Klage nr:
119/11
Avgjort:
14. desember 2011
Saken gjelder:
Opplysningsplikt om byggeplaner
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. desember 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne solgte en bolig som ble formidlet av innklagede ved kjøpekontrakt av 5. mars 2010. Boligen ble markedsført med utsikt mot sjøen. Etter salget viste det seg at området var planlagt regulert til næringseiendom. Klagerne måtte yte prisavslag og krever innklagedes vederlag bortfalt.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokater blir i det følgende betegnet somklagerne.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Vinteren 2010 tok innklagede oppdrag om megling av den omtvistede eiendommen i saken. I forbindelse med utarbeidelse av salgsprospektet innhentet innklagede opplysninger fra kommunen, blant annet om reguleringsmessige forhold. På bakgrunn av dette ble det i salgsdokumentasjonen bare opplyst om en eldre reguleringsplan fra 1925.
Av taksten fremkommer det at eiendommen er uregulert. Verken takstmann eller innklagede synes å ha undersøkt om det forelå andre reguleringsplaner i området som kunne få betydning for eiendommen.
Meglingsoppdraget ledet fram til salg, og kjøpekontrakt ble inngått den 5. mars 2010.
I etterkant av salget oppdaget kjøperen at det på eiendommen like nedenfor var planlagt oppført et næringsbygg i tråd med en nyere reguleringsplan som medførte at vesentlige deler av utsikten over sjøen ble tapt.
Etter at reklamasjonen ble mottatt fra kjøperens forsikringsselskap, ble det reklamert overfor innklagede og takstmannen i saken. I brevet gjøres det gjeldende at klagerne var ukjent med reguleringsplanen og planene for naboeiendommen. Reklamasjonen overfor innklagede og takstmannen gjelder for det tilfellet at reklamasjonen fra kjøperen skulle medføre et økonomisk tap for klagerne.
Brevet ble besvart av innklagede den 24. november 2010. Av brevet fremgår det at innklagede avviser ansvar i saken. Det vises til at det er innhentet opplysninger om reguleringsmessige forhold og at disse ikke har vist den aktuelle reguleringsplanen.
I februar/ mars ble det inngått forlik mellom klagerne og kjøperen som innebar at det ble utbetalt et prisavslag til kjøperen. Innholdet i forliket er konfidensielt mellom partene, men forliksbeløpet er høyere enn vederlaget som er betalt til innklagede.
Etter at forliket med kjøperen var inngått, ble innklagede tilskrevet på nytt. I brevet ble det fremmet krav om prisavslag for det megleroppdrag som ble utført i forbindelse med salget. Det begrunnes i at innklagede også burde sjekket om det var reguleringsplaner i området rundt eiendommen som kunne få betydning.
Da at det ikke ble mottatt noe svar på dette brevet, ble det purret i brev fra klagerne til innklagede av 23. juni 2011. Begge brevene står ubesvart pr 30. august 2011.
Klagerne anfører at oppdraget som innklagede har utført, er gjort i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 om eiendomsmeglerens selvstendige undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre anføres det at gjennomføringen av oppdraget strider mot god meglerskikk
Videre anføres det at klagerne identifiseres med de opplysningene som er gitt av innklagede, og hefter dersom det er feil eller mangler ved disse. De manglende opplysningene om reguleringsplanen har medført at klagerne har fått et mangelskrav rettet mot seg og har også resultert i at klagerne har måttet utbetale et prisavlsag. I tillegg er det påført kostnader til i form av juridisk bistand.
Klagerne anfører at den aktuelle reguleringsplanen var av stor betydning for eiendommen da den planlagte utbygningen innebar at betydelige deler av utsikten ville bli tapt. I markedsmateriellet utarbeidet av innklagede er det også fremhevet at eiendommen har god utsikt. Dette er også fremhevet i taksten.
Det synes for klagerne at de eneste undersøkelser som er gjort fra innklagedes side, er om det er reguleringsplaner som berører den aktuelle eiendommen direkte, altså som er en del av reguleringsområdet. Klagerne mener at dette ikke er tilstrekkelig.
Videre anfører klagerne at innklagede var klar over den betydning utsikten hadde for leilighetens verdi og markedsfører også dette i prospektet. Innklagede må ha vært klar over at nærområdet var preget av endring. Det forelå derfor en særlig oppfordring til å gjøre videre undersøkelser vedrørende byggeplaner for nærliggende områder som kunne ha betydning for verdien til eiendommen.
På bakgrunn av dette fremmes det krav om at vederlaget faller bort, subsidiært settes ned til et passende beløp, jf eiendomsmeglerloven § 7-7.
Innklagede anfører:
Innklagede mottok oppdraget fra klagerne om salg av eiendommen den 4. januar 2010.
I tråd med meglers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt kontrollerte innklagede blant annet en meglerpakke fra en ekstern opplysningsgiver. Denne inneholdt blant annet opplysninger om reguleringsmessige forhold, basiskart og veikart.
Av opplysningene vedrørende reguleringsmessige forhold er det fra kommunens side svart nei under punktet: planer under arbeid..
Innklagede undersøkte basiskart som viser den solgte eiendommen samt omkringliggende eiendommer. På slike tegninger blir eventuelle byggmeldte bygg inntegnet med skravur. De aktuelle tegninger viser ingen byggmeldte bygg.
Innklagede oversendte videre egenerklæringsskjema til klagerne. Dette har klagerne fylt ut og signert. Under punkt 12 har klagerne svart nei på spørsmålet om de kjenner til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endring i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser.
Innklagede anfører at det på bakgrunn av de innhentete opplysningene, ikke var opplysninger som tilsa at det forelå planer for eiendommen eller for naboeiendommer. Klagerne korrigerte heller ikke opplysninger om utsikt eller reguleringsopplysninger i salgsoppgaven ved korrekturlesing av salgsoppgaven.
Innklagede anfører videre at planforslag viste at der her var tale om privat planarbeid. Det var før salget ikke kjent, eller kjent for innklagede, at det aktuelle området var preget av endringer.
Innklagede har den 24. november 2010 avvist ansvar overfor klagerne. Innklagede har etter dette oversendt saken til sitt forsikringsselskap. Når det gjelder klagernes brev av 13. mai 2011, er dette sendt til feil adresse. Korrespondanse er for øvrig oversendt innklagedes forsikringsselskap fortløpende.
Innklagede er enig at kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysninger om det aktuelle forholdet og at disse opplysningene kunne få betydning for avtalen. Innklagede er imidlertid uenig i at dette ansvaret kan pålegges innklagede. Eiendomsmeglerens plikt til å gi opplysninger må ses i lys av eiendomsmeglerens rolle som mellommann. En megler har ikke bebodd den aktuelle eiendommen. Det kan følgelig være forhold ved eiendommen og omstendigheter i nærområdet som klageren vil kunne ha opplysningsplikt om, uten at det samme gjelder for innklagede.
Innklagede har bedt klagerne om informasjon om de kjenner til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtaksom kan medføre endring i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser. Til dette har klagerne svart nei. Dette på tross av at klagerne har fått tilsendt to nabovarsler før salget vedrørende de aktuelle planene.
Videre anfører innklagede at det var tale om en privat plan under arbeid. Planen ble godkjent 28. juni 2010, altså om lag seks måneder etter salget. Innklagede hadde ingen informasjon som skulle tilsi at det aktuelle området var under utvikling.
Innklager anfører prinsipalt at det ikke foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side. Herunder at klagerne ikke har krav på bortfall eller nedsettelse av vederlaget. Subsidiært, dersom Nemnda skulle komme til at vederlaget skal settes ned, ønsker innklagede at det legges vekt på at det ikke foreligger noe økonomisk tap samt at nabovarsler er sendt til klageren.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder opplysningsplikt om byggeplaner.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig. Ved innhenting av kommunale opplysninger, vil det normalt ikke bli opplyst om byggesøknader på naboeiendommer.
I klagesak nummer 2011017 var saksforholdet i det vesentlige det samme som i den foreliggende sak, og Reklamasjonsnemnda la der til grunn at det ikke kan forventes at megleren gjør noe spesielt for å innhente byggeplaner på naboeiendommer, med mindre han har en oppfordring til dette.
I dette tilfellet kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det foreligger særlige forhold som tilsier at innklagede hadde noen slik plikt, selv om området var under utvikling. Det vil være å strekke meglers undersøkelsesplikt for langt.
Det forhold at klagerne var notifisert om planlagt bebyggelse i området gjennom gjentatte nabovarsler, tilsier at forholdet ligger under innklagedes opplysningsplikt og at forholdet ikke kan påberopes overfor innklagede.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.