Klage nr 2017057

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. september 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Lillestrøm

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne la inn det høyeste budet på kr 2 730 000 på en leilighet innklagede formidlet. Megleren sjekket klagernes finansiering. Deler av budet skulle finansieres med egenkapital. Selgeren solgte leiligheten til de som hadde det nest høyeste budet på kr 3 725 000 fordi klagernes finansering på hele beløpet på det høyeste budet ikke kunne bekreftes. Klagerne hevder det var kritikkverdig av innklagede å gi informasjon til selgeren om at klagernes finansiering var usikker. Klagerne krever erstattet kr 50 000. Innklagede anfører at det følger av god meglerskikk at megleren skal sjekke budgiveres finansiering. De mener at megleren måtte informere selgeren om usikkerheten om klagerne hadde finansiering på hele beløpet da de ikke fikk bekreftet dette fra klagerne eller klagernes bank. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt kritikkverdig og kravet på erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne deltok i en budrunde på en leilighet formidlet av innklagede. De ga det høyeste budet på kr 2 730 000. Megleren ville sjekke om finansieringen var i orden. Banken bekreftet at de hadde kr 2 500 000 i finansiering.

 

Den ene av klagerne, som er litt usikker på slike prosesser og har noe språkproblemer, forstod ikke hvorfor hun måtte bekrefte at hun hadde kr 230 000 på sin konto i en annen bank som skulle brukes i tilfelle budene ble høye. Banken har ikke lov til å gi ut kunders kontoopplysninger.

 

Leiligheten ble solgt til de som hadde gitt det nest høyeste budet. Måten klagerne ble behandlet på da de ringte og ble informert om at leiligheten var solgt, var dårlig. Megleren ga ingen råd til den ene av klagerne da hun skyndte seg til banken for å ta bilde av kontoutskrift. Hun var i tillegg på jobb og kunne ikke bare gå fra arbeidet sitt uten videre.

 

Klagerne bidro til at budrunden gikk høyt. Tidsfrister og måten klagerne ble behandlet på er kritikkverdig.

 

Klagerne hadde hele finansieringen i orden. Det var helt uholdbart at megleren var i tvil om klagerne hadde finansieringen i orden overfor selgeren.

 

Klagerne føler seg lurt og krever erstatning på kr 50 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne var budgiver på en eierseksjon som ble solgt til en annen interessent.

 

Det var totalt åtte forskjellige budgivere og til sammen 30 budforhøyelser. Leiligheten ble solgt til en annen interessent for kr 2 725 000.

 

Som budjournalen viser, var det for øvrig også et bud på kr 2 740 000 fra en annen budgiver. Dette budet var ugyldig da det var satt feil akseptfrist, og budet var heller ikke signert. Megleren mottok ikke noe nytt bud, og fikk heller ikke kontakt med denne budgiveren.

 

Det følger av god meglerskikk at megleren skal sjekke budgiverens finansiering. Det er viktig for alle parter å vite at kjøperen har mulighet til å betale for seg når handel er kommet i stand. Derfor ber innklagede om at denne informasjonen blir oppført av alle budgivere i innklagedes standard budskjema som er en del av salgsoppgaven.

 

Alle bud har akseptfrister, og selgeren står dermed i fare for å miste andre potensielle kjøpere. Dette er årsaken til at de fleste selgere ikke venter med å la andre bud som har bekreftet finansiering gå fra seg.

 

Bakgrunnen for at klagernes bud ikke ble akseptert, var at klagerne ikke kunne fremlegge dokumentasjon på finansiering på hele beløpet budet var på. Dette kunne enkelt vært bekreftet enten ved at klagerne la ved kontoutskrift, eller at klagerne fikk en kontaktperson i banken til å bekrefte at det var tilstrekkelig egenkapital på konto på beløpet budet var på.

 

En budgiver har selv ansvar for å ha finansieringsbeviset klart og tilgjengelig for megleren på det tidspunktet budet blir gitt. Av klagernes budskjema fremgikk det ikke hvordan kjøpet var tenkt finansiert, eller hvem klagernes långiver var. Megleren forklarte klagerne tidlig i prosessen at han trengte å få opplyst kontaktperson i banken, da han var avhengig av å få bekreftelse på finansieringen.

 

Finansiering ble bekreftet av banken ved klagernes første bud på kr 2 200 000. Det høyeste finansieringsbeløpet banken senere kunne bekrefte var på kr 2 500 000. Klagerne fortalte megleren at hun hadde egenkapital i en annen bank. Som kjent kan ikke en bankansatt eksakt opplyse hvor mye en kunde har på konto. Megleren kontaktet banken og fikk etter en god stund likevel bekreftet at klagerne hadde ca. kr 130 000 stående på konto. Megleren forsøkte også senere å få tak i noen i banken som kunne bekrefte ytterligere rundt egenkapitalen, men megleren fikk da ikke tak i noen. Det gikk mot utløpet av akseptfristen på budet som selgeren valgte å akseptere.

 

Da megleren ikke fikk bekreftet verken fra klagerne eller klagernes bank at det var dekning for hele beløpet på kr 2 730 000, måtte megleren informere selgeren om dette.

 

Når en oppdragsgiver ber om meglerens vurdering av budene, vil megleren, forutsatt at budet ligger i et sjikt der selgeren er villig til å akseptere, anbefale oppdragsgiveren å akseptere et bud som har fått bekreftet hele finansieringen. Dette fordi det kan være forbundet med usikkerhet for oppdragsgiver å la akseptfristen på et annet interessant bud gå ut. Det kan generelt være noe usikkerhet når en budgiver oppgir at kjøpet skal finansieres med egenkapital. Det ligger ingen garanti i at disse midlene er tilgjengelig ved overtagelse, da dette kan endres. Selgeren ønsket å bekrefte et bud som var 100% bekreftet av bank, og valgte derfor å akseptere det nest høyeste budet på kr 2 725 000. Dette var i tråd med meglerens anbefaling.

 

Klagerne sier at det fra klagernes side var både usikkerhet og språkproblemer, samt at det ikke var anledning til å gå fra arbeidsplassen under budrunden for å skaffe den informasjonen som var nødvendig knyttet til finansieringen. Dette er utfordringer som en megler ikke kan være ansvarlig for. Megleren hadde flere interessenter i tillegg til selgeren som skulle ivaretas og det var begrenset med tid.

 

Enhver selger står fritt til å selge til hvilken pris han ønsker, til hvem han vil, og når han selv måtte ønske det. Det er helt naturlig at selgeren velger å akseptere et bud som har fått finansieringen bekreftet på hele budbeløpet. Det er for selgeren en stor risiko å skulle la et viktig bud gå ut på tid.

 

Innklagede har forståelse for at klagerne var skuffet over å ikke ha fått tilslaget på leiligheten. Megleren kan imidlertid ikke klandres for at klagernes planlagte finansiering ikke lot seg bekrefte i sin helhet.

 

Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar. Det er heller ikke dokumentert et økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen klart ikke kan føre frem.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd at megleren skal gi selgeren råd og opplysninger av betydning for handelen. Dette innebærer blant annet at megleren skal gjøre selgeren kjent med risikoen ved å akseptere bud hvor budgiverens finansiering ikke er bekreftet, jf. NOU 2006: 1 side 126 og Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 245.

 

Det er selgeren som avgjør om han ønsker å akseptere et bud eller ikke.

 

Nemnda kan etter dette ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig. Erstatningskravet fører følgelig ikke frem. Det er for øvrig ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.