2016124 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2016124

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      SNE Eiendom AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte prosjektert del av tomannsbolig gjennom innklagede den 26. mars 2015, og mener at de er påført et betydelig økonomisk tap på grunn av meglers opptreden. Klagerne hevder megleren skulle informert om en klagesak han måtte kjenne til i forkant av kontraktsinngåelsen. Klagerne anfører videre at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gjennomføre overtakelse hvor midlertidig brukstillatelse/ferdigstillelse ikke forelå. Klagerne mener at meglerens opplysnings -, omsorgs- og rådgivningsplikt er brutt på en slik måte at innklagede er erstatningsansvarlig. Innklagede bestrider klagernes anførsler og krav.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

 

 

Klageren har i korte trekk anført:

Megleroppdraget ble utført med bustadoppføringslova som avtaleverk mellom klagerne og selgeren. Det ble gjennomført overtakelse og oppgjør basert på midlertidig brukstillatelse. I slike tilfeller er meglerens undersøkelses- og rådgivningsplikt skjerpet. Særlig når det gjelder rådgivning om omfanget av gjenstående arbeid, samt andre offentligrettslige forhold som kan medføre at ferdigattest senere ikke blir gitt.

 

Det var ikke utarbeidet prospekt for den aktuelle boligen. Klagerne ble forelagt prospekt for et annet hus. Kjøpekontrakt ble inngått 16. april 2015. I juni fant imidlertid klagerne en annen egnet eiendom som de kjøpte. Byggestart var ikke inntrådt for det prosjektet de hadde kjøpt gjennom innklagede. I samråd med innklagede ble kontrakten for denne enheten lagt ut for salg via innklagede.

 

På dette tidspunktet hadde verken megleren eller utbyggeren orientert klagerne om en pågående klagesak. Naboene til prosjektet hadde innvendinger av en slik art at det var egnet til å påvirke en rekke forhold ved boligene. Dette var av åpenbar betydning for klagerne og de andre kjøperne. Megleren måtte vært gjort kjent med den pågående klagesaken på tidspunktet for resalgsavtalen. Dokumenter fra kommunens innsynssystem viser all korrespondanse mellom kommunens byggesaksansvarlig, naboens representanter, fylkesmannen, ansvarlig søker og tiltakshaver. Av dokumentene fremgikk det blant annet at midlertidig brukstillatelse var gitt, men at godkjenningsvedtaket var blitt opphevet av fylkesmannen 22. oktober 2015. Ved overtakelsen i november ble den midlertidige brukstillatelsen fremvist, uten at det ble sagt noe fra megleren eller selgeren om at byggesaken var opphevet. Ingen garantidokumenter var fremlagt eller oversendt fra megleren. Dette har klagerne mottatt fra innklagede i ettertid etter forespørsel. Etter overtakelsen behandlet kommunen byggesaken på nytt og ga nytt godkjenningsvedtak basert på dispensasjon fremfor omregulering. Vedtaket ble umiddelbart påklaget av naboene, og saken ble sendt til fylkesmannen for ny behandling. Klagerne fikk ikke informasjon om noe av dette.

 

Innklagede fikk ikke solgt eiendommen videre, og klagerne valgte å bytte meglerfirma i april 2016. Det nye meglerforetaket ble oppmerksom på klagesaken da de bestilte megleropplysninger, og klagerne ble orientert. Megleren sa at det ville være vanskelig å selge en enhet hvor det heftet så mange uklarheter om brukstillatelse og endelig utforming av prosjektet.

 

Taksten var på kr 5 700 000, men klagerne fikk ingen bud høyere enn 5 190 000. Klagerne reklamerte til innklagede og utbyggeren den 4. august 2016. Et sentralt tema var hvorvidt det forelå brukstillatelse for boligen etter første gangs opphevelse av byggesaken. Byggesakssjefen i kommunen bekreftet i e-post at dette ikke kunne legges til grunn.

 

Fylkesmannen opphevet på nytt kommunens godkjenningsvedtak, og det var etter dette klart at det var nødvendig med en omregulering.

 

Utbyggerens advokatforbindelse ble på nytt tilskrevet, hvor det ble etterlyst en orientering som menes sendt klagerne i prosjektet på et tidligere tidspunkt. Innklagede ble kopiert på denne henvendelsen, men i likhet med utbyggeren responderte han ikke på dette.

 

Utbyggerens advokat var av den oppfatning at den midlertidige brukstillatelsen «lever sitt eget liv», og anføres å gjelde siden det allerede tre dager etter overtakelsen forelå et nytt godkjenningsvedtak fra kommunen.

 

Ved prosjektmegling foreligger et nært samarbeidsforhold mellom megler og utbygger, og megleren må for å kunne gjennomføre sitt oppdrag ha førstehåndskjennskap til prosjektet han selger. I denne saken gjøres gjeldende at den nære tilknytningen mellom utbyggeren og megleren er håndtert i strid med det bakteppet som bustadoppføringslova sammenholdt med eiendomsmeglingslovens omsorgsforpliktelser gir megleroppdraget, og at dette medfører ansvar for meglerforetaket.

 

Meglerens håndtering av saken har satt klagerne i en nærmest umulig situasjon: Klagerne er med bakgrunn i manglende orientering og kontroll fra meglerens side belastet finanskostnader de ikke hadde trengt å påta seg, og de er tilført en risiko de ikke er forpliktet til å bære i relasjon til eiendommens manglende offentlige godkjenning – men viktigst; klagerne sitter p.t. med en eiendom som er svært tungt omsettelig i eiendomsmarkedet på grunn av manglende byggetillatelse/brukstillatelse/ferdigattest.

 

For det første har megleren unnlatt å orientere om en klagesak han måte kjenne til allerede i forkant av kontraktsinngåelsen. Klage fra naboer kom 7. april 2015, og kontraktsmøte med klagerne ble avholdt 16. april 2015.

 

Ved prosjektsalg av eiendom må det legges til grunn at megleren holder seg orientert av forhold av betydning for avtaleoppfyllelsen på utbyggersiden. Å iverksette byggestart tross pågående klagebehandling innebærer en risiko som utbygger må ta på egen kappe. Megleren må være kjent med dette.

 

For det annet har megleren også påtatt seg resalgsoppdrag av kontraktsposisjon – også med forutsetningsvis kjennskap til en pågående klagesak. Ved dette oppdragets inngåelse burde megleren naturligvis orientert klagerne om klagesaken, slik at de kunne ivareta sine interesser på en adekvat måte frem mot overtakelsesdato.

 

For det tredje har megleren innkalt oppgjør og gjennomført overtakelsesforretninger i et prosjekt hvor godkjenning var opphevet av fylkesmannen – også her uten å orientere klagerne – eller forsikre seg om at utbyggeren hadde gjennomført en orientering. En midlertidig brukstillatelse avgitt i anledning en opphevet byggesøknad er i denne saken anvendt for å innkalle oppgjør og gjennomføre overtakelsesforretning. Megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å ikke anbefale klagerne å nekte å overta med bakgrunn i tilbakekallet av byggetillatelsen. Oppgjørsutbetalingen ble foretatt i strid med gjeldende regelverk.

 

Dersom megleren hadde orientert klagerne om den aktuelle situasjonen, ville de hatt muligheten til å nekte overtakelse, eller alternativt å holde tilbake deler av eller hele kjøpesummen til tillatelsesforholdende var avklart.

 

Utbyggerens advokat er av den oppfatning at klagerne uansett ville være forpliktet til å overta med bakgrunn i kommunens hastebehandling i november 2016. Meglerens nærmere gjennomgang av saken – eller i alle fall meglerens opplysning til klagerne om saken, ville kunne gitt klagerne en mulighet til selv å vurdere forholdene – eller få de vurdert av andre. Det legges til grunn at det etter godkjenningsvedtaket av november 2015 på nytt måtte vært søkt om midlertidig brukstillatelse. Dette er ikke gjort.

 

Meglerens håndtering av saken har medført at klagerne ble forledet til å overta en eiendom de ikke var forpliktet til å overta, og at de løpende finansieringskostnadene på ervervet startet å løpe selv om de ikke lovlig kunne bebo eiendommen. Megleren måtte være kjent med at klagerne hadde en særskilt interesse av å ha et salgbart objekt.

 

Problemsstillingen kom ikke på spissen før i april/mai 2016, hvor ny megler gjorde klagerne oppmerksomme på klagesaken og de problemene dette innebar i relasjon til et salg.

 

Megleren flyttet risikoen som skulle ligget på selgersiden over til kjøpersiden ved sin håndtering.

 

Inntil reguleringsendring foreligger, må eiendommen selges med forbehold som sterkt vil påvirke markedsprisen på eiendommen.

 

Meglerens opplysnings-, omsorgs – og rådgivningsplikt er brutt på en slik måte at det må være grunnlag for å holde innklagede økonomisk ansvarlig for det tap klagerne er påført, og fortsatt påføres frem til forholdene omkring eiendommen får sin avklaring.

 

Et salg antas å materialisere et ytterligere tap. Klagernes tapsbegrensningsplikt tilsier å avvente salg til tillatelse foreligger.

 

Det foreligger også årsakssammenheng. Dersom megleren hadde orientert klagerne om klagesaken, opphevelse og bortfalt brukstillatelse ville klagerne nektet å overta/holdt tilbake kjøpesum til brukstillatelse var på plass. Vilkårene for erstatning er oppfylt.

 

Klagerne legger ned påstand om at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, innklagede plikter å holde klagerne skadesløs for finanskostnader frem til eiendommen er godkjent og plikter å erstatte klagernes sakskostnader for nemnda.

 

Saken har vært i bero i nemnda inntil sak mot utbygger var avklart. Klagerne og utbyggeren har inngått et forlik som er underlagt partenes gjensidige taushetsplikt.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Faktum i saken er ikke bestridt. Klagerne har dokumentert at kommunen den 21. oktober 2015 ga midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Hele behandlingen av byggesaken ble imidlertid opphevet av fylkesmannen den 22. oktober 2015, på grunn av saksbehandlingsfeil. Overtakelse ble gjennomført 6. november 2015, og kommunen fattet nytt vedtak 6. november 2015.

 

Megleren var blitt gjort kjent med at det var gitt midlertidig brukstillatelser før oppgjøret ble gjennomført, men megleren var ikke kjent med at denne var tilbakekalt.

 

Det fremgår av klagen at tiltakshaver og ansvarlig søker var mottakere av tilbakekallet fra fylkesmannen. Dette innebærer at meglerforetaket ikke ble gjort direkte kjent med vedtaket, men eventuelt måtte bli orientert av utbyggeren eller hatt oppfordring til å gjøre egne undersøkelser.

 

Situasjonen som har oppstått er helt ekstraordinær. Etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt opphevet fylkesmannen hele behandlingen av byggesaken, og fjorten dager senere fattet kommunen et nytt vedtak med i realiteten samme innhold som det som ble opphevet av Fylkesmannen. Dette er et saksforløp megleren ikke vil kunne være forberedt på.

 

Innklagede forstår klagen slik at den gjelder to forhold. For det første at megleren ikke ga interessentene informasjon om at naboene til prosjektet hadde innvendinger mot byggeprosjektet og hadde inngitt klage/innsigelser i forbindelse med kommunens byggesaksbehandling. For det andre at megleren etter å ha mottatt kopi av midlertidig brukstillatelse, ikke i forbindelse med overtakelsen sjekket med kommunen at denne fortsatt var gyldig og ikke tilbakekalt.

 

I utbygging i by og bynære strøk vil det være klager og innvendinger mot utformingen av tilnærmet alle byggeprosjekter. Ved salg av prosjekterte eiendommer vil det alltid bli tatt forbehold om at prosjektet blir godkjent av kommunen, slik som her. Meglere skal før overtakelsen påse at det foreligger midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.

 

Det kan ikke stilles krav til at megleren ved salg av prosjekterte boliger skal innhente opplysninger om naboens innsigelser mot byggeprosjektet og videreformidle disse til kjøperen. Det er heller ikke vanlig praksis at megleren innhenter slike opplysninger ved salg av prosjekter.

 

Hvorvidt byggetillatelse skal gis avgjøres av kommunen, eventuelt fylkesmannen, og megleren må forholde seg til deres avgjørelser. Selv om megleren innhentet opplysninger om innholdet i naboens innsigelser mot byggeprosjektet, vil ikke megleren ha kompetanse til å vurdere disse. En slik vurdering fra megleren vil også være meningsløs fordi man uansett må forholde seg til kommunens avgjørelser, uavhengig av hva megleren måtte mene.

 

Det må legges til grunn at megleren ikke var kjent med at den midlertidige brukstillatelsen var trukket tilbake. Selv om utbyggeren var kjent med dette og ikke informerte megleren foreligger det ikke noe rettslig grunnlag for identifikasjon mellom utbyggeren og megleren i denne situasjonen.

 

Meglerforetaket mottok overtakelsesprotokoll, kopi av seksjonering og brukstillatelse fra utbyggeren 6. november 2015. Vedlagt fulgte kommunens midlertidige brukstillatelse datert 21. oktober 2015.

 

Overtakelsen ble gjennomført av entreprenøren selv og klagerne uten at megleren var tilstede. I samsvar med overtakelsesprotokollen ble kr 34 900 holdt tilbake på meglerens klientkonto. Disse pengene står fortsatt på meglerens konto.

 

Megleren la til grunn overtakelsesprotokollen og kopi av midlertidig brukstillatelse mottatt fra utbyggeren. Det forelå ikke noen opplysninger som ga megleren noen oppfordring til å ta kontakt meg kommunen for å kontrollere at den midlertidige brukstillatelsen som var gitt, fortsatt var gyldig.

 

Så lenge det ikke foreligger forhold som gjør at megleren har en oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser kan ikke klagerne bli hørt. Megleren har derfor ikke opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 eller god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klagen gjelder også meglerens bistand i forbindelse med forsøk på resalg av seksjonen. Det fremgår av klagen at klagerne i juni 2015 kjøpte en annen eiendom. Klagerne ga derfor megleren i oppdrag å selge kontraktsposisjonen umiddelbart etter dette. Eiendommen ble ikke solgt, og klagerne byttet megler i april 2016.

 

Det bemerkes at oppdraget om resalg ble gitt i juni 2015. På dette tidspunktet var ikke bygget ferdigstilt. Megleren var gjennom oppgjøret i forbindelse med salget av seksjonen til klagerne kjent med at det var gitt midlertidig brukstillatelse 21. oktober 2015, og fikk så lenge meglerforetaket hadde oppdraget ikke noen opplysninger som ga grunnlag for nærmere undersøkelser.

 

Det blir påpekt i klagen at i forbindelse med bytte av megler ble den nye megleren klar over de forhold klagen omhandlet. Meglerens plikt til å innhente opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 inntrer når eiendomsmegleren påtar seg et oppdrag. Den nye megleren hadde derfor opptrådt i samsvar med lovens krav. Innklagede må på samme måte som den nye megleren vurderes ut fra situasjonen da oppdraget ble inngått.

 

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder spørsmålet om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Det første spørsmålet er meglerens plikt til å holde seg orientert om utviklingen i byggesaken. Nemnda finner at en megler ikke generelt har en slik plikt. Det er selgeren (utbyggeren) som er adressat i byggesaken. Hvis megleren imidlertid får informasjon om utviklingen av byggesaken som kan få betydning for gjennomføringen av salget, har han en opplysningsplikt. Det er slik saken er opplyst for nemnda, ikke dokumentert eller sannsynliggjort at megleren fikk informasjon om byggesaken som han måtte bringe videre til klagerne i den perioden han hadde salgsoppdragene for klagerne.

 

Når det gjelder overtakelsen 6. november 2015, hadde megleren fått bekreftet at det forelå midlertidig brukstillatelse datert 21. oktober 2015. Det er ikke dokumentert eller sannsynliggjort at megleren hadde fått informasjon om at denne tillatelsen var opphevet av fylkesmannen før overtakelsen. Sett fra meglerens side var følgelig kravene til å gjennomføre overtakelsen oppfylt.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.