2017115 – Arealsvikt

Klage nr 2017115

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. og 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS Ringsaker

 

Saken gjelder:               Arealsvikt

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2010. I forbindelse med bygging av garasje på eiendommen ble klageren klar over at det var opplyst feil areal i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning på kr 30 000 for utgifter til oppmåling av arealet, samt graving og flytting av masse. Innklagede hevder megleren har overholdt sin undersøkelses – og opplysningsplikt ved å forholde seg til informasjonen som fremgikk av webmatrikkelen og at det ikke er et generelt krav om å innhente skylddelingsforretningen. Innklagede bestrider erstatningskravet.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede for kr 870 000 i 2010.

 

I salgsoppgaven og utskrift fra webmatrikkel ble eiendommens tomteareal oppgitt å være 1 284 kvm. I forbindelse med bygging av ny garasje og forberedende grunnarbeider

(oppfylling av tomt), gikk klageren ut fra et digitalt kart og de grensene som fremgikk av dette. Underveis i forberedelsene hevdet eieren av naboeiendommen, at klageren hadde fylt opp masse på hans eiendom. For å få en avklaring av dette forholdet ble det bestilt og mottatt tinglyst skylddelingsforretning fra 1954. Klageren tok med dokumentet til kommunen og fikk plottet inn de opprinnelige grensene i digitalt kart. For å få fastsatt grensene måtte klageren rekvirere oppmåling av de grensene som var usikre. Tomten ble målt opp på nytt, og endelig areal utgjør pr. i dag 1 059 kvm. Dette tilsvarer et avvik fra opplysningene i salgsoppgaven på 225 kvm. Som følge av de nye grensene, har klageren måtte grave bort/flyttet masse og har hatt store kostnader med leie av gravemaskin til dette.

 

Areal og grenser kunne vært undersøkt nærmere i forbindelse med salget, ved at skylddelingsforretningen hadde blitt innhentet av megleren. Det kunne i det minste vært tatt forbehold om usikre grenser eller areal i salgsoppgaven, slik at klageren kunne tatt hensyn til det i budgivningen og ikke minst tatt flere forhåndsregler før bygging av garasje.

 

Klageren har hatt kostnader knyttet til oppmåling på kr 5 000, samt noe kostnader til graving og flytting av masse. Arealavviket er såpass betydelig at det må kunne anses som en form for forringelse av tomten.

 

Klageren krever erstatning på kr 30 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved innhenting av opplysninger forholder megler seg til offentlig oppgitt areal via webmatrikkel.

 

Megleren innhentet ikke skylddelingsforretningen fra 1954, og noen foranledning til å innhente denne forelå heller ikke. Det var ingen ytre omstendigheter som tilsa at arealet oppgitt i det offentlige registeret ikke skulle være korrekt.

 

Selv om skylddelingsforretningen skulle ha blitt innhentet, ligger det ikke i megleroppdraget å avholde møte med kommunen for å plotte punkter basert på teksten i forretningen og sammenholde dette med areal oppgitt i offentlige register.

 

Dersom det oppgitte arealet er feil, er dette ikke noe megleren kan lastes for. Eiendommens areal er også i dag i Statens kartverk oppgitt til å være 1 284,2 kvm.

 

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren har ikke opptrådt i strid med sin undersøkelses – og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Å tillegge megleren en generell plikt til å innhente alle eiendommens servitutter uten foranledning, utvider undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og vil skape en presedens for at samtlige megleroppdrag vil bli svært omfattende å håndtere.

 

Det foreligger ikke grunnlag for erstatning for det fremsatte krav.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemdas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter § 6-7 andre ledd nr. 5 plikter megleren å opplyse om «grunnarealer», det vil si tomtens størrelse. Opplysninger om grunnareal kan fremgå av matrikkelbrev/målebrev, eventuelt skylddelingsforretning, og og/eller av verdi- og lånetaksten.

I salgsoppgaven var det oppgitt at tomtens areal var 1 284 kvm. Det er på det rene at korrekt areal er 1 059 kvm etter at klageren målte opp tomten.

Klageren har gjort gjeldende at megleren skulle innhentet skylddelingsforretningen. Spørsmålet er følgelig om megleren hadde en plikt til å gjøre dette.

Det er på det rene at megleren da han oppga i salgsoppgaven tomtens areal til 1 284 kvm. bygget på opplysninger som fremgikk av WebMatrikkelen til Infoland. Infoland får slike opplysninger fra kommunen. Det samme gjelder Statens kartverk, slik at man skal få oppgitt samme areal enten man bygger på opplysninger fra Infoland eller Statens kartverk.

Utgangspunktet er at der en megler baserer arealangivelsen i salgsoppgaven på en pålitelig kilde, kan han neppe holdes ansvarlig for arealavvik med mindre det foreligger særlige grunner til at han skulle foretatt ytterligere undersøkelser, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 312. En del eldre eiendommer har imidlertid ikke målebrev, men det fremgår av grunnboken at det er tinglyst en skylddelingsforretning. En tinglyst skylddelingsforretning har normalt kun en beskrivelse av eiendomsgrensen. I en slik situasjon må megleren innhente hele den tinglyste skylddelingsforretningen, jf. Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli, Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1, 3. utgave 2016, side 115. Dersom kommunen ikke kan bidra med å anslå korrekt areal, må det tas forbehold i salgsoppgaven om at tomtearealet er beregnet på bakgrunn av tinglyst skylddelingsforretning, og at avvik derfor kan forekomme, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Erfaringsmessig vet man at areal som «bare» bygger på en skylddelingsforretning – og som ikke er oppmålt – kan være unøyaktig og avvike fra det riktige areal. Nemnda viser også til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 313, hvor det heter: «Der tomten ikke er oppmålt, må dette angis i salgsoppgaven.» Nemnda bemerker at etter at matrikkelloven trådte i kraft 1. januar 2010, kan målebrev ikke lenger tinglyses, men kommunen sender en rapport, «melding til tinglysing», som produseres i matrikkelen. Når dette er tinglyst, skal det skrives ut matrikkelbrev.

Nemnda har ut fra ovenstående kommet til at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. § 6-7, og at innklagede må være erstatningsansvarlig. Skjønnsmessig settes erstatningen til kr 5 000.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS Ringsaker overholdt ikke sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og innklagede må betale 5 000 kroner til klageren.

Kommentarer er stengt.