva som er avtalt, selv om han synes det er beklagelig at klageren har oppfattet noe annet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er i utgangspunktet opp til partene å bli enige om overtakelsestidspunktet, men megleren har en plikt til å bidra til en avklaring av dette. Det er imidlertid påstand mot påstand hva angår håndteringen av overtakelsestidspunktet i denne saken. Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig.
Nemnda finner at klagen ikke kan føre frem. Det er på det rene at klageren i det opprinnelige budet ønsket overtagelse 1. august 2017, men at han underveis i budprosessen aksepterte
1. juli som overtagelsesdato. Da klageren senere forhøyet budet med kr 60 000 uten å presisere at ønsket overtagelsesdato 1. august skulle legges til grunn, måtte megleren kunne legge til grunn at budet gjaldt med ønsket overtagelsesdato 1. juli.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.