Klage nr:
125/11
Avgjort:
14.desember 2011
Saken gjelder:
Feil/ mangelfulle opplysninger
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. desember 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klageren overtok eiendommen 15. juli 2011. Det fremkom i salgsoppgave og annonse at skolen i nærområdet var 400 meter fra boligen. Avstanden viste seg å være 1,5 kilometer. Klageren krever erstatning for den ekstra belastning dette påfører. Innklagede anfører at det ikke er grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har kjøpt en eiendom hvor det i salgsoppgave fremkom følgende på side 1 Nøkkelinfo om eiendommen:
Kort vei til skole X og skole Y, kun 400 meter å gå..
Klageren forstår formuleringen som en opplysning om at det er kort vei, kun 400 meter, både til skole X og skole Y. Det viser seg at det er 1,5 km til skole Y.
Eiendommens adresse tilhører skole Y og avstanden blir derfor av betydning. Klageren mener at innklagede på visning fremsto som en med meget god kjennskap til området og la dette til grunn da han selv ikke var kjent i området.
Klageren anfører videre at den korte tiden mellom visning og budrunde gjorde at han selv ikke fikk kontrollert opplysningene i salgsoppgaven og at han derfor måtte kunne stole på denne. Det er avgjørende for meglerrollen at interessentene kan stole på salgsoppgaven.
Skolevei er en viktig del av kjøpet når klageren har et barn som skal starte på skolen, og skoleveien var mye av grunnen til valget av området og tidspunktet for flyttingen.
At det forelå feil i salgsoppgaven har flere ganger blitt lagt frem overfor innklagede. Dette har først fremkommet i dialog med fagansvarlig.
Klageren krever erstatning pålydende kroner 50.000 grunnet den belastning dette påfører familien i mange år fremover. Subsidiært avgjørelse på at innklagede har brutt god meglerskikk.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider alle krav fra klageren. Innklagede mener det ikke foreligger noen rettslig mangel ved salgsobjektet. Det er opplyst om en avstand til to skoler i bydelen hvor avstanden til en av skolene er feil.
Klageren har en undersøkelsesplikt i forhold til kjøpet. Når eiendommen annonseres på nettet, følger det også med en nabolagsprofil hvor det fremkommer avstander til diverse i nærområdet til boligen.
På salgstidspunktet var boligen tilhørende den nærmeste skole, skole X. Skolekontoret har endret grenser for skoletilhørigheten for området slik at eiendommen nå sogner til skole Y. Dette var ikke vedtatt på salgstidspunktet, men gjelder fra august 2011.
Klageren har ikke forespurt om tilhørighet før boligen ble kjøpt uten at innklagede mener det ville utløst erstatningsansvar i saken. Videre er det ordninger i området hvor foreldre på rundgang følger barn til skolen. Der er således gangavstand til skolen og innklagede mener opplysningen i salgsoppgaven om kort vei stemmer, men at avstanden er feil og at dette skyldes en skrivefeil. Det viser seg at avstanden var 800 meter lengre.
Innklagede mener dette ikke gir grunnlag for kompensasjon overfor klageren og har anbefalt klageren å få klagen behandlet i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at innklagede i sitt tilsvar hevder at avstanden fra eiendommen til skole Y er 800 meter, i motsetning til 400 meter som det fremkommer i salgsoppgaven. Dette er fortsatt uriktig. Avstanden er i følge gule siders karttjeneste 1,4 km, noe som vil tilsi nesten dobbelt så langt som innklagede hevder i sitt tilsvar. Dette fremkommer av kartutsnitt som vedlegg til e-post av 15. november 2011.
Videre hevder innklagede at vedtaket om skolegrensen ikke var på plass på salgstidspunktet. Klageren mener at dette er feil, se kopi av vedtak fra kommunen i e-post av 15. november 2011. Vedtaket om skolegrenser ble gjort 4. februar 2011. Det vil si nesten to måneder etter at salgsoppgaven ble presentert klageren. Det betyr at avstanden til skole X ikke er av betydning, da eiendommen var tilsluttet skole Y.
Klageren kan ikke se at organisering av følgegruppe til og fra skolen kan ha betydning for saken.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede bemerker at det klager mener at det gis feilaktige opplysninger i tilsvar. Innklagede vedlegger derfor utskrift av kart med veibeskrivelse og nabolagsprofil som var tilgjenglig for klageren i e-post av 18. november 2011. Her står avstanden til skole X å være 0,5 km. Innklagede skriver i tilsvar at det er ca. 800 meter lengre og stiller seg uforstående til at klageren mener at dette er en uriktig opplysning.
Innklagede understreker at skoletilhørigheten ikke var en del av salgsopplysningene og at dette ikke var forespurt av klageren. Det er fritt skolevalg og klageren kan søke seg inn på den skolen som ligger nærmest eiendommen. Orienteringen om praksis vedrørende befrakting til skole var meddelt for å opplyse om at avstanden ikke nødvendigvis er et problem. Innklagede viser til tidligere anførsler.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren påpeker at klageren ikke tidligere har kommentert hvorvidt skoletilhørighet var en del av salgsoppgaven. Innklagede hevdet at skoletilhørighet ikke var bestemt når boligen ble solgt, og det er dette som har blitt kommentert. Kommunen fattet vedtak om dette allerede i februar.
Klageren presiserer at sakens kjerne er at i salgsoppgaven står det at det er 400 meter til skole Y, mens det i realiteten er 1,4 km. Hvor lang tid en bruker på denne distansen kommer selvsagt an på fremkomstmiddel. For barn vil dette da ta lengre tid. I dag bruker klageren nesten 20 25 minutter ved befrakting til skolen.
I forhold til skolebytte mener klageren at det forventes av kommunen at skolegrensene blir akseptert og fulgt.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede presiserer at klageren tidligere har vist til kart som viser at avstanden til skole Y er 1,4 km. Dette er avstanden langs vei. I kart oppgis avstanden til skole X å være ca. 700 meter, mens det i nabolagprofil, som er tilgjenglig for klageren, oppgis avstanden å være 500 meter i luftlinje. Det virker som om klageren legger til grunn total avstand til skolen i tilsvaret, men forholder seg ikke til at det uansett ville vært ca. 700 meter hvis en hadde sognet til skole X.
Innklagede har i tidligere tilsvar nevnt hvordan foreldre organiserer befrakting til skolen uten at innklagede mener det skal ha betydning for saken.
Klageren har vært på visning og gjort seg kjent med boligen og området. I nabolagsprofil er det også oppgitt avstand til skole Z, men ikke til skole X. Avstanden til skole Z oppgis i nabolagprofilen å være 1,5 km. Innklagede opplyser om at det ikke har blitt meddelt noe om skoletilhørigheten i våre salgsopplysninger. Klageren har i tidligere tilsvar skrevet at klageren ikke er kjent i området. Innklagede går med dette ut ifra at han må forholde seg til at boligen også kan sogne til skole Z, som er 1,5 km fra boligen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/ manglende opplysninger om avstand til en skole i nærområdet.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Det ligger utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å vurdere mulige krav mot selger.
Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda er om innklagede hefter for opplysninger som er feil i salgsoppgave. Det er tidligere avklart mellom partene at det foreligger en slik feil. Innklagede har forsømt seg ved å gi feilaktige opplysninger.
For å kunne kreve erstatning, må det foreligge både et ansvarsgrunnlag og et økonomisk tap. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er godtgjort noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda påpeker at en megler i utgangspunktet hefter for de mangler som fremkommer av salgsoppgave selv om disse er innhentet fra ekstern aktør. En megler kan ikke ukritisk anvende opplysninger som kan ha betydning for kjøpet av boligen. Innklagede burde kontrollert at opplysningene som brukes i salgsprosessen, er riktige. Opplysninger i salgsoppgaven bør beskrives med tilstrekkelig presisjonsnivå.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette medfører ikke noen økonomisk kompensasjon for klageren.