RFE-2024-259

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Aktiv Eiendomsmegling Grefsen og Torshov
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring AS

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten – krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i mai 2022. Etter overtakelsen oppdaget klageren flere feil og mangler ved leiligheten, herunder at opplysningene om størrelsen på felleskostnadene var feil, og videre at det ikke var opplyst om at et større byggeprosjekt som skulle igangsettes på baksiden av leilighetsbygget. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, og videre er det spørsmål om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 400 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Da klageren kjøpte leiligheten hadde den ligget ute for salg i over et år, og megler burde ha godt kjennskap til leiligheten, selger, området og omstendighetene. På visningen fortalte megleren at den store jernverks hallen som sto på baksiden av bygget var fredet, og at det derfor ikke kom til å bli bygget noe der, selv om området var i utvikling.

Klageren var på privat visning og var veldig interessert i å kjøpe leiligheten. Likevel var hun i tvil på grunn av den høye fellesgjelden på over tre og en halv million kroner. Hun tok bekymringen opp med megleren, men han sa at hun ikke trengte å bekymre seg. Han hadde snakket med styret og de holdt på med å refinansiere lånet slik at avdragsfriheten kunne fortsette å løpe. I tillit til meglers opplysning kjøpte klageren leiligheten. I løpet av kort tid viste det seg at bygget på baksiden ikke var fredet og at det faktisk var et stort byggeprosjekt på gang der for bygging av fire nye blokker. Dette var ikke nevnt i salgsoppgaven. Bare få måneder etter at klageren flyttet inn, begynte de rivningsarbeidet. Det skapte mye styr og støy for klageren og hennes sønn som er autist. Dette var noe megleren visste, ettersom han og klageren kjente hverandre godt etter flere år. Hadde klageren visst om dette byggeprosjektet ville hun ikke kjøpt leiligheten.

I tillegg var det gitt feil opplysninger om både fellesutgifter og fellesgjeld i salgsoppgaven. da klageren kjøpte leiligheten. Fellesutgiftene var oppgitt til 9 453 kroner. I ettertid endret megleren informasjonen vedørende fellesutgiftene. Fellesgjelden var riktig oppgitt. Klageren kjøpte leiligheten for 5 850 000 kroner. Resterende del var fellesgjeld. Da hun solgte hadde hun tatt fellesgjelden opp som et mellomfinansiering lån, for å få null på fellesgjeld. Et mellomfinansiering lån som klageren har betalt over 150 000 kroner i rente på.  Videre var det mange feil og mangler inne i leiligheten. Selger hadde selv gjort endringer som klageren ikke hadde fått vite om, og hun fikk derfor pålegg fra styret om å tilbakeføre ventilasjonen til opprinnelig stand. Alt i alt brukte klageren mange 100 000 kroner for rett opp i feilene. Megleren tok ikke noe ansvar for dette.

Etter hvert som rentene begynte å øke tok klageren kontakt med styret for å høre hvordan det gikk med refinansieringen av lånet for videre avdragsfrihet. Hun fikk da vite at det aldri hadde vært snakke om at lånet skulle gjøres om. Det virket som megler bare hadde sagt dette uten at det var noe hold i det.

Det endte derfor med at klageren måtte selge leiligheten og det i en periode hvor det var nedgang i markedet. Klageren klarte ikke utgiftene som økte fra hun flyttet inn på ca. 9 000 kroner til cirka 28 000 i perioden som fulgte. Klageren som er ufør og hadde en inntekt på cirka 500 000 kroner i året før skatt, klarte ikke de økte kostnadene.

Underveis i salgsprosessen måtte klageren flere ganger sette ned prisantydningen, og måtte ta fellesgjelden på egen kappe i et kortsiktig lån for å forsøke å få solgt leiligheten. Både kjøpet og salget via megleren i dette meglerforetaket, har ødelagt økonomien hennes totalt. Klageren og megleren har tidligere jobbet sammen og hatt med hverandre å gjøre gjennom salg av to leiligheter før dette. Første gangen gikk det bra, andre gangen gikk det veldig dårlig og klageren tapte 1 million kroner på det salget også. Deretter kjøpte hun leiligheten denne klagen omhandler, og endte med å måtte selge den igjen, også da via samme megler.

Mye av kommunikasjonen mellom klageren og megleren har vært på telefon. De hadde en vennlig tone og av den grunn stolte klageren kanskje litt for mye på megleren. Han var godt kjent med livssituasjon hennes med barn med spesielle behov, samt at hun var ufør og plaget av mye sykdom. Klageren følte at megleren utnyttet hennes svakhet, ved ikke å sørge for at ting ble nedtegnet skriftlig.

Klageren krever 400 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket for uforutsette utgifter.

Megles opplysninger om at det ble inngått et forlik er riktig, men etter forholdene og med alle utgiftene klageren har hatt, herunder betaling av advokatkostnader og renteoppgangen som ga klageren nesten 300 000 kroner i rente på et år, står dessverre ikke forliket i samsvar med det klageren har tapt. Det er ikke meglers sak hva forliket mellom klageren og selgeren gikk ut på.

Klageren kjøpte leiligheten for 5 850 000 kroner, da leiligheten skulle legges ut for salg igjen ble prisantydningen satt til 6 700 000 kroner med fellesgjeld. Til da hadde klageren allerede betalt ned 200 000 kroner på fellesgjelden, samt hatt utgifter på mellom 400 000 og 500 000 kroner for retting av feil og mangler knyttet til ventilasjon, innhenting av ferdigattest, feil ved vegg, samt diverse feil på bad og det elektriske anlegget.

Innklagede har i hovedsak anført:

Fellesgjeld/felleskostnader
Det er oppgitt korrekt fellesgjeld i salgsoppgaven, og fellesgjelden er beskrevet i samsvar med regler for god meglerskikk. Det stemmer ikke at klageren har fått opplyst at felleskostnadene var på 9 453 kroner, mens de reelt sett var på 10 133 kroner slik det blir hevdet. I salgsoppgaven på side 1 under nøkkelinformasjon, ble det opplyst at felleskostnadene var 10 133 kroner. Det samme fremgikk på side 23, hvor dette var nærmere spesifisert. For ordens skyld skal det legges til at prospektet ble oppdatert på dette punktet underveis i salgsprosessen, ettersom det tok lang tid å selge eiendommen. Klageren hadde imidlertid fått korrekt versjon, som var det samme som ble vedlagt klagen. Det er korrekt at det var tatt inn feil opplysninger om felleskostnaden i kontrakten, men bud og aksept ble inngått med utgangspunkt i korrekte opplysninger om felleskostnader.

Klageren hevder at megleren feilaktig skal ha opplyst at det fortsatt skulle være avdragsfrihet på fellesgjelden i sameiet. Meglerforetaket er uenig i dette og viser til prospektets side 24, hvor det fremkommer at avdragsfrihet gjelder til og med 01. mars 2023. Megleren har selvfølgelig ikke gitt noe avvikende muntlig informasjon om dette. På forespørsel fra klageren om fellesgjelden kunne bli refinansiert og at sameiet deretter kunne fortsette med avdragsfrihet, ble klageren opplyst om at hun måtte ta kontakt med styret dersom hun ønsket mer informasjon om dette. Det står ord mot ord når det gjelder klagers påstander om hva som har vært sagt mellom partene.

Regulering- og utbyggingsplaner for området
Klager hevder at megleren skal ha opplyst at det ikke skulle bygges noe på naboeiendom da det stod en fredet stålhall der. I dialogen med kjøpers advokat i 2022 ba han om å få oversendt den informasjonen megler innhentet fra kommunen. Megler oversendte dette og ga samtidig en redegjørelse for det som var inntatt i prospektet. Det ble deretter ikke mottatt noen ytterligere henvendelser rundt denne problemstillingen. Omtalen av dette var tatt inn på side 25 i prospektet under avsnittet «Reguleringsmessige forhold». Klagers omtale av dette reklamasjonspunktet er lite konkret og kun basert på en påstand om hva megler skal uttalt muntlig. Meglerforetaket avviser denne påstanden, og kan heller ikke se at det er påvist noen feil i informasjonen i prospektet rundt dette.

Manglende ferdigattest for strukturelle endring av bærevegg og mangler ved ventilasjon. Klager reklamerte til selger på at det ikke var søkt om og fått ferdigattest for noen utførte arbeider i leiligheten. Så vidt megleren var kjent med gjaldt dette at det var gjort noen inngrep i veggene bak «3D vegg» som det fremkom opplysninger om på side 8 i prospektet. Disse arbeidene/endringene var ikke synlige, og det ble heller ikke opplyst om dette fra selger til megler.  Klageren anfører at leiligheten hadde mangler som følge av at selger hadde endret ventilasjonssystemet uten godkjennelse fra sameiet. Dette var heller ikke synlig og ble ikke opplyst til megler. Det vises her til selgers egenerklæring hvor det på spørsmål 12 var opplyst at det ikke var gjort endringer. Den bygningssakkyndige hadde heller ikke påpekt noen avvik på dette punktet. I tillegg fikk megleren opplyst at det var inngått et forlik mellom kjøper og selger og hvor selger aksepterte å utbetale et større beløp blant annet for disse forholdene. Det må derfor legge til grunn at klageren uansett har fått dekket sitt påståtte økonomiske tap.

Klager gjør gjeldende at det ikke er meglers sak hvilket forlik hun har inngått med selger med hensyn til mangler ved ventilasjon mv. Dette er for så vidt korrekt, men ettersom klagen bruker disse manglene også som argumentasjon i kravet mot megler, må det være relevant å påpeke dette.

Påstand
Klagen kan ikke føre frem

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda behandler her klagen relatert til klagers kjøp av leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Salget av samme leilighet, som også ble forestått av samme meglerforetak, behandles i RFE-2024-242. Når det gjelder de enkelte klagepunkter relatert til kjøpet, bemerkes:

Uriktige opplysninger om felleskostnader
Felleskostnadene var riktig opplyst i salgsoppgaven. Det var denne informasjonen som forelå da klager inngikk bindende avtale om kjøp av leiligheten. At opplysningene i kjøpekontrakten var uriktige, er uheldig, men bindende avtale var inngått forut for dette. Etter omstendighetene foreligger det ikke brudd på god meglerskikk her, slik nemnda ser det, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Avdragsfrihet på fellesgjelden i sameiet
Klager hevder her å være muntlig opplyst av megler at det skulle være avdragsfrihet på fellesgjelden i sameiet. Det fremgikk av prospektet side 24 at avdragsfriheten gjaldt frem til 1. mars 2023. Det har formodningen mot seg at megler skal ha opplyst noe muntlig som avvek fra dette. Det er klager som har bevisbyrden for dette. Slik saken er opplyst under nemndas skriftlige behandling, er det ikke sannsynliggjort at megler skal ha gitt en slik opplysning. Det foreligger dermed verken brudd på god meglerskikk eller meglers opplysningsplikt på dette punktet, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Uriktig opplysning om at naboeiendommen var fredet
Klagen står på dette punktet i vesentlig samme stilling som punktet ovenfor. Det er ikke sannsynliggjort at megler skal ha opplyst muntlig at stålhallen var fredet.

Feil og mangler inni leiligheten
Dette er et forhold mellom klager og selger, og det er ikke holdepunkter for at megler har visst om forholdene som påberopes. Klagen fører dermed heller ikke frem på dette punktet.

Etter dette gis klager ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

[Klageren] gis ikke medhold.