Klage nr:
121/10

Avgjort:
08.12.210

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Fredrikstad

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 8. desember 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en tomt gjennom innklagede. På tomten heftet det en veirett. Tvisten gjelder innklagedes plikt til å gi opplysninger om veiretten.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever erstatning av innklagede for brudd på meglers omsorgs- og opplysningsplikt. Gjennom innklagede kjøpte klageren en eiendom som nylig var fradelt. Kontraktsmøtet fant sted 25. november 2009.

Under kontraktsmøtet ble grunnboken for hovedbruket lagt frem, men det ble sagt at den var identisk med grunnboken til klagerens eiendom ettersom den nylig var fraskilt. Grunnboken inneholdt åtte servitutter. Klageren kommenterte dette. Innklagede besvarte spørsmålet med at adkomstvei inn til området tilhørte hovedbruket og at servituttene derfor eksisterte. Selgeren gjorte innklagede oppmerksom på at en pengeheftelse vedrørende borett til avdød slektning fortsatt heftet ved eiendommen. Innklagede var ikke klar over dette, men fikk heftelsen fjernet. Verken heftelser eller servitutter ble kommentert videre under kontraktsmøtet.

Klageren var hos eieren av en naboeiendom 16. februar 2010 vedrørende et nabovarsel på en byggesøknad. Det ble gjort oppmerksom på at vedkommende hadde veirett over klagerens eiendom. Klageren møtte påfølgende dag på innklagedes kontor for å få klarhet i servitutten. Innklagede ga klart uttrykk for at servitutten var ukjent og at det ville ta noen dager å skaffe ”aktuell servitutt” fra Statens kartverk. For å få til en raskere behandling skaffet klageren det aktuelle dokumentet fra naboeiendommen og leverte dette til innklagede.

Innklagede gjorde ingen grep overfor klageren for å løse konflikten før klageren henvendte seg skriftlig til innklagede med kopi til advokat datert 28. februar 2010. Innklagede innkalte umiddelbart med en muntlig innkallelse til møte 11. mars 2010 mellom innklagede, selgeren og klageren.

Innklagede hadde tatt utskrifter av den faktiske grunnboken samt innhentet den aktuelle heftelsen. Innklagede konkluderte med at ettersom den aktuelle servitutten ikke var påført grunnboken til klagerens eiendom, var den ikke gyldig.

Partene ble anbefalt å ta kontakt med eieren av naboeiendommen og forklare at den ikke var gyldig. Etter samtaler med kommunen og Statens kartverk fikk klageren bekreftet at innklagedes påstand ikke var korrekt, men at det henvises til hovedbruket for servitutter eldre enn fradelingsdato. Dette står også i grunnboken, men dette mener klageren virker forvirrende for en som ikke er profesjonell. Klageren mener at innklagede derimot burde forstått dette punktet.

Klageren sendte en skriftlig klage til innklagede datert 29. mars 2010. Saken ble oppsummert og klageren hevdet at innklagede hadde brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 og 6-7. Klageren mener at innklagede umulig kan ha oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

I innklagedes brev datert 12. april 2010 svarte han at servitutter registrert på hovedbølet ble gjennomgått på kontraktsmøtet. Selgeren har derimot bekreftet klagerens påstand om at servituttene ikke ble gjennomgått på kontraktsmøtet. Klageren svarte innklagede samme dag og spurte hvorfor innklagede var ukjent med servituttene dersom de var gjennomgått og hvorfor innklagede på møtet 11. mars 2010 hevdet at servitutten ikke eksisterer. Klagerens brev ble ikke besvart.

Klageren tok deretter kontakt med uavhengig sertifisert takstmann for å få verdivurdering på den aktuelle servitutten. Verdien ble satt til kr 120 000 og klageren fremsatt krav om erstatning til innklagede 25. mai 2010. Kravet ble avvist av innklagede. Avvisningen er begrunnet med at klageren og selgeren har en dialog og at et eventuelt erstatningskrav må rettes mot selgeren.

Erstatningskravet er fremmet på bakgrunn av brudd på eiendomsmeglingsloven. Klageren mener at selgeren ikke har opptrådt som eiendomsmegler og at erstatningskravet ikke kan rettes mot selgeren.

Klageren har gått i dialog med selgeren for å få en rask løsning. Klageren ønsker å få igangsatt byggetiltak på eiendommen. Innklagede har ved samtlige henvendelser fraskrevet seg alt ansvar i saken og har ikke bidratt til noen løsning. Etter klagerens mening er det et faktum at eiendommen ble solgt med en ukjent servitutt som har blitt verdivurdert til kr120000.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om innklagede har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7, og om han er erstatningsansvarlig overfor klageren tilsvarende verdien av den aktuelle servitutten.

Innklagede anfører:

Den omtalte heftelsen er tinglyst på hovedbølet og er nevnt i salgsoppgaven. Innklagede har dessuten informert om heftelsen i kontraktsmøtet.

Dersom heftelsen har betydning for kjøperens eiendom, mener innklagede at ansvaret for dette må ligge hos selgeren. Innklagede viser videre til at servituttens ordlyd ikke angir presist hvor den berettigede kan kreve at veien skal ligge. Disse forholdene arbeider nå selgeren med å få klarlagt og forsøker å gjennomføre sletting av heftelsen via jordskifteretten. Svaret ventes i månedsskiftet september/oktober 2010.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det ble ikke informert om heftelsen under kontraktsmøtet. Det er utarbeidet et sammendrag fra kontraktsmøtet, som selgeren og kjøperen har undertegnet på, som bekrefter dette.

Heftelsen er fremlagt for jordskifteretten av en tredjepart, vedkommende som opprinnelig ga veiretten, som et forsøk på å rydde opp i saken i samarbeid mellom klageren og selgeren. Det har ikke kommet noen avgjørelse fra jordskifteretten per 15. november 2010. Klageren kan heller ikke se at dette er relevant. Eiendommen ble kjøpt med en vesentlig mangel som innklagede unnlot å informere om.

Klageren trengte langvarig bosted og ønsket en snarlig byggestart. Byggeprosjektet måtte omprosjekteres for å avsette plass til den aktuelle veien. Det er korrekt at ordlyden på heftelsen ikke er klar med hensyn til hvor veien skal plasseres. Det er avsatt plass med tanke på minst mulig forringelse av eiendommen. Det ble sett på mange forskjellige løsninger, og konklusjonen for plassering ble der veien ville oppta minst mulig areal.

Klageren ønsker å fremme et tilleggskrav på kr 54 450 for utgifter tilknyttet omprosjektering av byggeprosjektet. Det totale erstatningskravet er nå kr 174 450.

Dersom Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til erstatningskravet, ønsker klageren å få avklart hvor lang tid etter overtagelse av en eiendom man må vente på at en eiendomsmegler skal ta ansvar for å løse saken før den skadelidte selv kan gjøre et forsøk på å løse saken.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at alle heftelser og servitutter på hovedbølet ble gjennomgått på kontraktsmøtet som ble avholdt den 25. november 2009.

I klagerens brev datert 28. februar 2010 fremkommer det tydelig at selgeren har vært klar over heftelsen vedrørende veirett. Selgeren hadde før salget av tomten forsøkt å få oppføre tomannsbolig på tomten. Planene ble stanset som følge av at den aktuelle veiretten ikke kunne opprettholdes i det påtenkte tiltaket. Disse opplysningene ble tilbakeholdt av selgeren og innklagede ble aldri informert om dette.

Etter at klagen ble mottatt, ble partene innkalt til møte på innklagedes kontor. Her lovet selgeren å se på mulige løsninger som blant annet besto av endret adkomst samt at kjøperen muligens kunne få en del av hovedbølet.

Da innklagede i etterkant ringte selgeren for å forhøre seg om sakens forløp, ble han informert om at selgeren hadde sendt saken til jordskifteretten for å få veiretten annullert. Den tidligere eierens mor hadde solgt en tilleggsparsell til nabotomten. Tilleggsparsellen ligger der en naturlig forlengelse av dagens adkomst ville gått. Videre tok innklagede initiativ til et møte mellom partene med forutsetning om at faglig leder var til stede. Dette forslaget fikk ikke gehør. Innklagede ringte jordskifteretten og fikk bekreftet at saken var mottatt.

Klageren engasjerte takstmann for å fastsette verdiforringelsen av eiendommen som følge av mangelen. Takstmannen anså forringelsen som minimal, hvilket medførte at ny takstmann ble kontaktet.

Innklagede har ved flere anledninger oppfordret selgeren til handling og til å komme med løsningsforslag, da det ikke er mulig for innklagede alene å få endret forholdene vedrørende tinglyst veirett.

Innklagede kan ikke se at klageren har konstatert et tap og mener for øvrig at all kjent informasjon ble fremlag for partene. Innklagede avviser at han har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren er ukjent med at innklagede skal ha tatt initiativ til et nytt møte mellom partene.

Det er korrekt at klageren først kontaktet en takstmann for å få en verdivurdering av heftelsen. Klageren hevder at det fremkom av samtaler med takstmannen at han hadde god kjennskap til innklagede. En ny uavhengig takstmann ble derfor kontaktet for en fullstendig taksering av eiendommen. Det ble tatt utgangspunkt i en verdi på kr 730 000 uten heftelser og så på ulempene veiretten ville kunne medføre. Takstmannen la vekt på at veien ville legge beslag på ca 200 kvm som utgjør over 14 prosent av totalt areal for eiendommen over en strekning på ca 45 meter dersom man tok utgangspunkt i den minst belastende plasseringen av veien. Klageren mener det er usaklig når første takstmann hevdet at veiretten ikke vil ha noen særlig betydning for verdien.

Klageren vil påpeke at innklagede har forklart i sitt tilsvar at innklagede gikk gjennom alle heftelser og servitutter på kontraktsmøtet. Videre har innklagede også forklart at heftelsen ble tilbakeholdt av selgeren og innklagede aldri ble gjort kjent med denne. Klageren mener at dette oppsummerer innklagedes holdning gjennom prosessen.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

På kontraktsmøtet ble bestemmelser/servitutter på bekreftet grunnbok fra hovedbølet gjennomgått i kronologisk rekkefølge av ansvarlig saksbehandler. Servituttene på hovedbølet var basert på selgerens opplysninger og derved ikke innhentet. Innholdet i servituttene ble gjentatt for klageren slik de var beskrevet av selgeren i forbindelse med utarbeidelse og godkjennelse av salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt om en veirett.

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at forholdet mellom selgere og kjøperen og forholdet til takstmann ikke vil bli vurdert.

Innklagedes opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 gjelder før handelen har kommet i stand.

I salgsoppgaven står det under tinglyste bestemmelser:

”Servituttavtale vedr. adkomst.”

Ut fra denne beskrivelsen er det etter Reklamasjonsnemndas syn ikke mulig for en kjøper å vite om det er en rett til vei som følger tomten, eller en heftelse på eiendommen. Det er videre ikke mulig å anslå innholdet av servitutten og hvilken konsekvens dette vil ha for eiendommen. Formuleringen er så lite opplysende at det er i strid med god meglerskikk å innta den i salgsoppgaven.

Normalt må en eiendomsmegler før salget innhente tinglyste erklæringer og servitutter på den angjeldende eiendom. I dette tilfellet synes det som om innklagede ikke har gjort dette ettersom han først den 3. mars 2010 fikk tilsendt kopi av erklæringen. I innklagedes tilsvar hevder han at selgeren har tilbakeholdt informasjon om betydningen av erklæringen. En eiendomsmegler har imidlertid et selvstendig ansvar for å gi kjøperen opplysninger av betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) og (2) nr. 3. Spesielt gjelder det i et tilfelle som det foreliggende, hvor det fremgikk av grunnboken en rekke bestemmelser om vei. Her er eiendomsmeglerens kompetanse viktig for å få avklart betydningen av eventuelle servitutter. Reklamasjonsnemnda mener at innklagede som et minimum skulle ha gjort rede for servitutten i salgsoppgaven og pekt på eventuell uklarhet, samt vedlagt erklæringen. Når innklagede har sviktet på dette punktet, har han opptrådt i strid med god meglerskikk.

Det er omtvistet om dette innebærer at det foreligger en veirett over klagerens tomt. Tvisten er til behandling hos jordskifteretten. Det er således ikke avklart om det er en veirett over den fradelte tomten. Dersom veiretten slettes, vil det heller ikke foreligge noen verdiforringelse av eiendommen. Denne delen av klagen må derfor avvises.

Klageren har anført at han har lidt et tap som følge av at han måtte omstrukturere byggeprosjektet. Fordi det hastet med å komme i gang med byggeprosjektet, var usikkerheten som fulgte av at det kunne hefte en veirett på eiendommen, spesielt uheldig.

Innklagede har i prinsippet opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke fremlagt slik dokumentasjon for Reklamasjonsnemnda at Nemnda kan ta stilling til om og i hvilken utstrekning det foreligger et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Et tap som er lidt som en følge av at det ble nødvendig å omstrukturere byggeprosjektet, kan tenkes å være en typisk adekvat følge av at innklagede ikke har gitt nødvendige opplysninger om servitutten.

Reklamasjonsnemnda finner ikke å kunne kritisere innklagedes håndtering av tvisten i ettertid. Det ble avholdt møte hos innklagede, og partene ble enige om at de skulle forsøke å få heftelsen slettet. Dette er en løsning klageren selv har foreslått for innklagede i brev av 28. februar 2010 til innklagede. Dette er fulgt opp av selgeren. Innklagede har dessuten forsikret seg om at saken faktisk er til behandling hos jordskifteretten.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder den mangelfulle opplysning om servituttens innhold. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til størrelsen på en eventuell erstatning. For øvrig fører klagen ikke frem.