Klage nr 2017081

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august og 18. september 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Aveny

Aveny Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Lokkepris og feil opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. Han hevder innklagede annonserte med lokkepris. Videre anfører klageren at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved ikke å opplyse om at kjellerrommet, som var innredet som soverom, ikke var godkjent for varig opphold. Klageren krever erstatning. Innklagede bestrider dette.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Lokkepris

Klageren hadde det høyeste budet i budrunden på kr 4 300 000. Megleren ringte til klageren og fortalte at selgeren ikke ville akseptere budet som «bare» var kr 300 000 over prisantydning, og at han måtte inngi et bud på minst kr 4 500 000 for at selgeren kanskje ville akseptere budet. Klageren forlenget akseptfristen etter meglerens anmodning, men nektet å inngi bud på mer enn kr 4 300 000. Klageren fortalte at han ville gå til media da megleren ikke har lov til å annonsere med lokkepris. Like etter ringte megleren igjen og informerte om at budet ble akseptert.

 

Rom godkjent for varig opphold

Megleren solgte en «3-roms» som kun er en «2-roms», da det innredede kjellerrommet ikke er godkjent til varig opphold. Dette var det ikke informert om. Megleren viste «soverommet» i kjelleren på visning som om det var et godkjent soverom. Rommet var bruksendret uten at dette var godkjent av kommunen. Det var innredet som et soverom ved salget, og ble betegnet som en kjellerstue av megleren. I taksten fremgikk det at rommet var et p-rom. Klageren avdekket dette etter han var i kontakt med plan – og bygningsetaten som ikke kunne finne noen opplysninger om at kjellerrommet var bruksendret fra bod til varig oppholdsrom.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klageren krever erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Leiligheten ble annonsert på www.FINN.no med prisantydning på kr 4 000 000, og ble solgt til klageren for kr 4 300 000.

 

Lokkepris

Det var tre arvinger som var selgere, og som skulle bli enige om pris ved salg. Én av arvingene endret ønske i budrunden, og megleren presenterte selgernes ønske om pris til klageren. Samtidig ble det gitt opplysninger om at man måtte hevde prisantydningen ved videre markedsføring i henhold til hva man faktisk var villig til å selge for.

 

Det er ikke alltid like lett å få tre arvinger til å være helt samstemte, og noen ganger kan man få forhøyede forventinger under prosessen. Klageren ønsket uansett veldig gjerne å komme i mål og selv om han ikke ønsket å øke budet, ble fristen på det opprinnelige budet forlenget. Arvingene godkjente både annonsen og salgsoppgaven hvor prisantydningen fremkom.

 

Megleren markedsførte eiendommen med en pris som selgeren opprinnelig ønsket å selge for.

 

Rom ikke godkjent for varig opphold

I salgsoppgaven fremgikk følgende vedrørende kjellerrommet:

«Kjellerrommet er pt. innredet som soverom, med plass til stor seng, nattbord og integrert garderoveløsning».

Informasjonen som ble gitt i salgsoppgaven ga ikke kjøperen noen berettiget forventning om at rommet var godkjent for varig opphold. Megleren ga ikke feil eller manglende opplysninger til klageren.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått lokkepris og brudd på opplysningsplikten, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Lokkepris

Det fremgår av Bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4 første punktum at ”[p]risantydning må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere”.

 

Selgerne var i dette tilfellet tre arvinger i et dødsbo. Reklamasjonsnemnda er ikke forelagt dokumentasjon som tilsier at arvingene ikke var villig til å godta bud på prisantydning
kr 4 000 000 på det tidspunktet boligen ble annonsert.

 

Nemnda finner derfor ikke at det forelå lokkepris.

 

Rom ikke godkjent for varig opphold

Når det gjelder spørsmålet om megleren i dette tilfellet har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, bemerker nemnda at en megler i utgangspunktet har samme regler som takstmennene om at man skal opplyse om bruken av rommene i boligen.

 

I følge veilederen til NS 3940, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2012, er det i hovedsak «bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som
P-ROM eller S-ROM […]. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller
S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene».

 

I vedlegget til bransjenorm for markedsføring av boliger fremgår det at det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Rommet kan følgelig mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.

 

Dette innebærer at en megler i utgangspunktet ikke har noen plikt til å foreta nærmere undersøkelser om et rom er godkjent av kommunen. Dersom det imidlertid foreligger spesielle forhold i den informasjonen megleren innhenter i forbindelse med salget, må megleren foreta nærmere undersøkelser. Det er ikke fremlagt noen dokumenter i saken som tilsier at megleren burde sjekket dette nærmere.

 

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda finner følgelig ikke grunn til å vurdere om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.

 

Klagen fører etter dette ikke fram.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.