Klage nr 2016161

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Eie Eiendomsmegling Sandvika

Sandvika Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte bolig formidlet av innklagede den 18. april 2016 for kr 11 075 000. Klageren krever erstatning for at megleren ikke ga ham opplysninger om at gulvene var skjeve før klageren ga bud. Klageren hevder megleren har manipulert budrunden ved å holde tilbake opplysninger, og at dette har påført ham et økonomisk tap på kr 2 875 000.

 

Innklagede mener at de skjeve gulvene var synlige for klageren på visning, og at det derfor ikke utgjør en mangel. Innklagede viser til at det var selgeren som hindret megleren i å innta opplysningene om gulvene i salgsmaterialet.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Megleren manipulerte budrunden ved å holde tilbake vesentlige opplysninger om boligens tilstand overfor interessenter som deltok i budrunden. Disse bidro til at salgssummen endte på kr 2 875 000 over prisantydningen. Dersom opplysningene hadde blitt fremlagt i tide og til samtlige budgivere, ville salgssummen blitt betydelig lavere, og klageren har som følge av dette lidt et tilsvarende økonomisk tap.

 

De vesentlige opplysningene dreier seg om skjevheter i gulv. Disse er dokumenter i takstrapport utarbeidet av et takseringssenter på oppdrag fra klageren.

 

Megleren holdt tilbake opplysningene ved å fjerne formuleringer, uten selgerens samtykke, fra FINN-annonsen og salgsoppgaven, samt ved å unnlate å formidle en korrigert tilstandsrapport til interessentene.

 

Selgeren var ikke til stede på kontraktsmøtet eller på overtakelsen. Overtakelsen foregikk ved at megleren på forhånd leverte en overtakelsesprotokoll til klageren som han hadde underskrevet på vegne av selgeren. Klageren var derfor aldri i direkte kontakt med selgeren.

 

I forbindelse med salget ble det utarbeidet en tilstandsrapport som var datert 1. april 2016. Takstmannen hadde ikke inkludert opplysninger om skjeve gulv i denne rapporten. Den 8. april fremla megleren forslag til FINN-annonse for selgeren. I dette forslaget var det nevnt at gulvene var skjeve. Senere på dagen den 8. april aksepterte selgeren annonsen som den var foreslått. I den endelige FINN-annonsen hadde imidlertid megleren likevel fjernet opplysningene om skjeve gulv. Megleren fremla forslag til salgsoppgave for selgeren på ettermiddagen den 8. april, og også her var det nevnt at gulvene var skjeve. Den 11. april korrigerte selgeren salgsoppgaven, men korrigerte ikke beskrivelsen av at gulvene var skjeve. I salgsoppgaven, som klageren senere mottok, var likevel beskrivelsen av skjeve gulv fjernet. Klageren fikk denne ovennevnte informasjonen først 21. oktober 2016.

 

Klageren og hans kone var på privat visning uten megleren eller selgeren til stede den 14. april. De var ikke i stand til å se at gulvene var skjeve.

 

Den 15. april mottok megleren en ny korrigert tilstandsrapport som inkluderte opplysninger om de skjeve gulvene. Megleren har senere opplyst at det var han som ba takstmannen om å gjøre dette. Den nye tilstandsrapporten ble ikke formidlet til noen av interessentene i forkant av den oppsatte visingen 17. april eller i den påfølgende budrunden. Klageren fikk informasjon den 14. oktober om at megleren hadde den korrigerte tilstandsrapporten i hende allerede den 15. april.

 

Klageren og hans kone deltok også på de siste ti minuttene av den oppsatte fellesvisningen. Det ble ikke gitt noen opplysninger om at gulvene var skjeve, og klageren og hans kone kunne heller ikke se dette.

 

Den 17. april mottok klageren salgsoppgaven etter å ha bedt om denne via FINN-annonsen. Den var datert 13. april og inneholdt ikke opplysninger om skjeve gulv, til tross for at utkastet som selgeren godkjent den 11. april inneholdt slike opplysninger.

 

Den 18. april sende megleren den korrigerte tilstandsrapporten pr. e-post til tre av budgiverne. På dette tidspunktet var det allerede registrert fem bud i budjournalen. Klageren var én av de tre som mottok denne e-posten, men den ble ikke lest før etter budaksept. Klageren hadde flere telefonsamtaler med megleren i løpet av budrunden, men megleren opplyste aldri om ny tilstandsrapport eller om e-posten som var sendt ut. Det høyeste budet fra de øvrige budgiverne som mottok tilstandsrapporten, var kr 8 800 000.

 

Den 20. april ble det avholdt kontraktsmøte med klageren og megleren tilstede. Klageren tok da opp saken med de skjeve gulvene. Megleren hevdet av skjevhetene var ubetydelige.

 

Megleren leverte nøkler og overtakelsesprotokoll signert på vegne av selgeren til klageren den 22. april. Under innflytting senere samme dag målte klageren gulvene med vater og fant skjevheter. Klageren noterte derfor i protokollen at 200 000 av kjøpesummen skulle holdes tilbake på meglerens klientkonto. Den 25. april ga klageren beskjed til megleren om at pengene kunne utbetales, da klagerens oppfatning var at selgeren var solvent, og at det derfor ikke var hensiktsmessig å holde tilbake penger.

 

Klageren fikk et takseringssenter til å gjøre målinger av gulvet, og klageren sendte reklamasjon til selgeren den 26. mai med krav om erstatning. Kravet ble avvist.

 

Klageren har vært i kontakt med to andre budgivere som har verifisert at de ikke kan huske å ha sett eller fått noen informasjon om skjeve gulv. Selgeren har opplyst klageren om at megleren fikk den korrigerte tilstandsrapporten den 15. april.

 

Klageren bestrider at han fikk tilbud om å heve kjøpet.

 

Klageren bestrider at skjevheten var synlig. Klageren krever kr 2 875 000 i erstatning, som er det økonomiske tap han har lidt som følge av at budrunden ble manipulert. Klageren har innhentet tilbud som viser at utbedringskostnadene er kr 352 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at megleren har forsøkt å holde tilbake opplysninger. Megleren fikk beskjed fra selgeren om å fjerne informasjonen om skjeve gulv i annonsen og i salgsoppgaven, ettersom selgeren mente det var tilstrekkelig at det fremgikk av taksten samt at skavanken var synlig. Megleren hadde allerede påpekt for selgeren at forholdet ikke fremgikk av taksten.

 

Klageren, selgerens takstmann og klagerens takstmann mener at forholdet nesten er umulig å se. Megleren er ikke enig i dette. Dersom klageren har rett i dette, vil det i så fall ikke være noen mangel hvis den er umulig å se. Forholdet er ikke noe som må rettes opp i, men skjevheten kan rettes opp ved å ta opp parketten og sparkle betonggulvet. Selgerens takstmann mente at boligen alltid har hatt skjeve gulv, ettersom det ikke var sprekker i vegger, og at gulvet var stabilt. Takstmannen mente retningsavviket lett kan rettes opp hvis man ønsker å bytte parketten som allerede er godt brukt, til en kostnad på kr 30 000 til 50 000.

 

Megleren formidlet til selgeren at gulvene var skjeve, og at dette måtte opplyses om. Selgeren svarte at dette var så synlig at det ikke trengtes å opplyses om. Selgeren hadde selv jobbet som eiendomsmegler.

 

Megleren sendte den oppdaterte takstrapporten til alle budgivere.

 

Samtlige budgivere hadde vært på visning i boligen. En kjøper kan ikke påberope seg som mangel noe han burde oppdaget på visning. Under visning var boligen tom, og alle som var der måtte se at gulvene var skjeve. På denne bakgrunn må det legges til grunn at budgiverne var kjent med dette uavhengig av hva som var opplyst i salgsoppgaven eller taksten.

 

Når det gjelder selgerens korrektur, ble denne endret under annonseringen. Annonsen ble først lagt ut uten informasjon om skjeve gulv. Megleren endret dette etter kort tid på eget initiativ, og opplyste selgeren om at informasjonen om skjeve gulv var inntatt i annonsen og i salgsoppgaven. Megleren fikk da en telefon fra selgeren om å fjerne dette. Megleren ble nektet å ta med informasjon om forholdet i annonseringen, selv etter at megleren hadde gjort selgeren oppmerksom på at forholdet ikke var beskrevet i takstrapporten.

 

Klageren fikk tilbud om å heve kjøpet da det ble klart at klageren ønsket å holde tilbake kr 200 000.

 

For øvrig var boligens standard beskrevet i takstrapporten og i FINN-annonsen. Det fremgikk der at denne ikke var spesielt bra ettersom boligen hadde vært benyttet til utleie i 17 år, og at det ikke hadde vært foretatt normalt vedlikehold.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for meglers påstått manipulering av budrunden av megler, og tilbakehold av opplysninger om skjeve gulv i boligen.

 

Meglers opplysningsplikt

Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er på det rene at megleren i denne saken var klar over at gulvene var skjeve, men at selgeren ikke ønsket å innta opplysninger om dette i salgsoppgaven. Nemnda bemerker at meglerens opplysningsplikt er en lovbestemt plikt som ikke kan begrenses av hensyn til selgerens ønske, jf. RFE-2016145. Megler har derfor ikke overholdt sin opplysningsplikt i dette tilfellet.

 

Erstatningskravet

Kravet bygger på at samtlige budgivere har hatt feil forutsetninger for budgivningen på grunn av den unnlatte opplysningen om skjevheten i gulvene. Dette var imidlertid en leilighet hvor standarden ikke var spesielt bra. Det fremgikk av takstrapporten og FINN-annonsen at boligen hadde vært benyttet til utleie i 17 år, og at det ikke hadde vært foretatt normalt vedlikehold. Nemnda kan derfor ikke se at det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens unnlatelse av å opplyse om skjevheten i gulvene og et eventuelt økonomisk tap. Erstatningskravet mot megleren kan derfor ikke føre frem. Nemnda har med dette ikke tatt stilling til om klageren kan ha et mangelskrav etter avhendingsloven mot selgeren.

 

Nemnda finner etter dette det ikke nødvendig å gå nærmere inn på hvordan overtakelsen foregikk, og de øvrige forhold klageren har påberopt seg.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Eie Eiendomsmegling Sandvika, Sandvika Eiendomsmegling AS, har ikke overholdt sin opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.