Klage nr 2017106

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Broren til selgeren ga bud med forbehold om finansiering. Klageren mener megleren skulle opplyst om at broren til selgeren var med i budrunden. Klageren hevder også at brorens bud var fiktive, og at budrunden ville foregått annerledes dersom de andre budgiverne hadde fått opplysning om søskenforholdet. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og uaktsomt. Klageren krever erstatning.

 

Innklagede hevder megleren ikke hadde plikt til å opplyse om søskenforholdet. De hevder videre at meglerens undersøkelser før budgivningen tilsier at broren var en reell budgiver. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede anfører videre at klageren ikke har sannsynliggjort et økonomisk tap, og at det ikke foreligger årsakssammenheng.

 

Innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Det fremgår av budjournalen at selgerens bror deltok i budrunden. Klageren har en sterk mistanke om at dette ble gjort bare for å få en høyere salgspris for eiendommen. Megleren har heller ikke undersøkt dette nærmere. Det kan også være at megleren bidro til dette.

 

Broren hadde ikke finansieringsbevis, og budene ble derfor gitt med forbehold om finansiering. Det er sterkt beklagelig at megleren ikke informerte om at dette var broren til selgeren. Megleren frarådet heller ikke broren å delta i budrunden.

 

Broren bor på Island. I budrunden brukte han også et islandsk telefonnummer. I tillegg eier broren allerede en bolig i området. Selgeren kunne også bare selge boligen til broren uten annonsering og megler.

 

Dersom broren ikke hadde deltatt i budrunden, ville den foregått på annen måte. Det samme gjelder dersom klageren hadde blitt informert om at broren til selgeren deltok i budrunden uten finansieringsbevis. Klageren ville enten gitt lavere bud eller ikke kjøpt boligen. De andre budgiverne ville også oppført seg annerledes dersom de hadde visst om forholdet.

 

Innklagede kommer med flere motstridende opplysninger i sitt tilsvar. Megleren hevder at han spurte selgeren om hennes bror var en reell budgiver, og at hun svarte bekreftende på dette. Det er ikke relevant da man sannsynligvis ikke ville fått et annet svar fra selgeren. Det er videre uklart hvordan innklagede har kommet frem til at broren var reell budgiver når han ikke engang hadde finansieringen i orden.

 

Det er motstridende å si at megleren informerte samtlige budgivere at brorens bud var gitt med forbehold om finansiering og samtidig si at megleren fikk bekreftelse samme dag at han kunne finansiere kjøpet. E-posten innklagede viser til som en bekreftelse, er utferdiget i etterkant og kan ikke tas i betraktning. Megleren viser til at broren ville kjøpe boligen for å leie den ut til rådmannen. Rådmannen deltok selv i budrunden. Det virker rart at rådmannen skulle leie et hus om han hadde mulighet til å kjøpe det.

 

Boliger i området selges sjelden for kr 200 000 over takst. I dette tilfellet ble prisen så mye som kr 350 000 over taksten. Dette indikerer også at prisen ble presset opp på en kunstig måte.

 

Forbehold om finansiering i budene førte til at broren til selgeren ikke risikerte å forplikte seg til å kjøpe eiendommen. Broren tok dermed ingen risiko ved å gi bud med forbehold om finansiering og sto fritt til å gi fiktive bud for å presse prisen opp.

 

Megleren deltok heller ikke på overtakelsen selv om hun ble bedt om det flere ganger.

 

Det er også mistenkelig at selgeren og selgerens bror var til stede på overtakelsen. Begge fremsto som nervøse og ivrige for å få klageren til å skrive under så fort som mulig på overtakelsesprotokollen. Selgeren fremla ikke energiattest eller garantibevis og kvittering for kjøp av varmepumpe. Selgeren forsøkte å gi misvisende og feilaktige opplysninger om dette. Energiattesten er enda ikke fremlagt. Kvittering på varmepumpen fikk klageren til slutt. Etter overtakelsen har klageren møtt selgeren flere ganger, men hun later som hun ikke kjenner ham. Dette er også en annen indikasjon på at selgeren skjuler noe.

 

Megleren hadde en plikt til å informere om søskenforholdet. Meglerens håndtering av budrunden er uprofesjonell og i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven

• 6-3. Megleren har opptrådt uaktsomt, og klageren krever erstatning på minst kr 150 000. Erstatningens størrelse er basert på hvordan budrunden hadde foregått uten den fiktive budgiveren som presset prisen kunstig opp. Et reelt bud var på kr 2 000 000. Broren ga bud på kr 2 050 000. Deretter ble det gitt bud på kr 2 100 000. Klageren ga bud på kr 2 105 000 som ble akseptert av selgeren. Klageren og den andre budgiveren ble tvunget til å gi høyere bud enn det fiktive budet på kr 2 050 000. Den reelle prisen ville derfor ligge et sted over

kr 2 000 000. Broren til selgeren startet å gi bud på kr 1 750 000. Det er dermed klart at budrunden ville være annerledes hvis broren ikke hadde gitt fiktive bud.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren ble kontaktet av broren til selgeren dagen etter at det var avholdt visning på eiendommen. Broren formidlet at han var broren til selgeren, og at han var interessert i å kjøpe eiendommen. Han opplyste også at finansieringen enda ikke var ordnet. Megleren formidlet til broren at han burde ta forbehold om finansiering under budgivningen.

 

I forkant av budgivningen, tok megleren kontakt med selgeren og spurte henne om broren var en reell budgiver. Selgeren svarte bekreftende på dette. Megleren kontaktet også regiondirektøren i meglerforetaket. De drøftet om det var et problem at selgerens bror deltok i budgivningen uten at det ble opplyst om dette til andre interessenter. Ettersom broren hadde fremstått som en reell budgiver, valgte megleren å ikke opplyse om dette til øvrige interessenter.

 

Megleren opplyste om forbeholdet om finansiering i budene til broren til samtlige interessenter. Megleren tok også kontakt med brorens bankrådgiver for å få bekreftet at han kunne finansiere et eventuelt kjøp av eiendommen. Bankrådgiveren bekreftet at broren hadde vært i kontakt med banken, og at broren kunne finansiere et eventuelt kjøp. Dette er bekreftet av bankrådgiveren pr. e-post i ettertid. Som det fremgår av e-posten, hadde broren også undersøkt mulighetene for utleie av boligen.

 

Klageren har vist til at broren eier en bolig i område. Dette er ikke korrekt. Han er ikke oppført i eiendomsregisteret, og det antas derfor at klageren henviser til boligen som er eid av moren.

 

Det følger av nemndas praksis, herunder klagesak 2011056 og 2011160, at det skal tas stilling til om budgiver er «reell budgiver» dersom det stilles spørsmål ved inngitte bud. Med «reell budgiver» menes at konkurransen foregår mellom budgivere med bud som gjør at de kan bli sittende som eier av eiendommen.

 

Meglerforetaket la til grunn at broren var en «reell budgiver» etter å ha foretatt undersøkelser i forkant av budgivningen. Budgivningen foregikk også på en normal måte, og det var totalt fem budgivere involvert. Av brorens sine totalt tre bud, lå samtlige av budene kr 50 000 -100 000 over det foregående budet, og hvert av budene var avpasset til akseptfristen på de andre budene. Broren var også avtalerettslig bundet av sine bud på vanlig måte, og han kunne blitt eier av eiendommen dersom selgeren var villig til å ta risikoen for at han fikk ordnet finansiering. Det forhold at en budgiver tar forbehold om finansiering er ikke uvanlig. Megleren hadde også løpende kontakt med brorens bank som bekreftet at finansieringen var i orden. Disse forholdene indikerer at broren var en «reell budgiver». Innklagede var ikke pliktig til å opplyse om søskenforholdet.

 

Det er ikke meglerens ansvar å undersøke hva en potensiell kjøper ønsker å gjøre med eiendommen. Dette er forhold som er megler uvedkommende. Selv om megleren ikke hadde kunnskap om hva broren skulle bruke eiendommen til, er det bekreftet av brorens bankrådgiver at han ønsket å leie ut boligen. Dette bekrefter at han var en «reell budgiver».

 

Det ble inngitt totalt 14 bud på eiendommen, hvorav tre av dem var fra broren, og det presiseres at broren ikke hadde det nest siste budet på eiendommen. Det nest siste budet var
kr 50 000 høyere enn brorens bud. Disse forholdene tilsier at budene fra broren ikke har hatt betydning for handelen.

 

Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klageren har ikke sannsynliggjort at han er påført et økonomisk tap. Det kan dermed ikke tilkjennes erstatning.

 

Videre har megleren ikke opptrådt uaktsomt ettersom det ikke foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innunder vurderingen av om eiendomsmegleren har opptrådt uaktsomt, må det også vektlegges at megleren i dette tilfellet kunne risikert straffansvar ved brudd på taushetsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 8-9, jf. Rt. 1967 side 697.

 

Dersom det foreligger et økonomisk tap, og nemnda konkluderer med at megleren har opptrådt uaktsomt, har ikke de manglende opplysningene rundt brorens reaksjon til selgeren vært motiverende for klageren. Det foreligger dermed ikke årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og de manglende opplysningene.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder at informasjon om at en budgiver var broren til selgeren ikke er gitt, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det første spørsmålet er om megleren hadde plikt til å opplyse om at selgerens bror var en av budgiverne. I dette tilfellet, hvor broren, med unntak for hans første bud, innga bud med finansieringsforbehold, finner nemnda at megleren burde informert de øvrige interessentene om at broren var budgiver. Nemnda bemerker også at megleren burde gitt råd til de andre budgiverne om at de i en slik situasjon kunne vurdere om det var hensiktsmessig å by høyere, eventuelt inngi bud tilsvarende budet med finansieringsforbehold. Alternativt fastholde det lavere budet med finansieringen i orden. Megler har her opptrådt kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Det andre spørsmålet er om budrunden var reell. Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at budrunden ikke var reell. Det var til sammen tre andre budgivere utenom klageren og broren til selgeren. Disse tre budgiverne innga bud uten forbehold, og de var med i nesten hele budrunden. Det skilte bare kr 5 000 mellom de to siste budene, og det var en av de andre budgiverne, og ikke broren, som hadde det nest høyeste budet.

 

På denne bakgrunn har nemnda kommet til at det heller ikke er sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til Eiendomsmegler Vest AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.