Klage nr:
77/11
Avgjort:
25. november 2011
Saken gjelder:
Meglers vederlagskrav ved oppsigelse av avtale
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren og innklagede inngikk den 14. februar 2011 en oppdragsavtale om salg av bolig. Oppdraget ble senere avsluttet, og klageren ønsker at vederlagskravet på kr 15 000 skal settes ned eller falle bort på grunn av meglers opptreden.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren hevder at innklagede møtte for sent til første visning av boligen, og at han gikk før visningen var ferdig slik at klageren selv måtte fullføre visningen. Dette ble det umiddelbart meldt fra om, og innklagede møtte i god tid til visning nummer to. Klageren ble denne dagen spurt om det var greit at innklagede benyttet medhjelper til å holde visning nummer fire.
Denne medhjelperen dukket opp istedenfor innklagede også på visning nummer tre. Dette kom overraskende på klageren, men det viste seg at innklagede, to timer før visningen ,hadde sendt klageren en e-post om at medhjelperen skulle avholde visningen. Klageren syntes det
var merkelig at innklagede kommuniserte dette via e-post, da de tidligere hadde kommunisert per telefon.
Klageren oppfattet denne e-posten slik at deres avtale med ansvarlig megler nå, uten deres godkjennelse, var overført til en ny saksbehandler.
Klageren opplyser også at den nye megleren ikke kjente huset, og klageren måtte ta en kort gjennomgang før visningen startet. Under de to siste visningene mener klageren at den nye megleren fremsto som usikker og utførte oppdraget mangelfullt. Det kom også interessenter på disse visningene som ikke hadde klart å komme i kontakt med innklagede etter første og andre visning.
Klageren anfører at det var 16 interessenter, uten at megler klarte å få frem noe bud de kunne akseptere i dagens marked.
Klageren mener innklagede har brutt oppdragsavtalen ved at oppdraget ble overført til en ny saksbehandler. Klageren sa på denne bakgrunn opp oppdraget. Klageren mottok etter dette en regning på kr 37 000, der kr 22 000 gjaldt dekning av utlegg og kr 15 000 var meglers vederlag.
Klageren ønsker å bli fritatt for å betale et vederlag på kr 15 000, som hevdes å være et vederlag for oppsigelse av avtale.
Innklagede anfører:
Innklagede mener at faktureringen er skjedd i tråd med oppdragsavtalen mellom partene. Det er i oppdragsperioden lagt ned et betydelig antall timer. Totalt er det loggført 27 timer. Arbeidet er hovedsakelig utført av ansvarlig megler, med noe bistand fra medhjelper.
Det ble holdt fire visninger i huset, de to første av ansvarlig megler, og de to siste av medhjelper. Innklagede viser til e-post sendt fra innklagede 5. mai 2011 der det står x kommer i god tid før visningen starter både i kveld og søndag, og anfører at det ikke medfører riktighet at klageren ikke var kjent med at medhjelper skulle holde disse to visningene.
Innklagede viser til at dersom klageren hadde valgt vederlagsform etter brukte timer, ville vederlaget utgjort kr 50 635 (1 875 kr x 27 timer). I henhold til oppdragsavtalen punkt 10 er det avtalt at megler skal ha et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp. Dette er i avtalen definert til henholdsvis kr 15 000 i fast vederlag, samt tilretteleggingsgebyr på kr 9 900, og betaling for visninger kr 5500 (kr 1 875 x4).
Klageren valgte selv å si opp avtalen, og innklagede mener derfor at den tilsendte fakturaen er et rimelig vederlag for det arbeid som er utført.
I et forsøk på å oppnå enighet har innklagede tilbudt klageren en rabatt på to stykk visninger, totalt kr 3 750.
Innklagede viser til at det var 11 interessenter etter fire visninger, samt tre budgivere der det høyeste budet var på kr 3 980 000. Ingen bud ble akseptert av klageren.
Innklagede viser til at huset ble solgt gjennom annen megler den 12. juli 2011 for kr
4 050 000.
Innklagede fastholder kravet på kr 15 000 i henhold til oppdragsavtalen punkt 10. Etter innklagedes syn foreligger det ingen ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra deres side, som gjør at klageren kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren fastholder at de ikke på noen måte hadde avtalt med innklagede at noen andre skulle holde visninger og ta seg av salget, med unntak av den siste visningsdagen. E-posten som innklagede har vist til i tilsvaret av 5. mai 2011, kjente klageren ikke til før medhjelperen gjorde ham oppmerksom på e-posten ved tredje visning.
Klageren viser til det som står videre i denne e-posten:
jeg skal delta på et prosjekt som starter mandag 09.05.2011. Prosjektet vil være intenst og tidskrevende for meg frem til tildelingsmøte 10. juni 2011 og ALL min tid vil gå til arbeid i visningssenteret der ute. Derfor vil dere få god oppfølging av x.
Klageren mener at innklagede dermed brøt oppdragsavtalen, da ansvarlig megler personlig hadde avtalt å selge klagerens hus.
Klageren mener at det høyeste budet de mottok skriftlig var på kr 3 950 000 og ikke kr
3 980 000.
Klageren viser til at de solgte huset til den sum de gjorde med bakgrunn i markedet som i mellomtiden hadde gått tilbake hva gjaldt slike hus i deres område.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede viser til at det i oppdragsavtalen er oppnevnt medhjelpere og kontraktsmedhjelpere for oppdraget. Den eiendomsmeglerfullmektigen som har utført medhjelperoppgaver, fremkommer som medhjelper i oppdragsavtalen.
Innklagede har i sitt tilsvar vedlagt dokumentasjon på at eiendomsmeglingsfullmektigen kontaktet alle interessenter. Hans navn og kontaktinformasjon fremkom også at internettannonsen, slik at interessentene kunne kontakte han dersom de ikke kom i kontakt med ansvarlig megler.
Innklagede fastholder at det ble mottatt et skriftlig bud på kr 3 980 000, budet hadde forbehold om finansiering, og ble ikke akseptert av klageren.
Innklagede anfører at hensikten med deres tilbud om å frasi seg betaling for de to visningene som fullmektigen hadde avholdt, var å imøtekomme klagers misnøye, og løse saken på en best mulig måte. Dette kan ikke tas til inntekt for eller anses som en innrømmelse av at fullmektigen ikke holde visning eller at innklagede ikke har krav på betaling.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren fastholder at han anser medhjelperen for å ha tatt over hele salgsoppdraget, og mener derfor at innklagede har brutt deres avtale om å selv selge boligen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers vederlag ved oppsigelse av oppdragsavtalen.
Oppdragsavtalen er inngått mellom innklagede foretak og klageren. Ansvarlig megler er ifølge oppdragsavtalen NN.
I oppdragsavtalen punkt 10 er det avtalt at oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag, kr 15 000, i tillegg til tilrettelegging og visninger, for utført arbeid dersom oppdraget avsluttes eller sies opp. Det vederlagskrav innklagede mener å ha mot klageren stemmer overens med den inngåtte oppdragsavtale. Vederlaget omfatter tilrettelegging på kr 9 900, og vederlag for fire visninger på til sammen kr 7 500, i tillegg til kr 15 000 som er avtalt som et rimelig vederlag for utført arbeid.
Spørsmålet blir etter dette om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side slik at vederlaget kan settes ned eller falle bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
At det benyttes medhjelper ved gjennomføringen av et eiendomsmeglingsoppdrag kan i seg selv ikke gi rett til nedsettelse av vederlaget. Om det skal benyttes medhjelper, f.eks. til å gjennomføre visninger, ligger innenfor det eiendomsmeglingsforetaket selv kan bestemme. Det er en forutsetning at medhjelperen bare utfører slike oppgaver som en medhjelper har lov til å utføre, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 (2) sml. eiendomsmeglingsforskriften § 4-4 og eiendomsmeglingsloven § 6-2 (3). Videre må oppdragsavtalen ikke bestemme at bare den angitte ansvarlig megler skal kunne utføre oppgaver i forbindelse med oppdraget. I den foreliggende oppdragsavtalen finnes det imidlertid ingen uttrykkelig bestemmelse om dette, og når det der er oppført en rekke personer som medhjelpere, kan det heller ikke være forutsatt at bare den angitte ansvarlige megler skulle kunne utføre oppdraget.
I oppdragsavtalen punkt 3 er den eiendomsmeglerfullmektig som har utført deler av arbeidet i den foreliggende sak, blant dem som er oppført som medhjelper i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-6 (1) nr. 11. Det var således ikke noe til hindre for å benytte vedkommende som medhjelper på oppdraget.
Vedkommende som er benyttet som medhjelper i den foreliggende sak, er imidlertid ikke medhjelper i eiendomsmeglingslovens forstand (jf. eiendomsmeglingsloven § 4-4), men en eiendomsmeglerfullmektig. Eiendomsmeglerfullmektiger kan utføre også de vesentligste elementene i meglingen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 (3) sml. (2). Forutsetningen er at dette skjer under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 (3). Den som her er benyttet som medhjelper, kan således utføre alle de samme delene av eiendomsmeglingsoppdraget som ansvarlig megler NN. Det er således ikke begått noen feil fra innklagedes side når det foreliggende oppdraget skulle følges opp av eiendomsmeglerfullmektigen.
Loven sier ikke noe om hva slags varsel oppdragsgiveren skal ha når en eiendomsmeglerfullmektig trekkes inn i oppdraget. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 (4) om skifte av ansvarlig megler gjelder ikke for situasjonen når en eiendomsmeglerfullmektig skal utføre deler av oppdraget. I dette tilfellet har innklagede imidlertid gitt skriftlig varsel om at eiendomsmeglerfullmektigen skal følge opp oppdraget. Dette tilfredsstiller kravet til god meglerskikk.
På denne bakgrunn kan Reklamasjonsnemnda ikke se at bruken av eiendomsmeglerfullmektig som medhjelper gjør at det hefter feil ved dette oppdraget. Vilkårene for nedsettelse av innklagedes vederlag i eiendomsmeglingsloven § 7-7 pga bruken av medhjelper er således ikke til stede.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan heller ikke små misforståelser og forsinkelser begrunne reduksjon eller bortfall av vederlag.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.