Klage nr:
129/11

Avgjort:
14. desember 2011

Saken gjelder:
Kjøpers finansiering

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. desember 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har solgt en bolig gjennom innklagede. Boligen ble solgt til høyeste bud og budgiveren hadde ikke dokumentert finansiering. I ettertid viste det seg at kjøperen ikke kunne finansiere kjøpet. Klagerne hevet kjøpet og solgte boligen på nytt for en lavere pris. Klagerne krever erstatning av innklagede.

Klagerne er delvis bistått ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne har solgt en bolig gjennom innklagede foretak. Kjøperne hadde ikke bekreftet finansiering, og kunne i ettertid ikke betale kjøpesummen på kr 4 400 000. Eiendommen har blitt solgt på nytt for kr 4 100 000.

Klagerne mener at innklagede har sviktet ved å godkjenne en kjøper som ikke kunne dokumentere finansiering.


Innklagede anfører:

Eiendommen ble lagt ut for salg med en prisantydning på kr 3 950 000. Budgivningen og aksept av bud fant sted den 11. mai 2011. Budrunden startet på kr 3 700 000 og endte opp med høyeste bud på kr4400000.

Budene ble avgitt uten finansieringsforbehold eller andre forbehold. Det ble opplyst at kjøpet skulle finansieres med egenkapital i forbindelse med salg av en familieeiendom samt lån i bank. Da budet var avgitt uten forbehold og budgiverne var helt klare på at finansiering ikke var noe problem fordi de hadde flere muligheter i tillegg til det forannevnte, vurderte innklagede sammen med klagerne det slik at budgiverene var reelle kjøpere.

Budgiverne som endte opp som kjøpere, presset prisen opp fra kr 3 850 000 til budet på kr4400 000 som ble akseptert. I ettertid viste det seg at kjøperne ikke kunne finansiere kjøpet.

Kontraktsmøtet ble gjennomført den 18. mai 2011 uten at kjøperne opplyste om at finansieringen var et problem. Kjøperne var også innom ansvarlig megler den 12. juli 2011 for å vise en presentasjon av et produkt han hadde funnet opp. Kjøperen skulle på et møte i banken. På vei inn til møtet med banken spurte ansvarlig megler kjøper om alt var i rute til overtakelsen, og fikk bekreftet svar på det.

To dager før overtakelsen som var bestemt til 28. juli 2011, tok kjøperne kontakt med selgerne og opplyste at oppgjøret var noe forsinket. Det ble anmodet om å få leie boligen frem til 15. september 2011 når oppgjøret skulle være på plass. Kjøperne lovet god leie med tillegg av håndpenger.

Innklagede ble i den anledning kontaktet av selgerne, og frarådet på det mest bestemte å inngå en leieavtale med kjøperne. Dette rådet fulgte klagerne.

Da det ble kjent at kjøperne ikke kunne gjøre opp på overtakelsesdagen, ble det gjennomført en omfattende undersøkelse på hvordan saken kunne løses til beste for partene. Kjøperne opplyste da at en advokat kunne bekrefte salget av familieeiendommen og at oppgjør ville være tilgjengelig når oppgjøret der fant sted, men vedkommende advokat var på ferie og ikke mulig å nå for å få bekreftet finansieringen. Senere fikk innklagede kontakt med advokaten som bekreftet at han hadde et oppgjørsoppdrag på salget, men visste ikke noe om når salget skulle gjennomføres. Han visste heller ikke hvor mye penger som ville være tilgjengelig i den forbindelse.

Det ble også forsøkt å sette kjøperne i kontakt med banken for om mulig å ordne finansieringen der. Banken var imidlertid ikke villig til å finansiere kjøpet. Kjøperne kontaktet også selv sine bankforbindelser uten at de klarte å ordne finansieringen. I den forbindelse foregikk det en utstrakt e-postkorrespondanse mellom innklagede og kjøperne, oppgjørsavdelingen, advokat i banken, hvor oppgjør ble lovet at var like rundt hjørnet.

Innklagede mener at både han og klagerne har blitt lurt til å ta med i budrunden en kjøper som i virkeligheten ikke hadde muligheter til å finansiere kjøpet. Dette beklager innklagede på det sterkeste. Klagerne var imidlertid fullt ut informert om at innklagede ikke hadde fått bekreftet kjøpers finansiering på aksepttidspunktet, og heller ikke etterpå. Klagerne har bekreftet overfor innklagede at de var kjent med at finansieringen ikke var bekreftet på aksepttidspunktet, men har senere uttalt at de regnet med at innklagede hadde sjekket opp finansieringen før kontrakt ble undertegnet.

Da oppgjør uteble og kjøperne hadde blitt gitt mange muligheter for å ordne finansieringen, valgte klagerne å heve handelen med kjøperne og varslet erstatningskrav mot disse. Eiendommen ble så lagt ut for salg på ny. Etter tre annonserunder ble eiendommen solgt for andre gang til en pris på kr. 4 mill.

Innklagede vil bemerke at kjøperne hadde presset prisen opp ved første salg fra kr 3 850 000 til 4 400 000. Disse var useriøse kjøpere som ikke kunne finansiere kjøpet, og klagerne har etter alt å dømme i ettertid nå fått ’’riktig’’ pris for boligen. Innklagede har forståelse for at det kan oppfattes som et tap at klagerne måtte selge boligen til en pris som var kr 400 000 lavere enn den første oppnådde kjøpesum, men sannsynligheten for at prisen ville blitt mer enn kr 4 000 000 uten at kjøperne som ikke kunne finansiere kjøpet deltok i budrunden, er etter innklagedes syn liten. I tillegg har klagerne et krav mot kjøperne som er fremmet i forliksrådet.

I ettertid ser innklagede at han skulle rådet klagerne til å nekte kjøperne å bli med i budrunden, for på den måten å presse frem enten en avklaring av om finansiering var mulig å oppnå, eller fått bekreftet at finansiering ikke var mulig å få på plass. Imidlertid var det begrenset med tid under budrunden som stort sett foregikk i løpet av to timer den 11. mai 2011.

Innklagede kan imidlertid ikke se at budrunden og salget har foregått på noen kritikkverdig måte når det gjelder meglers håndtering av saken, og avviser klagernes påstander.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har i forbindelse med salget av sin bolig fått utdelt en stor brosjyre fra innklagede, hvor står med store bokstaver: ”Vi lover å finne den rette kjøperen til akkurat din bolig.”

Ved salget av klagernes bolig stod det i sluttfasen igjen to høye bud i forhold til prisantydningen; ett bud på kr 4 300 000 og ett bud på kr 4 400 000. Budgiverne av det laveste budet hadde angivelig dokumentert finansiering, i motsetning til budgiver av det høyeste bud. Klageren anfører at det var i en slik situasjon det gjelder å ”finne den rette kjøperen”.

Klagerne hevder at de aldri ble gjort oppmerksom på at det var ett bud med dokumentert finansiering og ett bud uten slik dokumentert finansiering. Klagerne ble ikke oppfordret av innklagede om å ta et valg ut fra den ovennevnte status. Klagerne var kjent med at budgiverne av det høyeste budet ikke hadde fremlagt konkret dokumentasjon på sin finansiering. Imidlertid fikk klagerne svært liten informasjon om hva som var vanlig og hvilken risiko som heftet ved et slikt bud. Klagerne valgte å stole på kjøperne som overfor innklagede og dem hevdet at finansiering ikke var noe problem.

Klagerne mener at innklagede burde rådet dem til for eksempel å be vedkommende som bød kr 4 300 000 om å forlenge fristen for sitt bud, og samtidig gi budgiver av kr 4 400 000 en kort frist til å innhente dokumentasjon for finansieringen. Dersom finansiering for det høyeste budet ikke ble dokumentert, burde innklagede etter klagerens syn gitt som råd å akseptere det laveste budet. Alternativt kunne budgiver uten dokumentert finansiering fått en frist til å fremskaffe dokumentasjon innen utgangen av akseptfristen for det lavere budet.

Innklagede reklamerer også med at ”Vi lover å bruke hele vårt erfarne apparat for å gjøre en best mulig jobb for deg.” Klagerne mener at innklagede klart sviktet i den avgjørende rådgivningen knyttet til akseptfasen. Det sentrale er etter klagernes syn at innklagede burde brukt sin lange erfaring på konkret å gi råd til klagerne under denne siste fasen. Klagerne ville da kunnet akseptere budet på kr 4 300 000.

Klagerne mener at innklagede må ha bevisbyrden for at de fikk rådgivning på en god og riktig måte. Innklagede har dessuten reklamert med at det ble oppnådd en salgssum på kr4400 000.

Klagerne krever erstatning av innklagede på grunn av mangelfull rådgiving. Det anføres at tapet utgjør differansen mellom kr 4 000 000 og kr 4 300 000 med tillegg av renter.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener at feilen som eventuelt er begått, må være at kjøperne fikk anledning til å være med i budrunden i det hele tatt. Ettersom budet ble avgitt uten noen som helst forbehold, og med en rimelig trygg forklaring på hvordan kjøpet skulle finansieres, var det vanskelig å avvise dette under budrunden spesielt hvis det hadde vist seg at finansieringen var i orden.

Det er enighet om at innklagede har formidlet til klagerne at kjøpers bud manglet finansieringsbekreftelse. Det fremstår derfor som merkelig for innklagede at klagerne antyder at de var ukjent med at det ikke forelå bekreftet finansiering. Innklagede mener at klagerne fikk denne informasjonen under budrunden, men kommunikasjonen mellom innklagede og klagerne har foregått muntlig per telefon, og det er derfor ikke mulig å dokumentere dette nærmere. Ettersom innklagede har meddelt at han ikke har fått bekreftet kjøpers finansiering, ville det være svært rart om ikke den motsatte informasjonen var gitt om den andre budgiverens finansiering av budet.

Innklagede kan i liten grad påvirke de akseptfristene som blir gitt i budene. Innklagede mener det ikke er kurant å be om fristutsettelse på et bud slik klagerne har anmodet om.

Innklagede kan ikke se at han har påført klagerne noe tap i denne saken, og avviser dermed også kravet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers rådgivningsplikt ved budrunden.

Reklamasjonsnemnda behandler bare krav mot innklagede. Krav mot kjøperen faller utenfor Reklamasjonsnemndas virkeområde.

I denne saken har klagerne akseptert det høyeste budet, og de var kjent med at budgiveren ikke hadde dokumentasjon for sin finansiering. Det var ingen indikasjoner på at det heftet særlig usikkerhet ved denne kjøperen. Ved å gi selgeren informasjon om den manglende finansieringen, har innklagede lagt forholdene til rette for klagernes avgjørelse om salg. Det er selgeren og ikke megleren som beslutter om salg skal skje og til hvem.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.