RFE-2023-183

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 11 Sandvika

 

Saken gjelder:               Krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 19. august 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Oppdragsavtalen ble ikke fornyet, men utløp på tid uten at boligen ble solgt. Klageren mottok deretter en faktura fra meglerforetaket. Spørsmålet er om oppdragsavtalen gir meglerforetaket krav på vederlag for tilrettelegging og utført arbeid. Klageren krever at meglerforetaket frafaller de deler av betalingskravet som ikke gjelder utlegg i form av faktura fra kommunen.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 19. februar 2023 utløp oppdragsavtalen på tid uten at eiendommen var solgt. Etter oppdraget utløp, mottok klageren en faktura som han bestrider.

Angrerett

I tidsrommet mellom oppdragsavtalen ble inngått og angrefristen på 14 dager utløp, fikk megleren beskjed om at oppdraget skulle utsettes inntil videre. Bakgrunnen for dette var situasjonen i boligmarkedet. Partene hadde dermed ikke kontakt før oppdraget utløp på tid et halvt år senere.

Etter oppdraget utløp, mottok klageren en faktura på 17 290 kroner inkl. mva. Klageren er villig til å betale dokumenterte utlegg, men kan ikke se at megleren utførte noen tjenester som ga grunnlag for vederlag før klageren benyttet seg av angreretten. I dette tilfellet stod klageren overfor en profesjonell aktør, og han hadde hverken detaljkunnskap om innholdet i eller rekkevidden av oppdragsavtalen. Det er først i ettertid og etter at det oppstod uenighet, at klageren forstod konsekvensene av avtalen.

I likhet med andre avtaler, slik som forsikringsavtaler, bør angrerett på 14 dager gjelde for oppdragsavtaler med meglerforetak. Det er urimelig å friste oppdragsgivere til å godta igangsettelse før angrefristens utløp.

Det stemmer ikke at klageren i oppdragsavtalen har krysset av for at han ønsker igangsetting av oppdraget før angrefristen på 14 dager har utløpt. Klageren mottok aldri noe angrerettskjema sammen med oppdragsavtalen, og kan ikke huske at det er inngått muntlig avtale om dette.

Det bemerkes for øvrig at oppdragsavtalen var mangelfull hva gjaldt informasjon om angrerett. Oppdragsavtalens punkt «11.9. Angrerett» består kun av tre linjer.

Tilretteleggingsgebyr

Meglerforetakets betalingskrav på 17 290 kroner inkl. tilretteleggingsgebyr ble i utgangspunktet sendt til inkasso, men ble senere trukket. Det antas at meglerforetaket trakk inkassokravet, da grunnlaget var for dårlig, og kostnadene ved å bruke et inkassoselskap ikke stod i rimelig forhold til nytten. Det bemerkes i den forbindelse at meglerforetaket ikke har dokumentert at megleren utførte arbeid som ga grunnlag for vederlag på 14 000 kroner.

Vederlag for tilrettelegging skal være forholdsmessig ut fra arbeidet som er utført. I dette tilfellet hadde det vært forståelig om meglerforetaket fakturerte 2 000 kroner for fullstendig gjennomført salgsoppdrag. Det fremgår imidlertid av fakturaen at det er fakturert 20 000 kroner for tilrettelegging. Beløpet er oppgitt før fratrekket av kunderabatt på 6 810 kroner.

Klageren oppfatter tilretteleggingsgebyret på 20 000 kroner som et maksbeløp ved fullført oppdrag. I en uttalelse fra et annet meglerforetak, fremgår det at dersom oppdragsgiver benytter seg av angreretten, etter uttrykkelig å ha bedt meglerforetaket om å begynne på oppdraget, skal oppdragsgiver betale et beløp som står i forhold til det som er levert frem til det tidspunkt oppdragsgiver ga melding om bruk av angreretten. Meglerforetaket har i dette tilfellet ikke presisert dette. Det er umulig at det i løpet av 14 dager før oppdraget ble satt på vent påløp kostander på nærmere 20 000 kroner. Faktiske kostnader ved påbegynt tilrettelegging må uansett dokumenteres. Klageren har imidlertid ikke mottatt dokumentasjon på kostanden hva gjaldt innhenting av opplysninger for 2 800 kroner.

På bakgrunn av det ovennevnte, bestrider klageren de deler av meglerforetakets betalingskrav som ikke gjelder utlegg i form av faktura fra kommunen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Samme dag som oppdragsavtalen ble inngått, signerte klageren et angrerettskjema som ga megleren instruksjon om å igangsette oppdraget umiddelbart. Megleren påbegynte dermed arbeidet ved å blant annet innhente opplysninger om eiendommen, kontakte takstmann og følge opp selger.

Etter hvert informerte klageren om at han ønsket å utsette salget, da det ikke var et godt tidspunkt å selge på. På det tidspunktet utløp også oppdragsavtalen på tid, og megleren spurte derfor om klageren ønsket å fornye eller avslutte oppdraget. Da partene ble enige om å avslutte oppdraget, ble faktura i henhold til oppdragsavtalen oversendt til klageren 27. april 2022. Klageren ga uttrykk for at fakturaen var for høy uten å forklare dette nærmere.

For å forsøke å løse saken i minnelighet, ga meglerforetaket 6 810 kroner i kunderabatt på tilretteleggingsgebyret. Klageren betalte aldri fakturaen, og betalingskravet ble dermed oversendt til et inkassoselskap for inndrivelse. Siden inkassoselskapet var av den oppfatning at fakturaen var omtvistet, foreslo de forliksrådet som den eneste muligheten for å finne en løsning. Meglerforetaket avslo forslaget og trakk kravet. Salæret for inndrivelse hos inkassoselskapet beløp seg til 1 120 kroner.

Meglerforetaket forfulgte kravet videre ved å sende et påkrav til klageren 4. august 2023. Klageren opprettholdt imidlertid sin bestridelse av kravet og klaget saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Hva gjelder betalingskravet, er dette i tråd med oppdragsavtalen som ble inngått mellom partene. Ifølge avtalen har meglerforetaket krav på tilretteleggingsgebyr, eventuelle påløpte vederlagsposter samt påløpte utlegg og utgifter dersom avtalen utløper.

I dette tilfellet har det blitt fakturert for følgende kostandsposter: «tilrettelegging», «kontroll hjemmel og heftelser» samt «innhenting av offentlige opplysninger».

Meglerforetaket kan ikke se at de ulike kostandspostene fremstår som urimelige. Det er dermed ikke rettslig grunnlag for å redusere kravet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det springende punkt i saken er om megleren overholdt opplysningsplikten etter angrerettloven – lov 20. juni 2014 nr. 27 – i forbindelse med at oppdragsavtalen ble inngått.

Når angreretten utøves, er angrerettlovens utgangspunkt at det skal skje et restitusjonsoppgjør. Dette utgangspunktet gjelder uavhengig av om megleren (den næringsdrivende) har levert en vare eller tjeneste.

Utgangspunktet etter angrerettloven § 26 første ledd er at oppdragsgiver (forbrukeren) må dekke et beløp som står i forhold til de allerede leverte tjenester dersom vedkommende uttrykkelig har bedt om førtidig oppstart slik som i vår sak. Det er bare i de tilfellene hvor kunden uttrykkelig har bedt om oppstart av leveransen før utløpet av angreretten, at kunden skal betale for tjenesten. Men angrerettloven § 26 andre ledd bokstav a gjør unntak fra kundens betalingsplikt for mottatte tjenester når den næringsdrivende ikke har gitt opplysninger i samsvar med angrerettloven § 8 første ledd bokstav h og j.

Det sentrale spørsmålet er følgelig om megleren her har overholdt angrerettloven § 8 første ledd bokstav h, som lyder slik:

«Før det blir inngått en avtale om fjernsalg eller avtale utenom faste forretningslokaler, skal den næringsdrivende på en klar og forståelig måte gi forbrukeren opplysninger om:
… h.at det foreligger angrerett samt vilkårene, tidsfristene og fremgangsmåtene for å bruke angreretten, jf. § 20 første og annet ledd. Den næringsdrivende skal også gi forbrukeren et standardisert skjema for bruk av angrerett (angreskjema).»

Det fremgår av andre ledd at den næringsdrivende skal anses for å ha gitt opplysninger etter første ledd bokstav h, i og j dersom denne har gitt forbrukeren korrekt utfylt skjema om opplysninger om angreretten. Bestemmelsen angir at fysisk levering av et slikt dokument vil oppfylle opplysningsplikten, men utelukker ikke at opplysningsplikten kan oppfylles på annen måte.

Det er den næringsdrivende som har bevisbyrden for at opplysningsplikten er oppfylt, jf. angrerettloven § 7.

Det er fremlagt dokumentasjon på at klageren signerte et skjema 19. august 2022, hvor han hadde krysset av for at meglerforetaket skulle igangsette arbeidet før angrefristen på 14 dager utløp. Men klageren fikk ikke selve angrerettskjemaet, det vil si det skjemaet man skulle fylle ut og returnere til meglerforetaket dersom man ønsket å gå fra avtalen. Nemnda finner derfor at opplysningsplikten ikke kan anses oppfylt. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Dette kan naturlig nok fremstå som strengt så lenge man hadde fått informasjon om angreretten. Men angrerettloven har gjennomført forbrukerrettighetsdirektivet (direktiv 2011/83/EU), som er gjort til en del av EØS-avtalen. Etter direktivets artikkel 4 angir direktivet en totalharmonisering. Det innebærer at både utformingen og anvendelsen av angrerettloven må ligge innenfor direktivets rammer, både av hensyn til forbrukeren og den næringsdrivende. Forbrukerrettighetsdirektivet får derfor stor vekt ved tolkningen av angrerettlovens bestemmelser. Nemnda må følgelig lojalt henholde seg til dette selv om man måtte mene at det kan gi seg urimelig utslag.

Nemnda forstår klageren dithen at han mener å ha angrerett på tjenesten. Angrerettloven gir forbrukere en adgang til å trekke seg fra avtalen ved å gi melding til den næringsdrivende før utløpet av angrefristen. Meldingen kan fremsettes ved bruk av utfylt angreskjema eller ved fremsettelse av annen utvetydelig erklæring hvor det klart fremgår av meldingen at forbrukeren ønsker å angre på kjøpet. Det kreves derimot ikke at forbrukeren uttrykkelig sier at han vil benytte seg av angreretten.

I klagerens e-post til innklagede av 7. september gir klageren uttrykk for at han ikke lenger ønsker eiendomsmeglingstjenesten og takker for hjelpen. Dette følges så opp av innklagedes e-post hvor det sies at dersom klager sier opp avtalen blir tjenesten fakturert i henhold til vilkårene i oppdragsavtalen. Nemnda legger derfor til grunn at klageren ga melding om bruk av angreretten på dette tidspunktet.

Oppdragsavtalen ble signert av klager med BankID 19. august. Angrefristen utløper i utgangspunktet 14 dager fra avtalen ble inngått. Imidlertid utvides angrefristen med 12 måneder dersom den næringsdrivende ikke gir forbrukeren opplysninger om angreretten og angreskjema, jf. angrerettloven § 21 jf. § 8 bokstav h. Klager benyttet seg følgelig av angreretten innen angrefristen da melding ble gitt 7. september 2022.

Det følger av det som nå er sagt, at selv om klageren hadde bedt om at megleren skulle iverksette arbeidet umiddelbart, kan meglerforetaket likevel ikke ta seg betalt for det arbeidet som er utført.

Et spørsmål er imidlertid om oppdragsgiveren må betale for utlegg megleren har hatt for oppdragsgiveren, eller om megleren heller ikke kan ta seg betalt for dette. På dette punkt har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Røstad, har kommet til at meglerforetaket har krav på å få dekket utlegg for klageren. Utlegg er prinsipielt noe annet enn å ta seg betalt for de tjenester som megleren har utført. Flertallet kan ikke se at dette vil være i strid med forbrukerrettighetsdirektivet eller angrerettloven. Selv om det ikke er avgjørende, har klageren også tilbudt seg å betale for utlegg i form av faktura fra kommunen. Nemnda nevner også at de kostnadene utleggene representerer, normalt dreier seg om innhenting av opplysninger i forbindelse med salget. Dette er forhold som megler i prinsippet kunne bedt oppdragsgiver om å innhente, selv om det naturlig nok ville vært svært lite praktisk og tungvint. I så fall kunne ikke oppdragsgiveren krevd at megleren skulle refundere ham disse utleggene, noe som tilsier at man nettopp bør skille mellom utlegg for oppdragsgiver og honorar for utførte meglertjenester.

Mindretallet, forbrukerrepresentanten Sandvik, finner at klageren heller ikke er forpliktet til å betale utlegg.

Det følger av angrerettloven § 23 at følgene av at angreretten benyttes er at forbrukerens forpliktelser til å oppfylle avtalen faller bort. Det presiseres deretter i § 26 annet ledd at forbrukerens forpliktelse til forholdsmessig betaling for førtidig levering av tjenesten også faller bort når opplysningsplikten til den næringsdrivende jf. § 8 bokstav h og j ikke er oppfylt. Dette må forstås som at betalingsforpliktelsen er bortfalt for ethvert krav som knyttes opp mot avtalen, herunder utlegg.

Mindretallet viser i denne forbindelse til EU-domstolens avgjørelse C-97/22 avsnitt 31-34. Domstolen understreker at det ikke vil være i tråd med forbrukerrettighetsdirektivet å pålegge forbrukeren noen form for kostnader, i strid med den klare ordlyden i artikkel 6, i et tilfelle der den næringsdrivende bryter sin opplysningsplikt og forbrukeren benytter angreretten.

Ut fra det resultat en samlet nemnd har kommet til, behøver nemnda ikke å gå inn på det som gjelder tilretteleggingsgebyr m.m. i fakturaen.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 11 Sandvika har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha oppfylt opplysningsplikten i angrerettloven om angrerett. Meglerforetaket må frafalle vederlaget i sin helhet og har kun krav på dekning av dokumenterte utlegg.