RFE-2024-001
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. august 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsnøkkelen AS
Saken gjelder:
Oppgjør
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren solgte leiligheten sin i Spania gjennom innklagede meglerforetak høsten 2022. Meglerforetaket skulle via sin spanske advokat søke spanske skattemyndigheter om å få tilbakebetalt «Retenciòn» tilsvarende ca. 3% av salgssummen. Saken trakk ut i tid og klageren fikk lite respons på sine henvendelser til megleren og advokaten som var hyret inn for å bistå med blant annet søknaden til de spanske skattemyndighetene. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket ved sin manglende oppfølging og respons knyttet til dette, har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk.
Klageren krever at meglerforetaket betaler erstatning tilsvarende skattekravet med inntil 31 630 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak 21. mai 2022. Oppdraget gikk ut på bistand til salg av leilighet i Spania. Da den «fysiske» delen av salget var utført, herunder annonsering, fotografering, visning m.m., hyret megleren inn en spansk advokat til å ta seg av det gjenstående arbeidet, herunder skriving av kontrakt med kjøper, møte hos Notarius, oppgjør, og til slutt søke de spanske myndigheter om å få refundert «Retenciòn». Søknaden og oppdraget rundt dette lovet den spanske advokaten å utføre. Da ingenting skjedde skrev klageren en e-post til megleren 2. november 2023 hvor han etterlyste svar i saken. Den 17. november 2023 sendte klageren en ny e-post til megleren, uten å få noen respons. Den 24. november 2023 sendte han e-post til advokaten med kopi til megleren. Megleren svarte på kopien: «Jeg har videresendt din mail til advokat [navn]». Etter dette ble det purret på eiendomsmegleren og advokaten flere ganger, senest i e-post av 25. desember 2023 med svarfrist 31. desember 2023. Klageren har ikke fått noen respons fra hverken advokaten eller megleren etter dette. På denne bakgrunn klages meglerforetaket inn for Reklamasjonsnemnda i henhold til eiendomsmeglingslovens kap. 6 «Oppdraget og utførelsen av det», jf. § 6-3 (1).
Bruk av spansk advokat, ble først et tema da kjøpekontrakten skulle skrives, og salget skulle behandles hos Notarius Publicus. Det er feil som meglerforetaket hevder at dette var noe klageren var orientert om fra starten av.
I informasjonsskriv fra meglerforetaket angående salgsobjekt og salgsprosess står det:
«Kjøper betaler alle gebyrer i forbindelse med overskjøtingen i Spania; skatter og avgifter, gebyr til Noratius Publicus og advokat. Dette varierer noe fra leilighet til leilighet, men ligger normalt på 12-13% av salgssum.»
Det går tydelig frem av vedlagte skriv, at bruk av spansk advokat er et forhold mellom meglerforetaket og kjøperne av leilighet.
Klageren krever at meglerforetaket betaler han erstatning tilsvarende «Retenciòn» med inntil 3% av salgssummen tilsvarende 31 630 kroner (2 526 EUR).
Innklagede har i hovedsak anført:
Eiendomsnøkkelen AS er det eneste norskregistrerte meglerforetaket som operer i Spania og følger norsk eiendomsmeglingslovgivning så langt det er mulig. Selskapet har lovpålagte meglerforsikringer og tilleggsforsikring for utenlandsmegling i Spania, Sverige og Tyrkia. Det er ikke mulig å ha oversikt over alle detaljer i spansk lovgivning spesielt når det gjelder skatt. Foretaket har derfor avtale med spansk advokat og kontraktsmedhjelper som også snakker flytende norsk. Det er ikke riktig at hun ble hyret inn for å fullføre deler av prosessen. Megleren forklarte helt fra starten av at foretaket har spansk advokat med på laget hele veien, som en trygghet for kunden.
Klagen er knyttet til den spesielle skatteordningen (Retenciòn) i Spania. Dette ble håndtert av den spanske advokaten, noe klageren ble orientert om. Megleren har vært nøye med å videreformidle alle e-poster fra klageren til advokaten. Det er ikke riktig at klageren ikke har fått noen respons på sine e-poster. Av meglerens logg fremgår det at han sendte klageren e-poster med svar 22. mars 2023, 2. november 2023, 17. november 2023, 24. november 2023 og 3. desember 2023. Klageren ble også orientert om at det kan ta over ett år før saken om refusjon er ferdigbehandlet av skattevesenet i Spania. Ifølge advokaten er alt overlevert til riktige myndighet der og er fortsatt under behandling. Klageren har hatt eiendommen i mange år, og megleren hadde inntrykk av at klageren var kjent med ordningen.
Det foreligger ikke noe økonomisk tap. Selve skattevedtaket ligger utenfor meglerforetakets kontroll.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda finner det klart at megler ikke har forsømt seg her. Megler har fulgt opp henvendelser fra klager. Det er ikke grunnlag for erstatningskravet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.