2017120 – Meglerens vederlag/utlegg/honorar

Klage nr 2017120

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglerhuset Eiendom AS

 

Saken gjelder:               Meglerens vederlag/utlegg/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en eiendom. Boligen ble ikke solgt, og klagerne mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og uprofesjonelt. Klagerne krever kr 15 000 i vederlagsnedsettelse. Innklagede bestrider klagernes krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av en eiendom med innklagede. Tre meglerforetak var på befaring og foretok verdivurdering av eiendommen før klagerne inngikk avtale med innklagede. Verdivurderingene som ble gitt, var på kr 5 690 000, kr 4 800 000 og 4 600 000.

 

Ved inngåelsen av oppdragsavtalen mente megleren at prisantydning på kr 5 690 000 var for høyt, og de ble enige om å sette prisantydningen til kr 5 490 000. Megleren fortalte at hun som hadde vært på befaring, ikke arbeidet hos innklagede lenger, og ikke var byggeteknisk kyndig.

 

Klagerne underskrev kontrakten, men fikk ikke kopi av den før etter at innklagede sa opp oppdraget på grunn av mulig avvikling av meglerforetaket. Oppdragsavtalen ble inngått i mars 2017. Innklagede sa opp oppdraget i juli 2017.

 

Megleren ønsket ikke å bruke mer tid på oppdraget eller visninger i siste perioden av oppdragstiden. I mai ble prisantydningen satt ned til kr 5 250 000 da megleren synes prisen var for høy. Etter noen uker mente megleren at prisantydningen fortsatt var for høy, og den ble derfor satt ned til kr 5 150 000. Megleren uttalte da at hun som hadde foretatt den første verdivurderingen ikke var kompetent til dette, og at det var kun megleren, som hadde byggeteknisk bakgrunn, som kunne sette prisen.

 

Prisantydningen ble senere satt ned til kr 4 990 000. Klagerne fikk også beskjed om at de ikke kunne avslå bud på prisantydning. De følte seg presset ned i pris, og at de ikke kunne si nei.

 

Det ble avholdt åtte visninger, men det var lite interesse for eiendommen. En visning ble avholdt av en assistent fra meglerforetaket som ikke kjente eiendommen. På en privatvisning møtte ikke megleren opp, men naboen til klagerne avholdt visningen. Klagerne kontaktet megleren som forsvarte seg med at hun ikke hadde hørt noe fra de som skulle komme på visning og trodde de ikke var interessert i å se på eiendommen.

 

Klagerne ønsket selvfølgelig høyest mulig pris for eiendommen og valgte meglerforetaket fordi de ga den høyeste verdivurderingen. Klagerne hevder at eiendommen hadde vært solgt dersom innklagede hadde opptrådt profesjonelt. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klageren bestrider fakturakravet fra innklagede, og krever at meglerens vederlag på kr 15 000 bortfaller etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter forespørsel fra klagerne via anbudstorget i september 2016 ble det gitt en verdivurdering av en eiendomsmeglerfullmektig som på det tidspunktet var ansatt hos innklagede.

 

Innklagede sjekket med Eiendomsverdi hva estimert verdi pr. kvm ga på tidspunktet verdivurderingen ble gitt. Verdien som ble oppgitt var på kr 5 850 000 ved middels standard. Eiendommen ble vurdert av fullmektigen til å ha en verdi på kr 5 650 000.

 

Etter ca. fire måneder kom klagerne til innklagedes kontor og spurte etter eiendomsmeglerfullmektigen. De fikk beskjed om at vedkommende hadde sluttet. Det ble inngått oppdragsavtale med klagerne. Megleren er rimelig sikker på at klagerne fikk med seg en kopi av avtalen da de dro fra kontoret. Avtalen er datert og underskrevet i februar 2017 med en gyldighet på seks måneder.

 

Klagerne ønsket en prisantydning på kr 5 690 000. Megleren ga uttrykk for at hun syntes prisen de ønsket var for høy. Klagerne opplyste ikke om at de hadde fått en tidligere verdivurdering fra fullmektigen, og hva denne var satt til, men de hadde en klar mening om hvilken pris de ønsket. Det ble enighet om å prøve med en prisantydning på kr 5 490 000. Megleren var hele tiden åpen om at det ikke var sikkert at de kunne oppnå ønsket pris da det til enhver tid er markedet som styrer dette.

 

Det er ikke noe krav til at en fullmektig eller eiendomsmegler skal ha byggeteknisk bakgrunn. Innklagede avviser påstander om kompetanse angående prissetting på bakgrunn av byggeteknisk bakgrunn. Megleren opplyste om at hun hadde denne bakgrunnen selv. Det betyr imidlertid ikke at verdivurderingen som ble utført i 2016 ikke var troverdig. Den ble basert på de verktøy som er normalt å bruke i eiendomsmeglerforetak. Eiendomsverdi er kun et verktøy som alle foretak bruker for å kunne få en pekepinn på tidligere omsetninger i området, statistikker mm. Dette ble grundig forklart til klagerne, og de fikk selv se hvordan man kan ta verktøyet til hjelp for å finne en omtrentlig prisantydning. Megleren forklarte også at det er flere forhold som spiller inn, som blant annet påkostninger, oppussing mv. Megleren hadde ikke på tidspunktet ved fastsettelse av prisantydning vært på befaring. Hun ga uttrykk for at prisantydningen kunne endre seg etter at hun hadde sett eiendommen, lest egenerklæringen og takstrapporten.

 

I mai ble det diskutert om prisantydningen skulle settes ned. Megleren mente den burde settes ned til under kr 5 000 000, men klagerne ønsket over kr 5 000 000. Prisantydningen ble satt ned til kr 5 250 000.

 

Megleren foreslo også at eiendommen kunne tas ut av markedet en kort periode for deretter å legges ut på ny. Dette ønsket ikke klagerne fordi det ville føre til mer kostnader.

 

I midten av juni anbefalte megleren en ny prisantydning på kr 4 990 000. Klagerne godtok dette, men med en formulering som indikerte at de egentlig ikke ønsket å akseptere et eventuelt bud på den prisantydningen. Megleren oppfattet klagerne slik at prisantydningen kunne settes ned for å få folk til å komme på visning, det vil si en såkalt «lokkepris». På grunn av formuleringen fra klagerne ønsket megleren en bekreftelse på at de ville akseptere et eventuelt bud på kr 4 990 000. Det er mulig klagerne følte et press med denne e-posten, men megleren avviser at e-posten på noen måte kan oppfattes som om de ble presset og ikke kunne si nei. Prisantydningen ble, etter ønske fra klagerne, satt til kr 5 100 000. Klagerne burde være klar over at de ikke kunne annonsere eiendommen med en prisantydning som de ikke var villige til å selge eiendommen for. Det fremgår av standard e-post som megleren sender ut i forbindelse med godkjennelse av salgsoppgaven at klagerne også aksepterer salg på prisantydning.

 

Da det heller ikke kom noen interessenter på visningen etter at prisantydningen var satt ned til kr 5 100 000 fikk megleren en SMS fra klagerne om å sette ned prisantydningen til

kr 4 990 000.

 

Eiendommen ligger i et greit område, men det er støy fra en trafikkert vei som grenser til eiendommen. Boligen er også innrøykt. I følge tilbakemeldinger fra de få som har vært på visning, er disse to faktorene en medvirkende årsak til at det ikke er blitt gitt bud på eiendommen. Klagerne har også fått tilbakemelding på dette.

 

Megleren avviser påstanden om at hun ikke har gjort nok i salgsarbeidet. Det er avholdt åtte visninger og to privatvisninger. På fellesvisningene var det stort sett ingen interesse. Klagerne fikk tilbakemeldinger fra megleren etter visningene. Megleren avholdt også en privatvisning i ferien. Megleren ble kontaktet av en engelskmann som sammen med sin norske kone skulle flyttet tilbake til Norge. Han ga klar beskjed om at han ikke var interessert i eiendommen. Han ønsket likevel å se på eiendommen for å få et innblikk i boligmarkedet i Norge. Alle som innklagede er i kontakt med, er en potensiell fremtidig kunde, og fullmektigen viste ham derfor eiendommen. Det kunne være at han forandret mening når han først hadde sett eiendommen. Klagerne fikk en muntlig oppdatering på dette. Fullmektigen som viste eiendommen var under opplæring og har vært delaktig i salget. Hun hadde blant annet vært med på flere av visningene sammen med megleren.

 

Når det gjelder privatvisningen som klagerne viser til, var tidspunktet for visning noe usikkert slik at interessenten skulle ringe megleren når det nærmet seg. Dette var et stykke frem i tid og da interessenten ikke tok kontakt med megleren igjen, glemte dessverre megleren dette. Det er mulig det har vært en misforståelse her. Interessenten dro imidlertid til eiendommen som ble vist av naboen til klagerne. Det var store plakater på eiendommen med telefonnummeret til megleren, og hun synes det er rart at ingen ringte henne. Klagerne tok først kontakt etter at naboen hadde vist eiendommen til interessenten. Megleren ringte straks til interessenten. De unnskyldte seg for at de ikke hadde kontaktet megleren og fortalte at de fortsatt var på eiendommen, og at de hadde sett boligen. Megleren spurte om de ønsket at hun skulle komme, men de hadde sett det de ønsket. De var ikke interessert. Klagerne fikk straks tilbakemelding på at de ikke var interessert.

 

Når det gjelder visning i sluttfasen var megleren på ferie, og det ble ingen tid til å avholde visning.

 

Innklagede vurderte i sommer å avvikle eiendomsmeglingstjenesten i selskapet og sa opp oppdraget. Innklagede hevder det er fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. De faktiske utgiftene er på kr 15 015, og grunnhonorar er på kr 15 000.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg. Klagerne har imidlertid bare krevd at grunnhonorar til meglerkontor og megler, til sammen kr 15 000, skal falle bort.

 

Nemnda bemerker at det delvis er påstand mot påstand når det gjelder hendelsesforløpet i saken. Dette er forhold som nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til ut fra nemndas skriftlige behandling.

 

Nemnda bemerker at megler imidlertid har erkjent at hun glemte den ene privatvisningen, noe som er kritikkverdig. Ut fra en totalvurdering mener nemnda at megler ikke har gjort seg skyldig i en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.

 

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.