Klage nr:
070/11

Avgjort:
12. oktober 2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. oktober 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har budt på en eiendom som ble formidlet av innklagede. Klageren høynet sitt bud etter at selgeren ikke aksepterte bud på prisantydningen. Etter budaksepten ville klageren trekke seg fra handelen, og måtte betale erstatning til selgeren. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk under budrunden og krever at innklagede erstatter klagerens tap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren rettet først et skriftlig krav datert 9. desember 2009 til innklagede, men fikk til svar 14. desember 2009: ”Kravet er oversendt vårt forsikringsselskap som vil behandle saken”.

Klageren svarte ved brev datert 20. desember 2010 og ba om at innklagede ved daglig leder ga sin vurdering av saken. Klageren mener det er innklagedes ledelse som skal svare på en slik klage og/eller krav. Klageren mener at innklagedes forsikringsselskaps mening ikke er like interessant. Klagere fikk til svar at innklagede rutinemessig sendte krav av denne størrelsesordenen til sitt forsikringsselskap som besvarte henvendelsen.

Klageren bød på en eiendom som hadde en prisantydning på kr 1 990 000. Det var en annen

budgiver som bød opp til 2 075 000, og klageren hadde til slutt høyeste bud på kr 2 100 000. Klageren fikk så en telefon av innklagede hvor det ble opplyst at innklagede hadde en god og en dårlig nyhet. Den gode nyheten var at klageren nå var eneste budgiver, mens den dårlige nyheten var at selgeren nektet å akseptere budet. Selgeren forlangte nå 2 200 000 for eiendommen, og ville ellers utsette salget til våren.

Klageren mener innklagede da burde satt foten ned, og sagt til selgeren at han enten måtte akseptere budet eller trekke eiendommen fra markedet. Dagen etter økte klageren budet sitt til kr 2 150 000. Klageren mener innklagede burde sagt at dette ikke var nødvendig ettersom hun hadde det høyeste budet, og at eiendommen var trukket fra markedet. Klageren føler at hun ble forledet til å høyne budet sitt.

Klageren fikk finansieringsproblemer. Samme dag som klagerens bud ble akseptert, meddelte klageren til innklagede at hun måtte trekke budet. Klageren fikk da en krass tilbakemelding at det ikke var mulig. Innklagede sa hun skulle undersøke om den andre budgiveren opprettholdt sitt bud på kr 2 075 000. Klageren kunne i så fall ”kjøpe seg ut” for differansen på kr 75 000.

Den andre budgiveren var fortsatt interessert. Etter en ny befaring la han inn et nytt bud, men gikk ned til kr 2 000 000. Klageren fikk beskjed av innklagede om at prisen for å ”kjøpe seg ut” var hevet til kr 150000 uavhengig av om budet på kr 2 000 000 ble akseptert eller ikke. Det ble opplyst at klageren risikerte rettssak om hun ikke gikk med på dette.

Klageren har tatt opp et lån for å betale kr 150 000. Klageren mener at budrunden ikke ble avholdt i henhold til god meglerskikk. Klageren krever erstatning for sitt økonomiske tap på kr 150 000.

Klageren har i et senere brev til Reklamasjonsnemnda anført:

Det har kommet frem nye opplysninger fra innklagede. Innklagede har opplyst at da selger bestemte seg for at hun nå ville ha en høyere pris enn hva boligen var utlyst for, hadde innklagede ”lagt ballen død” og at budrunden var blitt avbrutt. Klageren mener dette ikke ble gjort ettersom klageren ikke ble opplyst om at eiendommen var trukket fra markedet da hun innga bud.

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk salgsoppdrag med selgere (A og B) av den aktuelle eiendommen den 3. august 2010. Selgerne hadde besluttet å selge sin felles bolig på grunn av samlivsbrudd. A fikk ugjenkallelig salgsfullmakt fra B, og A kunne dermed godta bud på vegne av begge selgerne.

Første visning ble avholdt 19. oktober 2010. Ved annonseringen ble prisantydningen satt på samme nivå som taksten, dvs kr 2 200 000. Det kom ikke inn bud etter første visning.

Det ble avholdt ny visning 1. november 2010, og ved annonseringen av andre visning var eiendommen etter avtale med selgeren priset ned til kr 1 990 000. Selgeren hadde bekreftet at hun ville selge på dette prisnivået. Det var to personer til stede på visningen, og en av dem var klageren. Klageren innga bud på kr 1 850 000. Dette budet ble ikke akseptert.

Innklagede avholdt en privat visning for en ny interessent. Den nye interessenten bød på eiendommen 3. november 2010. Budrunden stoppet ved klagerens bud på kr 2 100 000.

Budet ble formidlet til A. Innklagede oppfattet at det nå var stor uenighet mellom A og B om budet skulle aksepteres. A ønsket å selge mens B mente budet var for lavt. Til tross for at A hadde fullmakt til å akseptere klagerens bud, valgte A å avslå budet av hensyn til fremtidig samarbeid med B.

Innklagede kontakten klageren og informerte om situasjonen. Innklagede forklarte at det ikke var forsvarlig å fortsette budrunden grunnet stor uenighet mellom selgerne. Klageren ble opplyst om at budet var avslått og dermed heller ikke lenger bindende. Budrunden var med dette avsluttet.

Innklagede opplyste klageren om at han ville avklare med selgerne om det fortsatt var aktuelt å selge boligen og i tilfelle hvilket nivå som skulle til for å akseptere et nytt bud. Innklagede avtale med klageren at hun ikke skulle foreta seg noe før innklagede hadde fått dette avklart. Innklagede skulle ta kontakt med klageren etterpå.

Neste dag ble innklagede oppringt av klageren som uttrykte at hun ”skulle ha det huset!”. Klageren la inn et nytt bud på kr 2 150 000 med frist til kl 1500 samme dag. Innklagede informerte om at saken i utgangspunktet var lagt på is grunnet den uenighet som hadde oppstått mellom selgerne, men at innklagede ville videreformidle budet.

Klagerens nye bud ble akseptert av A. Klageren ble svært glad og bokstavelig talt hylte av lykke da dette ble meddelt på telefon. Overtakelse ble avtalt til 1. januar 2011. Innklagede skulle undersøke mulighetene for at en sofa tilhørende selgeren skulle medfølge ved kjøpet. Finansiering var bekreftet delvis av klagerens bank og delvis av kommunen. Klageren hadde hatt et annet meglerforetak i sin egen leilighet for å planlegge salg av denne.

Klageren ringte innklagede senere samme dag og opplyste at hun likevel ikke kunne kjøpe eiendommen fordi mannen da ville gå fra henne. Innklagede forklarte klageren at hun hadde inngått en bindende avtale, og orienterte klageren om de juridiske konsekvensene av ikke å vedstå seg handelen, herunder muligheten for dekningssalg og eventuell erstatning.

Klageren fastholdt at hun ikke ville vedstå seg handelen. Innklagede tilbød seg å kontakte budgiver nummer to for å høre om han var villig til å tre inn i det høyeste budet. Budgiveren ønsket ikke dette, og heller ikke ville tre inn sitt tidligere på kr2075 000. Innklagede spurte da om hvilken pris budgiver nummer to var villig til å by, noe han brukte noen dager på å tenke på. Innklagede var stadig i kontakt med klageren som var veldig bekymret. Klageren ønsker sterkt at innklagede skulle få inn den andre budgiveren, og forsøke å få en avklaring på kr 2000 000. Klageren bekreftet at hun kunne fremskaffe kr 150 000 for å dekke selgerens tap. Innklagede tok ikke betalt for denne jobben.

Klageren ble lettet over at saken ble løst ved at klageren dekket mellomlegget på kr 150 000 fremfor usikkerheten et dekningssalg ville medføre. Klagerens far var imidlertid misfornøyd og rettet en klage på datterens vegne.

I tråd med interne rutiner for krav på den størrelsesordenen som klageren ved sin far fremmet, oversendte fagansvarlig klagen til sitt forsikringsselskap. I henhold til forsikringsselskapets regler skal dialog med selger gå igjennom selskapet.

Innklagede mener oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk og avviser klagerens krav på erstatning.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fastholder at hun ble forledet til å forhøye sitt bud. Klageren mener innklagede planla å få selgerne til å fremme et motbud, og anfører at dette bare er lov hvis bud ikke er kommet opp på prisantydningen.

Innklagede har unnlatt i sin fremstilling å opplyse om at A aksepterte klagerens bud på kr2150 000 til tross for at B stadig var imot denne aksepten. Klageren anfører at A ikke lenger orket kranglingen og bare ville bli kvitt huset. Klageren mener at innklagede da hadde en plikt til å fortelle A at hun da måtte akseptere klagerens tidligere fremsatte bud.

Klageren er uenig i innklagedes fremstilling om hvordan saken ble forsøkt løst etter at klageren trakk seg fra handelen. Det ble foreslått at klageren kunne kjøpe seg ut for kr 75 000, det var ikke knyttet noen forutsetning til denne avtalen.

Klageren mener den andre budgiveren utnyttet hennes vanskelige situasjon. Innklagede truet klageren med at tapet fort kunne komme over kr 150 000. Klageren hadde for øvrig spurt innklagede om hun ville få igjen pengene dersom selgerne valgte å avvente salget til våren og oppnådde en høyere salgssum. Innklagede svarte nei på dette.

Klageren lurer også på om budjournalen er korrekt ført. Det fremkommer ikke av budjournalen at budene var avslått før selgeren aksepterte klagerens bud på kr 2 150 000. Det siste budet på kr 2 000 000 som eiendommen til slutt ble solgt for fremkommer ikke av budjournalen.

Som et forslag til forlik frafaller klageren kr 25 000 av sitt krav mot innklagede og krever kun kr 125 000 i erstatning av innklagede. Klagerens høyeste bud da budrunden stoppet var på kr2 100 000.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren fikk beskjed om at budrunden var avsluttet. Dette har klageren også selv vist til. Innklagede tar avstand fra klagerens påstand om at innklagede skal ha forsøkt å få selgerne til å komme med et slags motbud. Innklagede søkte å få avklart den situasjonen som uventet hadde oppstått.

Innklagede bestrider at han forsøkte å få klageren til å gå over sitt høyeste bud. Klageren ble oppfordret til å avvente situasjonen frem til innklagede hadde fått klarhet i forhold til selgeren. Innklagede mener klagerens påstand faller på sin egen urimelighet.

Budjournalen er ført i henhold til gjeldende regelverk.

Innklagede avviser klagerens forslag til forlik.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

aken gjelder meglers håndtering av budrunden. Partenes anførsler er kortet ned i referatet, men fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å kritisere innklagede for å få klagerens krav vurdert av sitt forsikringsselskap før det ble gitt en uttalelse i saken.

Det er i forskrift om eiendomsmegling § 6-3 gitt en utfyllende bestemmelse om meglers plikter ved budgivningen. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For øvrig må megler påse at budrunden avholdes i samsvar med alminnelige avtalerettslige regler.

Klagerens bud på kr 2 100 000 ble ikke akseptert av selgeren. Selgeren har ingen plikt til å selge til prisantydningen. Selgerens avslag på budet innebærer at klageren ikke var bundet av sitt bud lenger. Det innebærer imidlertid ikke at senere fremsatte bud blir ugyldige.

Klageren har selv valgt å legge inn et nytt og høyere bud etter at det tidligere budet ble avslått. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede kan kritiseres for å ha videreformidlet klagerens bud. Etter Reklamasjonsnemndas syn var innklagede forpliktet overfor både selgeren og klageren til å videreformidle budet.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det klart at det ikke foreligger noe erstatningsgrunnlag på dette punkt.

Megler har plikt til å gi partene råd og opplysninger av betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Reklamasjonsnemnda ser ikke grunn til å bebreide innklagede for å opplyse klageren om at hun kunne bli holdt erstatningsansvarlig dersom hun nektet/ ikke evnet å oppfylle avtalen. Tvert imot hadde innklagede en plikt til å informere klageren om dette.

Reklamasjonsnemnda ser heller ikke grunn til å kritisere innklagede for å bidra til å løse tvisten mellom klager og selger på et tidlig tidspunkt. Klageren valgte å følge innklagedes anbefaling. Etter Reklamasjonsnemndas syn var innklagedes råd forsvarlig.

Vedrørende budjournalen og klagerens påstand vedrørende manglende innføring, ser Reklamasjonsnemnda at budjournalen er datert 4. november 2010. Dette var før eiendommen ble resolgt. Klageren har ikke innsyn i budjournalen fra dekningssalget. Reklamasjonsnemnda finner for øvrig ikke grunn til å kritisere føringen av budjournal.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.