2017089 – Feil eller manglende opplysninger

Klage nr 2017089

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Nybygg

 

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte bolig under oppføring formidlet av innklagede. Klagerne mener megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger i sin markedsføring om at boligene leveres med carport. Klagerne hevder også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved tilsidesettelse av sin omsorgsplikt overfor klagerne etter at de fremsatte krav om carport.

 

Innklagede hevder at salgsoppgaven de utformet, ikke ga opplysninger om at det skulle leveres carport. Innklagede erkjenner imidlertid at de har oversett bruk av begrepet carport i materiell fra andre underleverandører, men anfører at det ikke har ført til at klagerne har lidt et økonomisk tap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte bolig under oppføring formidlet av innklagede. Klagerne mener det ble gitt en klar forventning om at boligene skulle leveres med carport. Dette var imidlertid ikke korrekt. Flere av kjøperne av boligene har samlet seg i en felles sak mot megleren.

 

Klagerne ønsker at nemnda skal vurdere om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det økonomiske tapet er ennå ikke klargjort, og nemnda bes derfor ikke ta stilling til erstatningsutmålingen.

 

I salgsoppgaven fremgikk det flere steder at rekkehusene skulle leveres med carport. I ettertid mottok klagerne en e-post fra megleren hvor det fremgikk at:

 

«Vi har registrert at det er noen spørsmål rundt parkeringsløsningen, og vil i denne forbindelse minne om at illustrasjonene ikke er bindende for endelig utforming. Det er salgsoppgave og leveransebeskrivelsen som gjelder og der fremgår det kun overflateparkering. Verken «carport» eller «tak er således en del av denne beskrivelsen etter selgers leveranse.»

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, både ved utformingen av opplysningene og ved håndteringen av klagernes spørsmål og senere reklamasjon mot utbygger og megler.

 

Slik klagerne har forstått det, vil boligene likevel leveres med parkering som har et overbygg av pergola. Det vil si et stakitt med åpninger. Det er ikke en carport. En carport har pr. definisjon et tak. Klagerne er bekymret for å parkere bilene sine under stakittet på vinterstid, at løsningen vil medføre fare for at snø og is faller ned på bilene, og at det vil bli utfordringer i forhold til snømåking. Det er stor forskjell på parkering under pergola og parkering i carport. Stakittet vil ikke være dimensjonert til å overbygges med tak. Det kreves blant annet en helt annen form for fundamentering. Tiltaket vil dessuten være søknadspliktig etter plan – og bygningsloven.

 

Det ble gitt uriktige opplysninger om at boligene skulle leveres med carport. En uriktig opplysning kan rettes dersom det gjøres på en betryggende måte før handel er kommet i stand. Det har ikke skjedd. Klagerne måtte kunne forvente at boligene ble levert med carport. Feilopplysningen ble imidlertid rettet ved senere salgstrinn.

 

Det er ikke motstrid i opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen. Overflateparkering er et videre begrep enn carport.

 

Ved å se på bildene av prosjektet er det uklart om det er et stakitt eller om det er bygget med tak. Imidlertid fremgår det at bildene er ment å være illustrasjoner, og at det er det som fremgår av den skriftlige salgsoppgaven som gjelder. Illustrasjonene kan med andre ord ikke ansees som noen betryggende retting.

 

Megleren er ansvarlig for å undersøke og kontrollere at opplysninger som er gitt under markedsføringen er korrekt. I og med at megleren i ettertid avviser at boligene leveres med carport, og viser til opplysningene i leveransebeskrivelsen, må det bety at megleren hele tiden har vært klar over at utbyggeren ikke ville levere carport. Det er erstatningsbetingende uaktsomt at megleren likevel markedsfører boligene med carport. Megleren har opptrådt i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Megleren har heller ikke ivaretatt begge parters interesser og har opptrådt på en måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerens integritet og uavhengighet etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren var tidlig kjent med at mange av klagerne forventet carport. Meglerens sendte da ut en e-post til samtlige kjøpere for å «klargjøre» dette. Det ble vist til at illustrasjonene ikke var bindende, og at carporten ikke var omfattet av leveransebeskrivelsen. Av forbeholdet megleren viste til fremgår det at:

 

«[e]r det motsetninger mellom prospekttegningene og leveransebeskrivelser, gjelder leveransebeskrivelser foran tegninger.»

 

Opplysningene om at boligen skulle leveres med carport er gitt skriftlig, både innledende som det første klagerne fikk formidlet og deretter under beskrivelse av boligene. Det er ikke tegningene klagerne bygger sin forventning fra.

 

Det er bekymringsfullt og lite tillitsvekkende at megleren forsøker å bruke forbeholdet i salgsoppgaven til å kamuflere at det er gitt uriktige opplysninger. Klagerne opplever også at megleren har tatt utbyggerens side i tvisten, og ikke ivaretatt omsorgsplikten overfor klagerne.

 

Megleren burde besvart klagernes spørsmål da det ble fremsatt et varsel om erstatningskrav. Megleren skjuler seg bak utbyggerens manglende respons. Megleren har en selvstendig oppfordring til å klargjøre sitt ståsted, og burde gitt en forklaring på hvorfor det flere steder er markedsført med carport til tross for at dette ikke var korrekt.

 

Klagerne ber nemnda vurdere om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger i sin markedsføring om at boligene leveres med carport. Klagerne ber også om at nemnda vurderer om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved tilsidesettelse av sin omsorgsplikt overfor klagerne etter at de fremsatte krav om carport.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I salgsoppgaven ga megleren opplysninger om at det skulle leveres parkering. I kjøpekontrakten er det oppgitt biloppstillingsplass, og videre er det angitt at leveransebeskrivelsen er vedlegget med høyest prioritet ved motstrid. I leveransebeskrivelsen er det oppgitt felles overflateparkering. Det er ikke angitt noe som antyder carport i verken meglerens salgsoppgaven, kontrakt, leveransebeskrivelse eller romskjema.

 

Det har vært helt klart for megleren at det skulle leveres en pergolaløsning, slik som det er vist på både illustrasjoner og modell av prosjektet som er plassert i visningssenteret. Informasjon om pergolaløsning ble kommunisert tydelig til alle interessenter som spurte om parkeringsmuligheter på visninger. Denne løsningen ble oppfattet som positiv for å bidra til å skape et hyggelig hagemiljø. Megleren kan ikke huske at noen interessenter eller kjøpere reagerte negativt på dette.

 

Megleren har dessverre oversett bruk av begrepet carport i materiell fra andre underleverandører. Det er dog ikke grunnlag for å hevde at dette begrepet i enkelte deler av tekst fra markedsføringsbyrå og på skisse fra arkitekt gir grunnlag for å hevde tap for noen av klagerne. Grunnlaget for denne påstanden er at flere av klagerne har vært fullstendig klar over at det ikke ville leveres carport, og allikevel har ingen av disse forsøkt å få lavere pris før de ga inn kjøpetilbud. Prosjektet er solgt til faste priser som er satt med bakgrunn i at alle disse rekkehusene skulle leveres med biloppstillingsplass med pergola.

 

I e-postkorrespondanse med en av kjøperne fremgår det at de ble gjort kjent med dette av megleren på visningen. Det fremgår også av e-postkorrespondanse at en av de aktuelle klagerne ikke hadde forventinger om carport ut fra salgsmateriell, men det kan synes som de har blitt påvirket av andre klagere som har oppfordret til felles klage.

 

Megleren har besvart forespørsler på en korrekt måte til de som har bedt megleren om sitt syn på saken. Flere av klagene er sendt direkte til selgeren med kopi til megleren, og det kan da ikke forventes besvart av megleren uten selvstendig oppfordring til dette.

 

Megleren har utført oppdraget i henhold til hva som var avtalt, samt god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning. Klagen gjelder til sammen 16 seksjoner, men i tillegg til han som har forfattet klagen, er det kun eierne av ni seksjoner som har gitt fullmakt til at saken kan behandles i nemnda.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren plikter å gi kjøpere opplysninger som de har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for handelen. Opplysninger om parkering omfattes klart av meglerens opplysningsplikt.

 

I salgsoppgaven fremgår det at rekkehusene skal få «carporter». I dokumentasjonen som er en del av salgsoppgaven, fremgår det flere steder at rekkehusene leveres med «carport» (side 9, 29, illustrasjonene på side 46-47(salgstrinn 1) og side 52-53 (salgstrinn 2)). Det fremgår imidlertid under «Beskrivelse» i punktet «P-plasser» at det er «Felles overflateparkering». I tillegg fremgår det under «Eiendommen fra A til Å» at det er «felles parkering». I kjøpekontrakten fremgår det at det til leiligheten medfølger «biloppstillingsplass».

 

Innklagede viser til at det var underleverandørene som hadde gitt feil informasjon om at det ville følge med carport til rekkehusene. Det fremgår imidlertid av annonsering og salgsoppgaven i begge salgstrinn at det følger med carport, se side 9 og 29. Det er klart at megleren har en plikt til å undersøke at den skriftlige informasjonen som legges til grunn for salget er korrekt og ikke kan misforstås. Megleren har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

På denne bakgrunn mener nemnda at megleren i dette tilfellet også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede må være erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret. Spørsmålet om det foreligger adekvat årsakssammenheng og erstatningsmessig tap for den enkelte klager, har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til. Klagerne har også uttrykkelig sagt at nemnda ikke skal ta stilling til erstatningsutmålingen.

 

Klagerne hevder også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å besvare klagernes varsel om erstatningskrav og klage til nemnda. Her står det imidlertid påstand mot påstand, og nemnda kan derfor ved sin skriftlige behandling ikke ta stilling til dette.

 

Klagen fører etter dette frem for han som har utformet klagen og eierne av de seksjoner som har gitt fullmakt.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til DNB Eiendom AS, Oslo Nybygg, har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og har derved opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, slik at innklagede er erstatningsansvarlig.

 

Kommentarer er stengt.