RFE-2023-250
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Drammen
Saken gjelder:
God meglerskikk. Krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. august 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med meglerforetaket om videresalg av en prosjektert eierseksjonsleilighet. Leiligheten ble ikke solgt før ferdigstillelsen i mars 2023, og partene forlenget dermed oppdragsavtalen som utløp på tid. Da det nærmet seg overtakelse i juni 2023, var leiligheten fortsatt ikke solgt, og klageren valgte dermed å beholde den selv. Etter oppdraget ble avsluttet, mottok klageren en faktura fra meglerforetaket som hun bestrider. Klageren hevder at oppdragsavtalen må forstås slik at megleren ikke har krav på betaling dersom handel ikke kommer i stand. Videre har hun trukket frem forhold ved meglerens håndtering som hun mener er kritikkverdige.
Spørsmålet i saken er om oppdragsavtalen gir meglerforetaket grunnlag for å kreve betaling, samt om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som tilsier at vederlaget skal bortfalle.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I september 2020 kjøpte klageren en prosjektert eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I utgangspunktet skulle leiligheten ferdigstilles i mars 2023. Klagerens bud ble likevel akseptert med forbehold om at overtakelse kunne gjennomføres i juni 2023.
I løpet av sommeren 2022 endret klagerens livssituasjon seg, og hun kontaktet derfor megleren for å spørre om muligheten for å videreselge kontraktposisjonen. Megleren forsikret klageren om at et videresalg ville gå fint, samt at han ikke ville fakturere klageren dersom det ikke ble oppnådd salg. Megleren ga i tillegg uttrykk for at klageren ikke behøvde å tenke på dette, da det var garantert at kontraktsposisjonen ville bli solgt. Det vises her til meglerens e-post av 22. august 2022, hvor det fremgår at megleren ikke vil ta betalt for arbeidet dersom handel ikke kommer i stand, men at klageren i et slikt tilfellet må dekke direkte kostander. Selv om klageren spurte megleren om hva direkte kostnader innebar, fikk hun ingen avklaring på dette.
Hva som er avtalt dersom handel ikke kommer i stand, fremgår av oppdragsavtalens punkt 7:
«Ved avtalt provisjon/fastpris, har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr 0 for utørt arbeide. I tillegg kommer vederlag for avtalt markedsføring, visninger, tilreleggingshonorar, samt eksterne utlegg.»
Klageren forstod formuleringen slik at også det som kom i tillegg, altså vederlag for avtalt markedsføring, visninger, tilreleggingshonorar, samt eksterne utlegg, var avtalt å beløpe seg til 0 kroner.
Oppdragsavtalen ble inngått 22. august 2022, men ble aldri gjennomgått. Megleren ga kun uttrykk for at kontraktsposisjonen ville bli solgt, samt at det i motsatt fall ikke ville påløpe kostnader for arbeidet.
I løpet av høsten 2022 hørte ikke klageren noe fra megleren. I januar 2023 måtte klageren selv ringe til megleren for å be om status. Samtidig spurte klageren om megleren kunne avvente annonseringen slik at hun kunne vurdere om hun skulle overta leiligheten likevel. Klageren forstod det slik at det var liten interesse rundt leiligheten. Det var kun én interessent som meldte interesse, og klageren var da villig til å selge til prisantydningen. Handel ble imidlertid ikke gjennomført.
Klageren er uenig i meglerforetakets påstand om at megleren ikke kan klandres for at eiendommen ikke ble solgt. Megleren foretok seg svært lite i tiden som kontraktsposisjonen var til salgs. Klageren måtte selv henvende seg til megleren flere ganger pr. e-post. Hun tok først kontakt med megleren 2. desember 2022 og deretter 6. januar 2023, hvor hun ba megleren om status. Det stemmer ikke at prisantydningen ble redusert, og megleren foreslo aldri dette. Hva gjelder de påståtte gjennomførte markedsføringstiltakene, er det uklart for klageren hva meglerforetaket mener. Etter leiligheten ble ferdigstilt i slutten av mars 2023, ble den fotografert uten møbler. Klageren foreslo dermed digital møblering, og dette ble gjennomført på tre av bildene. Utover dette, er ikke klageren kjent med andre markedsføringstiltak.
Da oppdragsavtalen utløp på tid i mars 2023, aksepterte klageren forespørselen om å forlenge den. Klageren forsøkte da å søke etter leiligheten på Finn.no, men fant den ikke ved å benytte søkeordet som var naturlig for å få opp alle leilighetene til salgs i området. Klageren henvendte seg derfor til megleren for å be ham om å merke annonsen bedre.
Da leiligheten var ferdigstilt i slutten av mars 2023, fikk megleren nøklene av entreprenøren og han avholdt visninger. Det er uvisst hvor mange interessenter som deltok på de fem visningene som megleren angivelig skal ha avholdt. Klageren opplevde uansett at meglerens oppfølging var mangelfull og partene hadde hverken en god eller åpen dialog.
På et tidspunkt hadde ikke megleren tid til å avholde en oppsatt visning, og samme dag ba han derfor klageren om å avholde den selv. Klageren bodde imidlertid langt unna og på grunn av ettermiddagstrafikken ville hun ikke rekke frem i tide. Etter visningene ringte megleren til klageren og ga uttrykk for at leiligheten ikke fremsto som attraktiv, og at den muligens var usalgbar på dette tidspunktet. Klageren innså at hun ikke kunne stole på at leiligheten ville bli solgt lenger, og før 17. mai besluttet hun å overta leiligheten som planlagt i juni 2023.
Megleren har ikke på noe tidspunkt strukket seg langt for å selge leiligheten. Det virker nesten som om megleren har tjent på å ha leiligheten værende i sin portefølje. Etter leiligheten ble ferdigstilt, har megleren kun sørget for at leiligheten ble fotografert og han har avholdt noen visninger.
Klageren gjennomførte overtakelsen sammen med en representant fra byggherren uten at megleren var til stede. Det manglet imidlertid en nøkkel, og dette ble ført inn i overtakelsesprotokollen. Klageren fikk ikke overlevert nøkkelen før hun etterspurte denne i oktober 2023. Det viste seg da at megleren hadde nøkkelen på sitt kontor.
Noen uker senere mottok klageren en faktura fra meglerforetaket med forfall 24. november 2023. Klageren tok deretter kontakt med megleren pr. epost og uttrykte at fakturaen ikke var utstedt i henhold til salgsgarantien som megleren hadde lovet. Klageren ga også uttrykk for at oppdragsavtalens punkt 7 var vanskelig å forstå, samt at den var skrevet på en manipulerende måte. Hun er derfor uenig med meglerforetaket i at hun fikk detaljert informasjon om kostandene gjennom oppdragsavtalen. Ut fra oppdragsavtalen var det ikke mulig å forstå hva direkte kostnader innebar. Siden megleren lovet at han ikke skulle fakturere for arbeidet dersom handel ikke kom i stand, stiller klageren spørsmål om tilretteleggingskostnader og markedspakke ikke innebærer arbeid. Det kan uansett ikke forventes at klageren som kunde skal ha innsikt i hva de ulike kostnadspostene innebærer. Ifølge klageren må visninger defineres som arbeid.
I ettertid har klageren etterspurt dokumentasjon for meglerens utlegg uten at dette har blitt fremlagt. I fakturaen fra meglerforetaket er klageren blitt påført 25 prosent mva. Vanligvis vil en faktura fra eksempelvis fotograf og Finn.no inkludere mva. En kunde skal ikke måtte betalte mva. to ganger for samme utlegg. Klageren mener derfor at det mangler tilstrekkelig dokumentasjon på de utleggene som er inntatt i fakturaen fra meglerforetaket.
På bakgrunn av det ovennevnte har meglerens oppfølging under oppdraget vært mangelfull, og klageren er overrasket over at megleren ikke har vist velvillighet til å imøtekomme henne. Megleren har kun tilbudt klageren en avbetalingsordning. Dette til tross for at megleren ikke oppfylte salgsgarantien som han lovet klageren ved avtaleinngåelsen. Megleren har ikke utvist tilstrekkelig åpenhet knyttet til kostnadene dersom leiligheten ikke ble solgt. Klageren opplever også å ha blitt manipulert gjennom meglerens forsikring om at leiligheten ville bli solgt før overtakelse. Klageren stolte på megleren og ønsker ikke å betale for tjenesten.
Til sammenligning vises det til salget av klagerens tidligere bolig. Megleren som bistod med salget, fulgte opp klageren gjennom blant annet et personlig møte, en fyldig mappe med ulike informasjonsfoldere, samt detaljert oversikt over innholdet i markedspakken og salg i nabolaget. I tillegg hadde megleren ukentlig kontakt med klageren hvor de diskuterte strategi og klageren fikk informasjon om interessenter samt salgsfremdrift. Megleren solgte boligen innen kort tid, og det oppstod ingen misforståelser knyttet til hvilke tjenester klageren måtte betale.
Det er vanskelig å forstå hvorfor meglerforetaket har fremlagt flere Finn-annonser merket med feil adresse. Det er riktig at klagerens leilighet hadde en annen anleggsadresse, men ved ferdigstillelse fikk leiligheten sin nåværende adresse. Et av fakturagrunnlagene er merket med feil adresse, og klageren stiller spørsmål ved om det er naboens faktura det vises til eller om det er nok en unøyaktighet fra meglerens side.
Det stemmer at klageren mottok en SMS fra megleren fredag 22. desember klokken 11:34. I SMS-en spurte megleren om klageren kunne kontakte ham innen arbeidsdagens slutt. Klageren gjorde imidlertid ikke dette, da hun var opptatt på jobb. Klageren fikk kun noen timer på seg, og siden de ikke hadde klart å løse saken tidligere, hadde klageren liten tro på at de ville komme til enighet hvis hun ringte.
Klageren ønsker ikke å rette et økonomisk krav mot meglerforetaket i form av kompensasjon for at leiligheten ikke ble solgt. Hun krever imidlertid at meglerforetaket frafaller hele sitt betalingskrav. Kontraktsposisjonen lot seg ikke selge, og klageren måtte derfor overta leiligheten til tross for at hun hadde andre planer.
Innklagede har i hovedsak anført:
Den 22. august 2022 signerte klageren oppdragsavtale om salg av kontraktsposisjon, og hun aksepterte dermed betingelsene som fulgte med denne. I oppdragsavtalen ble det inntatt detaljert informasjon om hvilke kostnader som ville påløpe for tilfellet leiligheten ble solgt eller ikke. Det vises i den forbindelse til oppdragsavtalens punkt 4 om «[m]eglers vederlag, utlegg og samlet kostnad» og punkt 7 om «[h]va som er avtalt dersom handel ikke kommer i stand, oppdraget sies opp eller utløper».
Etter inngåelsen av oppdragsavtalen, ble salgsoppgaven utformet og klageren godkjente denne pr. e-post 5. september 2022. Den 6. september 2022 ble eiendommen annonsert på Finn.no samt meglerforetakets nettside.
Da leiligheten lå ute til salgs, var det noen interessenter som meldte seg, men det ble ikke inngitt noen bud. På et tidspunkt vurderte klageren å overta leiligheten selv, og annonsen ble dermed inaktivert for en liten periode.
Når det gjelder Finn-annonsens overskrift, er søkekriteriene på Finn.no slik at man som regel søker etter ett området og avgrenser dette med priskriterier. Megleren endret imidlertid annonsen etter klagerens ønske.
Klageren ble kun spurt om å avholde én visning. Bakgrunnen for dette var at interessenten ønsket en snarlig visning, men megleren var ikke ledig. Det er ikke unormalt at selger avholder privatvisning i løpet av en salgsprosess. Da klageren svarte at det ikke passet, fikk megleren ordnet det slik at han avholdt visningen selv.
Da oppdragsavtalen utløp på tid i mars 2023, valgte klageren å forlenge oppdragsavtalen. Oppdraget ble imidlertid avsluttet da klageren valgte å overta leiligheten i juni 2023.
Megleren kan ikke klandres for at det ikke ble oppnådd salg. For å få solgt kontraktsposisjonen, foreslo megleren flere markedsføringstiltak som ble gjennomført før leiligheten ble ferdigstilt og overtakelsen gjennomført. Prisantydningen ble redusert, klageren ble anbefalt ytterligere markedsføring, og det ble laget digitalt møblerte bilder av leiligheten. Selv om man i utgangspunktet må vente til ferdigstillelse, fikk megleren i dette tilfellet tilgang til leiligheten før overtakelse. Han kunne dermed avholde visninger og engasjere fotograf. I perioden fra mars 2023 og frem til oppdraget ble avsluttet, avholdt megleren fem visninger. Megleren har strukket seg langt og lagt ned mye tid på å selge leiligheten.
Tidlig i salgsprosessen informerte megleren om at det kunne ta noe tid å få solgt leiligheten. Han ga også uttrykk for at han ville kontakte klageren dersom det var noe. Megleren ønsket å bruke tiden sin på å følge opp mulige interessenter, og han opplyste klageren om dette.
Det foreligger ingen holdepunkter som tilsier at megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Partene står fritt til å avtale oppdragstakerens krav på vederlag dersom handelen ikke kommer i stand, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3. I dette tilfellet var oppdragstakerens krav på vederlag regulert i oppdragsavtalens punkt 7. Det er videre klart at klageren må betale for de dokumenterte utleggene som megleren har hatt under oppdragsperioden. Utleggene er i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-5 spesifisert i fakturaen. Meglerforetaket har fremlagt fakturaer for tre Finn-annonser, effekt, fotografering og digital møblering som viser at det ikke er fakturert for mva. flere ganger. Utleggene er tjenester som er bestilt etter avtale og meglerforetaket har lagt ut for kostnadene på klagerens vegne. Den ene fakturaen for Finn-annonse er inkludert i markedspakken.
Kostnadspostene i meglerforetakets faktura er avrundet og rabattert i forhold til meglerforetakets faktiske kostnader. Ifølge fakturaene datert 14. april og 6. mai 2023 beløp den reelle kostnaden for «Foto- Digitalt møblerte bilder» seg til 8 500 kroner. Meglerforetaket har kun fakturert klageren 5 500 kroner for dette. Den reelle kostanden for «Ny Finn Annonse + Effekt» følger av fakturaen datert 14. april 2023 og beløper deg til 6 639 kroner. Meglerforetaket har kun fakturert klageren 5 000 kroner for dette. I tillegg ble det avholdt fem visninger, men klageren er kun fakturert for to. Tilretteleggingsgebyret er frafalt i sin helhet.
Når det gjelder feil angitt adresse i den ene fakturaen fra Finn.no, skyldes dette at prosjektet opprinnelig hadde en annen prosjektadresse. Nåværende og riktig adresse ble lagt inn i ettertid, da megleren mottok disse fra utbyggeren. Forholdet er uansett uvesentlig for salget.
I dette tilfellet har klageren fått god informasjon gjennom oppdragsavtalen hva gjelder kostander dersom det oppnås salg eller ikke. Oppdragsavtalen ble også gjennomgått pr. telefon flere ganger hvor megleren forklarte de faktiske kostnadene. Meglerforetaket ser likevel at informasjonen gitt i e-posten av 22. august kan være noe misvisende. Som den profesjonelle part, ønsker meglerforetaket å rette opp dette ved å frafalle tilretteleggingsgebyret på 9 950 kroner. Øvrige kostnader må imidlertid betales i henhold til oppdragsavtalen.
Meglerforetaket bemerker at de under saksforberedelsene har forsøkt å kontakte klageren for å fremme tilbudet om frafall av tilretteleggingsgebyret. Selv om tilbudet ble fremsatt sent, står meglerforetaket ved det. Meglerforetaket kan imidlertid ikke redusere kravet ytterligere.
Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:
«Det anføres at saken avvises av Reklamasjonsnemnda da foretaket har trukket kravet på tilretteleggingsgebyr, alternativt at klagen ikke fører frem.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda bemerker først at det ikke er grunnlag for å avvise saken på formelt grunnlag.
Når det gjelder spørsmålet om megler har forsømt seg her slik at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, finner nemnda at det ikke er grunnlag for det. Det er den som mener å ha et krav, her klageren, som har bevisbyrden for eller må sannsynliggjøre at megler har forsømt seg.
Spørsmålet er etter dette hva meglerforetaket har krav på i betaling da det ikke ble noe salg. Slik saken er opplyst, særlig e-post av 22. august 2022 fra meglerforetaket, finner nemnda at meglerforetaket kun har krav på å få dekket dokumenterte direkte utlegg.
Etter det nemnda har kommet til, vil det være feil av meglerforetaket å fakturere for visninger og påslag i markedspakken, da dette er vederlag.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Drammen har kun krav på å få dekket dokumenterte direkte utlegg.