RFE-2025-301

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Odel & Eie AS

Saken gjelder:
God meglerskikk. Krav om erstatning. Vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 2. mai 2025 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av enebolig sin. Prisantydningen var satt til 7 990 000 kroner, men boligen ble ikke solgt. Klageren sa opp oppdraget 7. september 2025, og fikk deretter tilsendt en faktura på 111 283 kroner. Ifølge klageren var oppfølgningen fra megleren mangelfull. Boligen ble til slutt solgt ved direkte bud til klageren, og oppgjøret ble håndtert av et annet meglerforetak. Spørsmålet er om meglerens håndtering av oppdraget var i strid med god meglerskikk, meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og oppdragsavtalen. Klageren krever erstattet 100 000 kroner for tapt salgsmulighet, redusert markedsverdi og plunder og heft. Videre krever klageren at meglerforetakets vederlag faller helt bort, eventuelt at markedsføringskostnadene refunderes.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av sin bolig med innklagede meglerforetak 2. mai 2025. Det var flere tilfeller av mangelfull annonsering og feil i opplysninger. Annonser ble fjernet og publisert flere ganger grunnet manglende kontroll av takstrapport og TG 1 til 3 manglet. Annonsen inneholdt feilaktig informasjon om at veien var kommunal, noe som førte til klage fra en nabo. Videre var drone- og boligbildene av svært lav kvalitet, og inneholdt blant annet åpne dører og dårlig utsiktspresentasjon.

Det var videre gjentatte bytter av megler. Det var totalt fire forskjellige meglere involvert i løpet av kort tid, og dette uten at klageren fikk beskjed om bytte. Klageren sto uten kontaktperson flere ganger, og henvendelser sto ofte ubesvart. Det var også manglende oppfølgning og tilgjengelighet knyttet til visninger. Interessenter fikk ikke visninger, og enkelte ble bedt om å gå på egen hånd med nøkkel under matta. Klageren ble spurt om å holde visning selv, til tross for at hun var bortreist. Potensielle kjøpere tok kontakt med klageren fordi de ikke fikk tak i megleren. Megleren var også utilgjengelig ved håndtering av bud, noe som førte til tapt salgsmulighet. Et konkret bud på 7 700 000 kroner kom inn 7. juli 2025 gjennom klagerens sønn. Megleren var ikke tilgjengelig, og budfristen gikk ut uten at noen fulgte opp budet. Budgiveren hørte aldri noe mer, og naboen som var interessert ble aldri kontaktet.

Boligen ble til slutt solgt til prisantydning på 8 000 000 kroner ved direkte bud til klageren. Det ble ikke noe budrunde grunnet den mangelfulle håndteringen. Det bemerkes at dette har vært en svært krevende prosess med psykisk påkjenning, da megleren mente at huset mest sannsynlig ville bli solgt for langt over prisantydning. Oppgjøret ble utført av et annet meglerforetak.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7 er det krav til god meglerskikk og forsvarlig utførelse av oppdraget. I tillegg til dette oppstiller oppdragsavtalen punkt. 10 «[r]ett til å kreve nemds behandling (tvister)» et krav om minnelig løsning og nemndsbehandling. Det følger videre av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper at det foreligger rett til erstatning ved mislighold.

Gjennom hele salgsprosessen opplevde klageren grove brudd på god meglerskikk, manglende oppfølging, svak annonsering og feil behandling av bud. Dette har til sammen ført til økonomisk og personlig belastning. Grunnet den samlede svikten valgte klageren å avslutte oppdraget 7. september 2025. Meglerforetaket svarte aldri på klagen, og har i stedet sendt klageren en faktura på 111 283 kroner.

Det foreligger vesentlig kontraktsbrudd. Meglernes oppfølgning var mangelfull og i strid med lov og oppdragsavtale. Klageren krever erstattet 100 000 kroner for tapt salgsmulighet, redusert markedsverdi og plunder og heft. Videre krever klageren at meglerforetakets krav om vederlag faller helt bort, eventuelt at markedsføringskostnadene refunderes.

Innklagede har i hovedsak anført:
Innledningsvis bemerkes det at klagen inneholder påstander og meninger som ikke er dokumenterte.

Annonsen ble fjernet i en kort periode etter ønske fra klageren. Hun hevdet blant annet at tilstandsrapport var feil, selv om den var utarbeidet av en offentlig godkjent takstmann og således var objektiv og korrekt. Hva gjelder informasjon om at veien var kommunal, ble dette korrigert umiddelbart og hadde marginal betydning for salgsprosessen. Videre ble dronebildene tatt av fotograf og var godkjent av klageren før publisering.

Det var én ansvarlig megler under hele oppdraget og han var disponibel under hele perioden. Interessenter ble tilbudt visning om ønskelig, og enkelte ba om å se boligen på utsiden på egen hånd. Ingen fikk tilgang til boligen med nøkkel under dørmatta. Klageren ble også tilbudt å holde visning selv da ekstra visninger ville blitt belastet ekstra. Det kan selvfølgelig hende at megleren var opptatt da interessenter ringte, og dermed ikke kunne svare på telefonen. Det kan være er grunnen til at interessenter tok direkte kontakt med klageren, noe som uansett ikke er uvanlig. Meglerforetaket kan ikke ta ansvar for bud inngitt direkte til klageren.

Meglerforetaket har fått bekreftet at eiendom ble solgt gjennom det andre meglerforetaket etter direkte bud til klager. Dette skjedde i innklagedes oppdragsperiode, og det fremstår som at klagen er fremsatt for å unngå betalingsforpliktelsene etter oppdragsavtalen. Boligen ble solgt etter markedsføring, visning og oppfølging fra innklagede, og det kreves derfor fullt vederlag i henhold til oppdragsavtalen.

Det bemerkes at både fagansvarlig og daglig leder av meglerforetaket har vært i kontakt med klagerens representant i etterkant av at klagen ble sendt. Meglerforetaket har forsøkt å løse saken i minnelighet med klageren tre ganger uten hell. De har også oppfordret klageren til å komme med motforslag, men dette ble også avvist.

Megleren har opptrådt i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7, samt oppdragsavtalens punkt 10 «[r]ett til å kreve nemds behandling (tvister)». Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap, og det foreligger ikke noe grunnlag for erstatning på 100 000 kroner. Videre foreligger det heller ikke noe grunnlag for bortfall av vederlag eller refusjon av markedsføringskostnader. Meglerforetaket opprettholder sitt krav i faktura på 111 283 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått mangelfull gjennomføring av salgsoppdraget, herunder spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3, og om det foreligger grunnlag for erstatning eller nedsettelse/bortfall av vederlag etter § 7‑7.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter. Nemnda er kjent med at innklagede er slått konkurs.

Spørsmålet om god meglerskikk
Klageren har fremsatt flere anførsler om kritikkverdige forhold ved gjennomføringen av oppdraget, herunder feil i annonsering, mangelfull kvalitet på markedsføringen, hyppige bytter av megler og svak oppfølging av interessenter og visninger. Innklagede har bestridt enkelte av anførslene.

Nemnda bemerker at det er klager som må sannsynliggjøre at megler har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven, herunder § 6-3 om god meglerskikk. Når meglerforetaket i begrenset grad har bidratt til sakens opplysning, legger nemnda i stor grad klagers saksfremstilling til grunn.

Når det gjelder oppfølgingen av interessenter og meglers tilgjengelighet, bemerkes at megler har en plikt til å være tilgjengelig og sørge for forsvarlig oppfølging gjennom hele oppdragsperioden. Slik saken er opplyst, synes det å ha vært svakheter i kommunikasjonen og tilgjengeligheten fra meglers side.

Håndteringen av bud
Klageren har særlig fremhevet at et bud på 7 700 000 kroner ikke ble fulgt opp av megleren.

Nemnda legger til grunn at budet ikke ble inngitt via megler, men direkte til klageren gjennom hennes sønn. Etter nemndas praksis kan megler som utgangspunkt ikke holdes ansvarlig for bud som ikke inngis via megler.

Nemnda bemerker samtidig at det er uheldig dersom megler ikke er tilgjengelig i en fase hvor det kan forventes at bud vil bli inngitt. Slik saken er opplyst for nemnda, har meglers forsømt sin rådgivnings- og omsorgsplikt. Nemnda mener at dette utgjør brudd på god meglerskikk.

Megler har dessuten opptrådt uryddig i forbindelse med fakturering. Det er for eksempel ikke riktig at megler har krav på oppgjørsgebyr, og også utgifter til foto fremstår motstridende. Videre er «bruddgebyret» på 47 249 i oppgjørsavtalen i strid med god meglerskikk, jf. RFE-2025-238. Etter at oppdraget ble sagt opp ble ikke annonsen trukket fra Finn.no.

Ovennevnte utgjør samlet sett en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner skjønnsmessig at vederlaget skal settes ned med 60 000 kroner.

For å tilkjenne erstatning må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og årsakssammenheng. Slik saken er opplyst for nemnda, kan ikke nemnda se at det er sannsynliggjort at meglers opptreden har ledet til noe økonomisk tap hos klager. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

Etter dette settes vederlaget ned som nevnt ovenfor, men klagen fører for øvrig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Meglers vederlag settes ned med 60 000 kroner, som krediteres klager. For øvrig gis klageren ikke medhold.