Klage nr 2016118
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. desember 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Nordstrand
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av leilighet. Leiligheten ble solgt den 1. april 2016 etter én visning og med én budgiver som ga bud på kr 3 200 000, og som deretter aksepterte klagerens motbud på prisantydning. Prisantydningen var kr 3 350 000, som tilsvarte verdivurderingen til takstmannen. Innklagede var ifølge klageren uaktsom i fastsettelsen av prisantydningen, og skulle ha anbefalt flere visninger før budrunden. Klageren mener at megleren burde ha satt prisantydningen til minst kr 3 500 000 ut ifra verdivurderingen som ble gitt til en identisk naboleilighet. Klageren krever erstatning på kr 150 000 og refusjon av meglerens utlegg og vederlag. Innklagede bestrider både erstatningskravet og vederlagsbortfall.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren hadde motforestillinger mot både salgstidspunkt, antall visninger og prisantydning da leiligheten ble lagt ut for salg, men han fulgte likevel meglerens anbefalinger.
Feilvurdering angående salgstidspunkt
I første omgang var megleren sikker på at det ville være et godt tidspunkt å selge etter påske. Men etter anbefaling fra megleren ble visning likevel fremskyndet, og leiligheten ble lagt ut for salg midt i påskeferien, 24. mars. Leiligheten burde ikke blitt lagt ut før i slutten av april, ettersom den store økningen av antall boliger på markedet tradisjonelt ikke har kommet før i slutten av april.
For lav prisantydning
Klagerens leilighet ble markedsført til en prisantydning som var for lav, sammenlignet med en naboleilighet som ble vurdert til kr 3 500 000 av en kollega av innklagede megler. De to leilighetene var ganske like i standard, men klageren hadde garasje, kjellerrom og én ekstra bod. Klagerens leilighet var ikke et oppussingsobjekt, men en godt vedlikeholdt leilighet med betydelige påkostninger siden august 2007.
Innklagede viste manglende aktsomhet ved at informasjon om naboleilighetens prisantydning som var satt av samme meglerfilial, ikke ble gjort kjent for klageren før leiligheten ble annonsert. Megleren anbefalte klageren å gi budgiveren et motbud på prisantydning, ikke høyere. Ettersom det bare var én budgiver, var det avgjørende at prisantydningen var korrekt.
Antall visninger
Etter visningen kom det inn et bud på kr 3 200 000. Megleren anbefalte sterkt å ikke avholde ny visning, fordi han mente den avholdte visningen hadde vært så god. Klageren stolte på meglerens vurdering og innga et motbud tilsvarende prisantydning. Dette ble akseptert og leiligheten ble solgt for kr 3 350 000. Klageren uttrykte skuffelse over oppnådd pris.
Innklagede har ikke besvart klagerens hovedpunkter om prisantydningen, og hvorfor megleren ikke anbefalte å holde flere visninger. Hadde klageren visst om innklagedes verdivurderinger av naboleiligheten, ville han krevd en prisantydning på kr 3 500 000. Med bare én visning aksepterte klageren en pris som var lavere enn det samme meglerkontorets markedsvurdering av en identisk leilighet. Som kunde må klageren kunne forvente at meglerforetaket har god oversikt internt over egne verdivurderinger, særlig i samme blokk.
Klageren krever kr 150 000 i erstatning som følge av at prisantydningen var feil. Videre krever han at meglerens provisjon og grunnhonorar refunderes, totalt kr 66 700.
Klageren krever refundert øvrige salgskostnader, unntatt eierskifteforsikringen, totalt kr 7 025.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren og klageren ble enige om at leiligheten skulle legges ut for salg rett etter påske, og med én visning. Bakgrunnen for meglerens forslag var at det erfaringsmessig er færre boliger til salgs rett etter påske. På den måten slipper man å komme i konkurranse med andre leiligheter. Meglerens vurdering av antall visninger var basert på erfaringen om at to annonserte visninger på denne type bolig ikke nødvendigvis gir flere folk på visning totalt sett, men at de som kommer, ofte stusser over at det er liten interesse. Klageren var ikke uenig i meglerens vurdering og resonnement.
Megleren foreslo en prisantydning på kr 3 300 000. Verdi- og lånetakst ble satt til kr 3 350 000. Klageren og megleren ble enige om å sette prisantydning lik taksten. Samtidig ble det avtalt å fremskynde prosessen og flytte visningen til 31. mars. Klageren ga aldri uttrykk for at han ikke ønsket å selge til kr 3 350 000.
Det var syv personer som skrev seg på interesselisten etter visningen. Da megleren fulgte opp disse dagen etter, viste det seg at det var liten interesse for leiligheten. Tilbakemeldingen som megler fikk, var at det var for mye å pusse opp i leiligheten.
Det kom inn et bud på kr 3 200 000, og ingen av de øvrige interessentene ønsket å komme med høyere bud. Klageren ønsket ikke å akseptere budet, og megleren diskuterte de ulike alternativene med klageren. Ettersom den første visningen hadde vært godt besøkt, var det ikke gitt at det ville komme flere interessenter eller høyere bud selv om man annonserte ny visning. Megleren forklarte dette for klageren, og foreslo at han kunne gi et motbud. Motbudet på prisantydning ble akseptert.
To og en halv måned etter budaksept mottok megleren et brev fra klageren. Brevet ble besvart påfølgende dag, og det var ytterligere korrespondanse mellom dem samme dag.
Klagerens erstatningskrav synes å bygge på antakelsen om at han ville ha oppnådd en høyere pris for leiligheten dersom prisantydningen var satt høyere. Prisantydningen var satt i henhold til meglerens og takstmannens objektive vurdering, i samråd med og etter avtale med klageren. Til tross for god interesse og godt oppmøte på visning, kom det bare ett bud. Selv om endelig salgssum ble 3 350 000 etter motbudet, viste dette at markedet ikke var villig til å gi mer for leiligheten enn dette. Klageren kan ikke høres med sin påstand om at en høyere prisantydning ville gitt en høyere salgssum. Det er like sannsynlig at leiligheten da ikke ville blitt solgt. Det bemerkes at klageren først ga uttrykk for at han var misfornøyd etter salget.
Videre har det ikke betydning for saken at andre leiligheter på samme adresse har blitt solgt over prisantydning flere måneder etter klagerens salg. Disse leilighetene er ikke sammenlignbare med klagerens, samt at markedet har endret seg vesentlig siden klagerens salg. Megleren hadde i samme periode et oppdrag på en sammenlignbar leilighet i samme gate, og denne ble solgt for kr 150 000 under prisantydning etter å ha ligget ute i 40 dager.
Når det gjelder verdivurderingen til klagerens tidligere nabo, så må det understrekes at en vurdering ikke er en garanti for salgspris, samt at denne leiligheten ikke er solgt.
Prisantydning, visningstidspunkt og antall visninger ble gjort i samråd og etter avtale med klageren, og megleren har ikke opptrådt kritikkverdig eller i strid med god meglerskikk.
Megleren har ikke forsømt seg i prisfastsettingen av klagerens leilighet, og erstatningskravet avvises derfor fra innklagedes side.
Når det gjelder meglerens vederlag og utlegg, er klageren fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og det bestrides at det foreligger pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse eller bortfall av meglerens vederlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning og refusjon av meglers utlegg og vederlag. Klageren mener at megleren satte prisantydningen for lavt, og at det burde vært avholdt flere visninger. Klageren mener han da ville oppnådd en høyere salgssum.
Vederlagsbortfall
For at meglerens vederlag skal reduseres eller falle bort i sin helhet, må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Det er ikke noe som tilsier at megleren ikke har utført oppdraget på en tilfredsstillende måte, og kravet om vederlagsnedsettelse kan ikke føre frem.
Krav om erstatning
En prisantydning er ikke noen garanti for salgssum. Det er markedet som bestemmer. Det er ikke sannsynliggjort at en høyere prisantydning ville gitt en høyere salgssum. Dette kunne tvert imot bety at det ikke ble salg i det hele tatt. Prisantydningen var for øvrig tilsvarende taksten.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.