Spørsmål og svar

 

Spørsmål og svar

1.0 Budgivning

1.1 Jeg hadde det høyeste budet, men selgeren aksepterte et lavere et. Er det lov?

Ja. Selgeren velger selv hvilket bud han vil aksepterte – eller om han vil akseptere et av budene i det hele tatt. Diskriminering er imidlertid ikke lov. Saker vedrørende diskriminering håndteres av Likestilling- og diskrimineringsombudet (LDO).

 

1.2 Er det ulovlig å ikke akseptere bud på prisantydning når det ikke er andre budgivere?

Nei, selgeren har ingen plikt til å akseptere bud på prisantydning. Megleren kan imidlertid ikke sette prisantydningen lavere enn det selgeren på markedsføringstidspunktetet villig til å selge for, eller hva megleren etter en objektiv vurdering mener boligen er verdt. Dersom saken er tilstrekkelig dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester vurdere om meglerens prisantydning strider med god meglerskikk.

 

1.3 Megleren glemte meg under budrunden. Kan jeg kreve at budrunden tas på nytt?

Nei. Når er bud er akseptert, foreligger det en bindende avtale mellom selgeren og kjøperen. Reklamasjonsmenda for Eiendomsmeglingstjenester kan imidlertid vurdere meglerens håndtering av budrunden.

 

1.4 Er det forbudt å selge en eiendom før kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning?

Nei, men megleren kan ikke formidle bud med kortere akseptfristen enn til kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, så fremt selgeren er forbruker, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd.

Regelen gjelder meglerens håndtering av budrunden. Dersom megleren formidler et bud i strid med regelen, og selgeren aksepterer dette, betyr ikke det at avtalen er ugyldig.

 

1.5 Hvem har krav på budjournal?

Både kjøperen og selgeren skal få kopi av budjournalen «uten ugrunnet opphold» etter at handelen er kommet i stand, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 første ledd.

Etter at handel er kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan den som har lagt inn bud på eiendommen kreve kopi av budjournalen i anonymisert form, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 andre ledd.

 

2.0 Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg

2.1 Hva koster det å selge gjennom en megler?

I utgangspunktet har partene avtalefrihet. Det betyr at partene selv kan bli enige om prisen. Eiendomsmeglingsloven inneholder imidlertid enkelte regler som ikke kan fravikes ved avtale. Det er f.eks. ikke lov å avtale såkalt progressiv provisjon, dvs. at meglerens provisjon øker med salgsprisen.

Hva som er avtalt om meglerens vederlag, skal fremgå av oppdragsavtalen. Megleren har bl.a. plikt til å gi tilbud om timebasert vederlag. Det skal også fremgå hvilke utlegg oppdragsgiveren skal dekke, som f.eks. kostnader til annonsering.

Vi anbefaler at du tar tar kontakt med flere meglerforetak/advokater og spør om prisen.

 

2.2 Hva koster det å inngå et salgsoppdrag med megler hvis eiendommen ikke blir solgt?

Dette skal avtales på forhånd. Er det avtalt provisjon, har megleren i utgangspunktet kun krav på dette dersom eiendommen selges. Det kan imidlertid avtales at megleren f.eks. skal få et bestemt beløp dersom salg ikke kommer i stand.

Når det gjelder faktiske utlegg, må oppdragsgiveren som regel alltid dekke disse.

 

2.3 Jeg er ikke fornøyd med meglerens innsats, og ønsker ikke betale full pris. Hva kan jeg gjøre?

Vederlagsnedsettelse forutsetter at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Hvorvidt det er tilfelle, beror på en konkret vurdering.

Så lenge saken er tilstrekkelig opplyst, kan Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester ta stilling til hvorvidt vilkåret for vederlagsnedsettelse er oppfylt.

 

3.0 Feil opplysninger

3.1 Hvilke rettigheter har kjøperen dersom det er gitt manglende eller uriktige opplysninger i salgsoppgaven?

I slike tilfeller kan kjøperen ha krav mot både selgeren og megleren. Hvilke krav som kan gjøres gjeldende, avhenger av hvem kravet rettes mot.

Krav mot selgeren faller utenfor saksområdet til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Prisavslag eller heving er eksempler på krav som kun kan rettes mot selgeren.

Krav om erstatning kan rettes mot både selgeren og megleren. Det betyr at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kan vurdere om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved utførelsen av oppdraget.

 

4.0 Andre spørsmål

4.1 Hvilke omkostninger påløper for kjøperen?

I utgangspunktet bærer selgeren kostnadene ved å gjøre eiendommen klar til salg, mens kjøperen bærer andre kostnader ved kjøpet, som f.eks. dokumentavgift, jf. under. Alle omkostninger ved kjøpet skal fremgå av salgsoppgaven. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal dekke meglerens krav på vederlag og utlegg.

Ved selveide boliger må kjøperen betale dokumentavgift og tinglysningsgebyr til staten. Kjøperen må også betale et eventuelt konsesjonsgebyr. Det kan ikke avtales at eierskiftegebyr skal dekkes av kjøperen ved salg av borettslagsandel.

 

4.2 Hva er forkjøpsrett?

Dersom en budgiver har forkjøpsrett, har vedkommende rett til å «tre inn» i en allerede inngått avtale og overta eiendommen på samme vilkår. Dette gjelder så lenge fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende ikke er ute.

Det er vanlig med forkjøpsrett ved salg av andelsleiligheter. Øvrige andelseiere, men også medlemmer i det eventuelle boligbyggelaget, har forkjøpsrett. Det kan også være forkjøpsrett for sameiere eller vedtektsbestemt forkjøpsrett for eierseksjoner. Forkjøpsrett kan også være avtalt. I slike tilfeller vil forkjøpsretten som regel være en tinglyst heftelse på eiendommen.

 

4.3 Er det lov å selge eiendom uten takst?

Ja.

 

4.4 Hvilke løsøre og tilbehør skal følge med eiendommen ved salg?

Utgangspunktet er avtalefrihet. Megleren har imidlertid plikt til å veilede selgeren om hvilke regler som gjelder, samt – før eiendommen legges ut for salg – avklare hva som skal følge med. Hvilke løsøre som følger med, skal fremgå av salgsoppgaven.

Dersom partene ikke avtaler noe annet, er det avhendingslova § 3-5, jf. § 3-4, som gjelder. Hvilke løsøre som omfattes av loven, beror på en tolkning av den.

Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet en liste over hvilke løsøre og tilbehør som ofte følger med kjøpet. For at listen skal kunne legges til grunn ved kjøpet, må det avtales.

Hvilke løsøre og tilbehør som omfattes av kjøpet er et forhold mellom kjøperen og selgeren, og faller derfor utenfor saksområdet til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Nemnda kan imidlertid vurdere hvorvidt megleren f.eks. har veiledet partene på en tilstrekkelig måte.

 

4.5 Ved overtakelse var ikke boligen rengjort. Hva kan jeg kreve?

Ved overtakelse av brukt bolig skal den være ryddet og rengjort, med mindre annet er avtalt. Dersom boligen ikke er tilstrekkelig ryddet eller rengjort, kan kjøperen tilbakeholde penger til dekning for dette. Et krav om tilbakeholdelse av penger må rettes mot selgeren, og faller derfor utenfor saksområdet til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

 

4.6 Kan megleren tilbakeholde penger på klientkontoen når kjøperen har et urettmessig krav mot selgeren?

Megleren disponerer pengene på vegne av den som eier dem. Med mindre det er avtalt forskuddsbetaling, har kjøperen normalt ikke plikt til å betale kjøpesummen før overtakelsen. Innbetalte penger er derfor kjøpers penger frem til dette tidspunktet.

Siden megleren disponerer pengene på vegne av kjøperen, skal han tilbakeholde penger hvis han får beskjed om det. Dette gjelder selv om megleren skulle mene at kjøperen ikke har tilbakeholdsrett. Viser det seg at kjøperen ikke hadde rett til å tilbakeholde penger, må han selv bære risikoen for dette. Det betyr f.eks at kjøperen kan måtte betale forsinkelsesrenter av det tilbakeholdte beløpet.

 

4.7 Kan jeg nekte å utlevere nøkler fordi kjøperen tilbakeholder penger?

Det beror på en vurdering av den konkrete saken. Avhendingslova bygger på et prinsipp om ytelse mot ytelse. Kjøperen kan ikke tilbakeholde et større beløp enn det som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket, jf. avhendingslova § 4-15. Det betyr at selgeren kan risikere å selv komme i mislighold dersom han ikke utleverer nøkler i et tilfelle hvor kjøperen faktisk ikke tilbakeholder mer penger enn det som er nødvendig.

Tilbakehold av penger og utlevering av nøkler er forhold som gjelder mellom kjøperen og selgeren, og faller derfor utenfor saksområdet til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

 

4.8 Hvorfor får jeg ikke utbetalt kjøpesummen fra eiendomsmegleren/advokaten når boligen er overtatt av kjøperen?

Kjøpesummen blir normalt ikke overført til selgeren før skjøtet er tinglyst, uten heftelser. Pengeheftelser kan ikke slettes før selgerens bank har bekreftet beløpet, inkl. renter og omkostninger. I tillegg skal hjemmelen overføres til den nye eieren.

Sletting av heftelser kan ta lengre tid dersom pante- eller adkomstdokumenter er forsvunnet. I slike tilfeller må dokumentene mortifiseres. Oppgjøret kan også ta lengre tid dersom det f.eks. foreligger konsesjonsplikt.

Når det gjelder meglerens håndtering av oppgjøret, bør han forberede det i god tid, slik at prosessen går så raskt som mulig.

I saker hvor det er flere selgere, og disse ikke er enige om hvor mye den enkelte skal ha av nettoprovenyet, kan ikke megleren utbetale kjøpesummen før han har fått en instruks som alle selgerne er bundet av.